Bei Beendigung eines Mietvertrags muss eine Vereinbarung über die Abrechnung der Aufwendungen des Mieters für das Mietobjekt getroffen werden. Der Mieter kann die Einbauten entweder veräußern oder gegen eine Gebühr behalten. Hat die Beibehaltung der Einbauten durch den Vermieter umsatzsteuerliche Folgen?
Die Mehrwertsteuer gilt für Dienstleistungen und Warenlieferungen. Eine Warenlieferung ist die Übertragung des Rechts, als Eigentümer über eine Ware zu verfügen. Eine Dienstleistung hingegen ist jede Leistung, die keine Warenlieferung darstellt. Handelt es sich also bei der Einbehaltung eines vom Mieter errichteten Gebäudes durch den Vermieter um eine Warenlieferung oder eine Dienstleistung? Dies hat erhebliche Auswirkungen auf die Mehrwertsteuer. Handelt es sich um eine Dienstleistung, unterliegt die an den Mieter geleistete Zahlung der Mehrwertsteuer. Handelt es sich hingegen um eine Warenlieferung, können (vorbehaltlich gesetzlicher Voraussetzungen) Mehrwertsteuerbefreiungen gelten.
Gemäß Artikel 48 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist ein Gebäude Bestandteil des Grundstücks. Der Vermieter ist als Eigentümer des Grundstücks somit auch Eigentümer des Gebäudes. Daher kann das Verfügungsrecht an dem Gebäude nicht übertragen werden, da die betreffende Rechtsperson bereits Eigentümer ist. In diesem Fall handelte es sich um eine Dienstleistung, die der Mehrwertsteuer unterliegt. Diese Auffassung wurde auch vom Direktor des Nationalen Steuerinformationsdienstes in veröffentlichten Auslegungen vertreten, unter anderem:
– 0115-KDST2-2.4012.10.2019.1.ACE vom 6. Dezember 2019 oder
– 0111-KDIB3-1.4012.809.2023.2.AB vom 8. Januar 2024
Diese Auffassung ist jedoch unzutreffend. Gemäß dem Urteil des Obersten Verwaltungsgerichts vom 27. September 2024, Aktenzeichen I FSK 95/21: „Wenn der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses beschließt, die baulichen Anlagen gegen Zahlung einer Entschädigung an den ehemaligen Mieter für die auf dem Mietobjekt verbliebenen Anlagen zu behalten, und diese Anlagen unter die Definition von Waren im Sinne von Art. 2 Nr. 6 UStG fallen – was bei einem Gebäude zweifellos der Fall ist –, handelt es sich um eine Warenlieferung gemäß Art. 7 Abs. 1 UStG.“ Das Gericht stellte fest, dass der im UStG verwendete Begriff der „Verfügung von Waren als Eigentümer“ nicht mit den Eigentumsrechten nach Zivilrecht gleichzusetzen ist. Für die Verfügung von Waren als Eigentümer ist nicht der rechtliche, sondern der tatsächliche und wirtschaftliche Aspekt maßgeblich. Da der Mieter die Kosten für die Errichtung des Gebäudes getragen und es während der Mietzeit genutzt hat, bedeutet dies, dass er als Eigentümer darüber verfügt hat. Mit Beendigung des Mietverhältnisses kann dieses Recht auf den Vermieter übergehen, was eine Warenlieferung darstellt.
Diese Auffassung wird auch durch die Rechtsprechung des Gerichtshofs der Europäischen Union bestätigt. Im Fall C-320/88 stellte der Gerichtshof fest, dass der Begriff „Warenlieferung“ im Sinne von Artikel 5 Absatz 1 der Sechsten Richtlinie (jetzt Artikel 14 Absatz 1 der Richtlinie 112) auch die Übertragung des Rechts zur Verfügung über Waren als Eigentümer umfasst, selbst wenn kein rechtlicher Eigentumsübergang stattfindet. In seinem Urteil vom 21. März 2007 im Fall C-111/05 bestätigte der Gerichtshof, dass der Begriff der „Warenlieferung“ nicht unmittelbar mit dem Eigentumsrecht verknüpft ist.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Aufgabe von Gebäuden durch einen Mieter auf gepachtetem Land eine Warenlieferung darstellt. Dies bedeutet, dass eine Steuerbefreiung für die Lieferung von Gebäuden möglich ist, sofern die im Umsatzsteuergesetz festgelegten Voraussetzungen erfüllt sind.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Der aktuelle Stand der Rechtslage ist der 18. Oktober 2025.
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