Коли ми запускали нашу серію «Вівторкові ранки для будівництва» у червні 2020 року, ми хотіли ознайомити вас зі змінами, пов’язаними з набранням чинності поправки до Закону про будівництво. Більше того, з того часу ми висвітлювали ці теми набагато ширше та сподіваємося, що вони будуть корисними для ваших інвестицій. Через два роки ми хочемо запровадити невелику зміну, і в перший вівторок кожного місяця ми готуватимемо короткий огляд найважливіших правових змін, які набули або набудуть чинності, а також чинних постанов та тлумачень. Коротше кажучи, ми лаконічно представимо інформацію, яка є актуальною та може бути корисною з точки зору ринку нерухомості. Звичайно, ми знаємо про подальші заплановані та оголошені зміни до Закону про будівництво, але ця тема буде предметом окремої статті.
Отже, почнемо з сьогоднішньої статті.
I. Кінцевий термін подання декларацій щодо джерел тепла – 30 червня 2022 року.
Обов’язок подавати декларації щодо джерел тепла випливає зі зміненого Закону від 21 листопада 2008 року про підтримку термомодернізації та реконструкції та про центральний реєстр викидів будівель. Поправка набула чинності 1 липня 2021 року та запровадила 12-місячний період, протягом якого всі власники будівель повинні були подавати декларації, які будуть частиною Центрального реєстру викидів будівель (CEEB). Ми писали про деталі у статті №58 , і радимо вам прочитати її ще раз.
Декларації можна подати у паперовому вигляді до відповідного муніципального управління або заповнити онлайн через додаток ZONE https://ceeb.gov.pl/ (потрібно ввійти через довірений профіль, електронне посвідчення особи або через вибрані банки). За даними Головного управління будівельного контролю, станом на 18 травня 2022 року було подано понад 3,5 мільйона декларацій.
Водночас, нагадуємо, що, відповідно до нормативних актів, неподання декларації карається штрафом, що накладається відповідно до Процесуального кодексу про дрібні правопорушення.
II. Новий закон про розвиток набирає чинності 1 липня 2022 року.
Ми вже багато разів і детально писали про це (#47, #48, #49, #50, 51, #, #52, #53, #55, #56, #57), але це настільки важлива тема, що варто нагадати ще раз – 1 липня 2022 року набуває чинності новий закон про забудову, тобто Закон від 20 травня 2021 року про захист прав покупців житлових приміщень або окремих будинків та про Гарантійний фонд забудовників.
Звісно, протягом наступних двох років забудовники матимуть право застосовувати положення чинного закону, якщо вони розпочнуть продажі та укладуть хоча б один договір про забудову до цієї дати. Однак варто пам’ятати, що новий закон про забудову вимагає від усіх забудовників створювати ескроу-рахунки та вносити додаткові положення до існуючих шаблонів договорів про забудову (навіть якщо вони здійснюють проєкт забудови відповідно до чинних правил).
Постанова Міністра розвитку і технологій щодо процентних ставок, що використовуються для розрахунку внесків до Гарантійного фонду забудовників, ще не підписана, і наразі відомий лише проект тексту. Згідно з проектом, ставка для відкритих ескроу-рахунків має становити 0,45%, що менше половини ставки, передбаченої новим Законом про розвиток. Для закритих ескроу-рахунків запропонована ставка становить 0,1%, що є максимально допустимою ставкою.
Цікаво, що президент Управління конкуренції та захисту прав споживачів (UOKiK) у своїй висновку щодо проекту постанови вказав, що внесок «був розрахований на надмірно заниженому рівні та не враховує поточні ризики для покупців, зокрема недооцінку платежів, пов’язаних із банкрутствами забудовників, що виникли внаслідок поточної економічної та геополітичної ситуації». Національний банк Польщі (NBP) та Фонд гарантування страхування (UFG) також вважають, що ставка внеску для відкритих ескроу-рахунків значно занижена. UFG прямо зазначає, що цей внесок має становити 0,96%. Тим часом Польська асоціація забудовників (PZD) вказала, що ставка має бути встановлена на рівні 0,2%. Міністерство фінансів і технологій (MRiT) відповіло на відповідь, заявивши, що розглянуло зауваження, але залишається прихильним до початково запропонованої ставки внеску, вказавши, що ця ставка може бути змінена (скоріше в бік збільшення) за потреби . Тому можна припустити, що початковий відсоток внеску буде прийнято на початково запропонованому рівні.
