Vereinfacht ausgedrückt ist ein Projektentwicklungsvertrag eine Vorvereinbarung mit einem Projektentwickler. Er dient unter anderem dazu, den Preis und den Gegenstand des späteren Kaufvertrags über die Eigentumsübertragung der Immobilie festzulegen. Die Rechte und Pflichten aus einem Projektentwicklungsvertrag können auf ein anderes Unternehmen übertragen werden. Erfolgt die Übertragung jedoch durch einen Umsatzsteuerpflichtigen, können Zweifel an der Anwendung des korrekten Umsatzsteuersatzes entstehen.
Die Lieferung von nicht mehrwertsteuerbefreiten Wohnimmobilien wird mit einem ermäßigten Steuersatz von 8 % besteuert. Dieser Steuersatz gilt für Bauvorhaben, die unter das Sozialwohnungsprogramm fallen. Dies umfasst Wohngebäude oder Teile davon, ausgenommen Gewerbeimmobilien, Wohnräume in Nichtwohngebäuden der Kategorie 12 der polnischen Klassifikation von Bauobjekten sowie Bauwerke der Klasse ex 1264 der polnischen Klassifikation von Bauobjekten.
Es erscheint daher angebracht, dass, da der Gegenstand des Vertrags über die Übertragung des Eigentums an einer Wohnimmobilie mit einem Steuersatz von 8 % besteuert wird, auch die Übertragung von Rechten und Pflichten aus dem Entwicklungsvertrag, die letztlich zur Eigentumsübertragung führen soll, mit dem gleichen Steuersatz besteuert werden sollte.
Der Oberste Verwaltungsgerichtshof vertrat jedoch eine andere Auffassung. In einem Beschluss des siebenköpfigen Richterkollegiums vom 24. Juni 2024 (Az.: I FSK 1661/20) stellte er fest, dass die Übertragung eines Projektentwicklungsvertrags keine Warenlieferung, sondern eine Dienstleistung darstellt. Man könnte meinen, eine solche Einstufung sei rein theoretischer Natur und nur für Steuerrecht-Dogmatiker relevant. Doch weit gefehlt! Sie hat erhebliche praktische Konsequenzen. Während die Lieferung von Wohnimmobilien als Warenlieferung dem Mehrwertsteuersatz von 8 % unterliegt, wird die Übertragung eines Projektentwicklungsvertrags als Dienstleistung mit dem regulären Steuersatz von 23 % besteuert.
In der Begründung des betreffenden Beschlusses führte der Oberste Verwaltungsgerichtshof aus, dass der Zessionar durch die Abtretung eines Bauträgervertrags vom Abtretenden das Recht erwirbt, den „zugesagten Vertrag“ mit dem Bauträger in Form der Übergabe einer Wohneinheit abzuschließen und zu erfüllen (bzw. dessen Abschluss und Erfüllung zu verlangen), nicht aber, über diese Wohneinheit als Eigentümer zu verfügen. Der Zessionar hat lediglich einen Anspruch in Höhe des Vertragsabschlusses und der Vertragserfüllung durch den Bauträger und somit dasselbe Recht, das der Abtretende zum Zeitpunkt der Abtretung innehatte. Da der Abtretende nicht über die Wohneinheit verfügte, konnte er diese im Wege der Abtretung nicht veräußern.
Die Warenlieferung beinhaltet im Wesentlichen die Übertragung des Rechts, als Eigentümer über das Eigentum zu verfügen. Da die Partei, die die Rechte und Pflichten aus dem Vertrag überträgt, nicht als Eigentümer über das Eigentum verfügt, kann sie die Waren nicht liefern. Gemäß dem Umsatzsteuergesetz umfasst die Erbringung von Dienstleistungen jedoch alle Transaktionen, die keine Warenlieferung darstellen. Daher wurde die Übertragung eines Entwicklungsvertrags als Dienstleistung eingestuft und unterliegt somit der Umsatzsteuer in Höhe von 23 %.
Der steuerpflichtige Betrag entspricht der Vergütung (Entschädigung) desjenigen, der die Rechte und Pflichten überträgt (des Übertragenden). Rückerstattungen von Vorauszahlungen für den Kauf von Wohnimmobilien stellen einen geldwerten Vorteil im Zusammenhang mit der Übertragung dar; sie gelten nicht als Vergütung und unterliegen nicht der Mehrwertsteuer.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 30. März 2025
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