Im heutigen Artikel setzen wir das Thema der Vorkaufsrechte und der damit verbundenen Einschränkungen fort, insbesondere die Vorkaufsrechte für landwirtschaftliche Grundstücke.
Gemäß den aktuell geltenden Rechtsvorschriften hat der Gesetzgeber eine Vielzahl von Beschränkungen für den Verkauf von landwirtschaftlichen Immobilien eingeführt.
Es ist davon auszugehen, dass die oben genannte Einschränkung in Bezug auf landwirtschaftliche Immobilien durch die Definition von landwirtschaftlichen Immobilien in Artikel 46 (1) des Bürgerlichen Gesetzbuches selbst eingeführt wird, wonach landwirtschaftliche Immobilien nicht nur als Grundstücke gelten, die tatsächlich für landwirtschaftliche Produktionstätigkeiten im Bereich Gartenbau, Obstanbau und Fischzucht genutzt werden, sondern auch als Grundstücke, die potenziell für die Durchführung der oben genannten Tätigkeiten genutzt werden können.
Die erwähnte Beschränkung der Verfügung über landwirtschaftliche Grundstücke betrifft in erster Linie den Kreis der zum Erwerb solcher Grundstücke berechtigten Rechtssubjekte bzw. das gesetzliche Vorkaufsrecht, das Gegenstand dieser Warnung ist, und schränkt die Freiheit des Eigentümers ein, frei über sein landwirtschaftliches Grundstück zu verfügen.
Gemäß Artikel 166 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist in einer Situation, in der ein Miteigentümer eines landwirtschaftlichen Grundstücks, auf dem ein landwirtschaftlicher Betrieb geführt wird, plant, einen Kaufvertrag über seinen Anteil oder einen Teil dieses Anteils abzuschließen, der Verkauf dieses Anteils (oder Teils dieses Anteils) durch das Vorkaufsrecht der übrigen Miteigentümer beschränkt, vorausgesetzt, dass diese Miteigentümer einen landwirtschaftlichen Betrieb auf dem gemeinschaftlichen Land führen.
Eine Analyse der aktuellen Literatur zu dieser Regelung zeigt, dass die Wissenschaftler hinsichtlich der Auslegung der gesetzlichen Vorgabe, dass die verbleibenden Miteigentümer einen landwirtschaftlichen Betrieb auf gemeinschaftlichem Land führen müssen, uneins sind. Einer Auffassung zufolge gilt das gesetzliche Vorkaufsrecht nur für Miteigentümer, die tatsächlich gemeinsam einen einzigen landwirtschaftlichen Betrieb auf dem landwirtschaftlichen Grundstück führen, an dem sie Anteile halten. Diese Auffassung wurde jedoch kritisiert, da die betreffende Regelung den Schutz des Miteigentums und die Möglichkeit für die verbleibenden Miteigentümer zum Ziel hatte, ihre Anteile am landwirtschaftlichen Grundstück zu erhöhen. Folglich vertreten einige Wissenschaftler die Ansicht, dass das Vorkaufsrecht für alle Miteigentümer gelten sollte, unabhängig davon, ob sie einen separaten landwirtschaftlichen Betrieb gemeinsam oder einzeln führen. Demnach sollte die Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts nach dieser zweiten Auffassung lediglich darin bestehen, dass die Miteigentümer einen landwirtschaftlichen Betrieb auf dem landwirtschaftlichen Grundstück führen, dessen Anteil von einem bestimmten Miteigentümer verkauft werden soll, unabhängig davon, ob sie separate landwirtschaftliche Betriebe führen.
Ferner wird Miteigentümern gemäß Artikel 166 § 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches kein Vorkaufsrecht eingeräumt, wenn die Übertragung eines Anteils gleichzeitig mit der Übertragung eines landwirtschaftlichen Betriebs, der vom Verkäufer des Anteils an der landwirtschaftlichen Immobilie betrieben wird, auf eine einzige Rechtseinheit erfolgt .
Daher sollte davon ausgegangen werden, dass dieser Ausschluss darauf hindeutet, dass die richtige Auffassung darin besteht, anzunehmen, dass das Vorkaufsrecht Miteigentümern unabhängig davon gewährt wird, ob sie gemeinsam einen oder mehrere separate landwirtschaftliche Betriebe führen, und zwar nur dann, wenn es sich um ein landwirtschaftliches Grundstück handelt, an dem sie Anteile besitzen.
Darüber hinaus haben Miteigentümer kein Vorkaufsrecht, wenn die Übertragung des Anteils an einen der Miteigentümer oder an eine Person erfolgen würde, die den auf dem Grundstück betriebenen landwirtschaftlichen Betrieb, an dem der Verkäufer Anspruch auf den Anteil hat, gesetzlich erben würde.
Gemäß § 3 Art. 166 des Bürgerlichen Gesetzbuches findet die obige Bestimmung keine Anwendung, wenn der Miteigentumsanteil oder ein Teil dieses Anteils landwirtschaftliche Grundstücke im Sinne des Gesetzes vom 11. April 2003 zur Gestaltung des Agrarsystems (Gesetzblatt 2024, Pos. 423, im Folgenden: „UKUR“) betrifft. Daraus ergibt sich, dass diese Regelung nur für Grundstücke unter 0,3 ha gilt.
Neben dem gesetzlichen Vorkaufsrecht aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch hat der Gesetzgeber gemäß Artikel 3 der UKUR auch einen solchen Anspruch zugunsten des Pächters von landwirtschaftlichen Grundstücken vorgesehen, allerdings mit der Maßgabe, dass das vorgenannte Recht nur dann gewährt wird, wenn:
a) Der Pachtvertrag wurde schriftlich abgeschlossen, trägt ein beglaubigtes Datum und wurde ab diesem Datum für mindestens drei Jahre erfüllt;
b) das gekaufte landwirtschaftliche Grundstück ist Teil des Familienbetriebs des Pächters.
Dies bedeutet, dass für das Vorkaufsrecht des Pächters zwingend erforderlich ist, dass der Pachtvertrag in der vorgeschriebenen Form abgeschlossen wird, vor allem aber, dass er ab dem Datum des Vertragsabschlusses mindestens drei Jahre lang erfüllt wird. Das heißt, der Verpächter muss dem Pächter das Pachtobjekt mindestens für die gesetzliche Dauer zur Verfügung stellen, und der Pächter muss während dieser Zeit Pacht zahlen. Dieses Recht besteht ferner nicht, wenn der Pächter das Objekt nicht im Rahmen eines Familienbetriebs im Sinne von Art. 5 Abs. 1 UKUR erwirbt (d. h. eines Betriebs, der von einem einzelnen Landwirt bewirtschaftet wird und dessen landwirtschaftliche Gesamtfläche 300 Hektar nicht übersteigt).
Gemäß der oben genannten Regelung steht das Vorkaufsrecht kraft Gesetzes dem Nationalen Zentrum für Landwirtschaftliche Unterstützung (nachfolgend „Nationales Zentrum“ genannt), das im Auftrag der Staatskasse tätig ist, zu, wenn kein Vorkaufsrecht besteht, auch wenn der Pächter keinen der oben genannten Gründe erfüllt, oder wenn die verkaufte Immobilie nicht Teil des Familienbetriebs des Pächters werden würde.
Es ist wichtig zu beachten, dass das oben genannte Vorkaufsrecht, sowohl gegenüber dem Pächter (selbst wenn dieser die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt) als auch gegenüber dem Nationalen Zentrum, das im Auftrag der Staatskasse handelt, nicht in den in Artikel 3 Absatz 5 der UKUR genannten Fällen gilt. Dieser Artikel enthält eine abschließende Aufzählung der Fälle, in denen das oben genannte gesetzliche Vorkaufsrecht ausgeschlossen ist. Demnach gilt ein solcher Ausschluss gemäß der genannten Rechtsgrundlage unter anderem dann, wenn der Käufer des veräußerten landwirtschaftlichen Grundstücks eine Gebietskörperschaft, die Staatskasse oder eine mit dem Verkäufer des Grundstücks verbundene Person ist.
Nach beiden erörterten Bestimmungen führt der Abschluss eines Vertrags ohne das gesetzliche Vorkaufsrecht des Begünstigten, d. h. der Abschluss eines Eigentumsübertragungsvertrags ohne vorherigen verbindlichen Kaufvertrag (bedingter Kaufvertrag), zur weitreichendsten Rechtsfolge: der Unwirksamkeit dieses Rechtsakts. Folglich stellt das Fehlen des gesetzlichen Vorkaufsrechts eines Begünstigten in jedem Fall einen nicht behobenen Rechtsmangel des abgeschlossenen Vertrags dar.
An dieser Stelle möchten wir Sie einladen, unseren nächsten Artikel zu lesen, der sich mit dem Vorkaufsrecht und dem Recht auf den Erwerb eines Waldes oder eines zur Aufforstung vorgesehenen Grundstücks befasst und nächste Woche im Rahmen unserer Reihe „Dienstagmorgen fürs Bauen“ veröffentlicht wird.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 21. Mai 2024
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