Щодо законопроекту, який має на меті відтермінувати набрання чинності новим законом про забудову, на вебсайті Сейму, як і раніше, зазначається, що заявників попросили надати додаткові обґрунтування. Враховуючи, що до 1 липня залишилося менше чотирьох тижнів, шанси на його прийняття справді невеликі.
III. Технічні умови – продовження терміну внесення змін на 2 роки
Наприкінці 2021 року тодішній міністр розвитку та технологій подав на консультації проект постанови щодо технічних вимог, яким повинні відповідати будівлі та їх розташування. Ті з вас, хто бачив цей 208-сторінковий проект, знають, що його набрання чинності у вересні 2022 року негативно вплине на весь ринок нерухомості.
Законодавець також врахував це, і 10 травня 2022 року було опубліковано Закон від 24 березня 2022 року про внесення змін до Закону про захист прав орендарів, муніципальних житлових ресурсів, а також про внесення змін до Цивільного кодексу та Закону про забезпечення доступності для осіб з особливими потребами. Цей Закон продовжив термін дії чинного Положення Міністра інфраструктури від 12 квітня 2002 року про технічні умови, яким повинні відповідати будівлі та їх розташування, ще на два роки. Це означає, що воно не закінчиться до 20 вересня 2024 року. Сподіваємося, що до того часу буде розроблено нове положення, яке враховуватиме потреби всіх учасників інвестиційно-будівельного процесу.
IV. Закон про гарантовані житлові позики – 26 травня 2022 року.
У травні також набули чинності положення Закону від 1 жовтня 2021 року про гарантовані житлові позики. Згідно з припущеннями законодавця, цей закон має на меті збільшити кількість людей, які зможуть дозволити собі придбати житло, шляхом надання «гарантії погашення частини гарантованої житлової позики», замінивши таким чином початковий внесок, необхідний для отримання іпотеки.
Однак, схоже, що за нинішніх економічних умов коефіцієнти, передбачені законом, які є основою для розрахунків, безсумнівно, є занадто низькими, і покупці у більшості великих міст не матимуть доступу до цієї можливості. Повідомлення свідчать про те, що уряд планує підвищити ці коефіцієнти, але наразі це залишається невідомим.
Підсумовуючи, видається, що у разі значного підвищення коефіцієнтів, які є основою для надання гарантій, такий інструмент міг би збільшити кількість потенційних покупців квартир, як на первинному, так і на вторинному ринках.
V. Тлумачення ГУНБ щодо передачі рішення про легалізацію самовільного будівництва
Безсумнівно, офіційні тлумачення нормативних актів не мають юридичної сили в Польщі, але на практиці вони формують практику архітектурних та будівельних управлінь. На веб-сайті Головного управління будівельного контролю (GUNB) періодично публікуються статті із серії «цікаві тлумачення» у розділі новин. Остання стаття стосувалася можливості передачі рішення про легалізацію будівництва відповідно до статті 40 Закону про будівництво.
У ньому GUNB зазначило, що оскільки законодавець не згадав це рішення у зазначеній статті, не можна припускати, що рішення про легалізацію, зазначене у статті 49, пункті 4 Закону про будівництво, може бути передано.
Що це означає на практиці? Якщо після видачі рішення про легалізацію відбувається зміна власника нерухомості з незаконною забудовою, на яку ще не видано дозвіл на експлуатацію, особа, яка стала власником незаконної забудови, але не була адресатом рішення про легалізацію, не зможе отримати такий дозвіл. Заяву може подати лише адресат рішення про легалізацію. Тому в договорах купівлі-продажу нерухомості доцільно отримати таке зобов'язання від попереднього власника. Однак виникає проблема, якщо попередній власник помер або був ліквідований. Здається, що в такому випадку процес легалізації доведеться повторити.
Наступного тижня, з огляду на великий інтерес та численні запити, отримані у зв'язку з набранням чинності Законом про гарантовані житлові позики, ми присвятимо цьому питанню статтю в нашій серії.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 6 травня 2022 року.
автор:
