Wie bereits letzte Woche angekündigt, werden wir in der heutigen Ausgabe von „Tuesday Morning for Construction“ das Thema des Erwerbs von Waldgrundstücken und zur Aufforstung vorgesehenen Flächen sowie die Beschränkungen für den Verkauf dieser Art von Land erörtern.
Waldflächen zählen neben landwirtschaftlichen Flächen zu den Immobilien, deren Veräußerung durch den Gesetzgeber erheblich eingeschränkt ist. Vor der Änderung des Waldgesetzes vom 28. September 1991 (im Folgenden: „ Waldgesetz “) im Jahr 2016 war der Erwerb von Waldflächen, die sich nicht im Besitz des Staates befanden, ausschließlich Ausländern vorbehalten.
Nach geltendem Recht hat die Staatskasse gemäß Artikel 37a des Forstgesetzes kraft Gesetzes das Vorkaufsrecht an Grundstücken, die von einer natürlichen Person, einer juristischen Person oder einer juristischen Person ohne Rechtspersönlichkeit, der das Gesetz Rechtsfähigkeit verleiht (einschließlich Personengesellschaften), verkauft werden.
Das betreffende Vorkaufsrecht gilt in folgenden Fällen:
- Im Grundstücks- und Gebäuderegister als Wald ausgewiesenes Land [Ls]
Anders als beim Vorkaufsrecht für landwirtschaftliche Flächen regeln die Vorschriften für Waldflächen ein Vorkaufsrecht für den Staatshaushalt unabhängig von der Fläche. Dieses Recht sollte jedoch ausgeschlossen sein, wenn ein Grundstück als Wald- und Buschland [Lz] ausgewiesen ist. In der Praxis werden die Daten des Grundbuchs häufig nicht fortlaufend aktualisiert, sodass der im Grundbuch eingetragene Status nicht mit der tatsächlichen beabsichtigten und tatsächlichen Nutzung des Grundstücks übereinstimmt. Darüber hinaus ist es möglich, dass der Staatshaushalt dieses Recht auch für Grundstücke besitzt, die nicht bewaldet sind (und daher nicht als Wald ausgewiesen sind), aber im Grundbuch als Wald [Ls] geführt werden. Ebenso ist es möglich, dass die staatliche Forstverwaltung aufgrund des Fehlens einer solchen Ausweisung im Grundbuch, obwohl das Gebiet aufgeforstet ist, keine gesetzliche Grundlage hat, ihr Vorkaufsrecht zugunsten des Staatshaushalts auszuüben.
- Im örtlichen Raumordnungsplan oder im Beschluss über die Bedingungen der Entwicklung und Landnutzung festgelegte zur Aufforstung ausgewiesene Flächen
Ein Vorkaufsrecht kann entweder dadurch entstehen, dass der Gemeinderat ein bestimmtes Grundstück in einem Bebauungsplan zur Aufforstung ausweist oder dass es in Ermangelung eines verabschiedeten Flächennutzungsplans durch einen Bebauungsplanbeschluss festgelegt wird. Zweifel am Bestehen dieses Rechts entstehen jedoch bei Abweichungen zwischen den Angaben im Grundbuch und im Flächennutzungsplan. Ist das Grundstück im Flächennutzungsplan nicht zur Aufforstung ausgewiesen, aber gleichzeitig im Grundbuch als „Ls“ (Land) geführt, so ist aufgrund der weitreichenden Folgen einer Ungültigkeit des Rechtsakts davon auszugehen, dass das Grundstück einem Vorkaufsrecht zugunsten des Staates unterliegt.
- Land, das die Definition eines Waldes gemäß Artikel 3 des Waldgesetzes erfüllt, d.h.:
(i) Flächen mit einer verdichteten Oberfläche von mindestens 0,10 ha, die mit Waldvegetation (Forstplantagen) – Bäumen, Sträuchern und Unterholz – bedeckt oder vorübergehend unbewachsen sind: die für die forstwirtschaftliche Produktion bestimmt sind oder ein Naturschutzgebiet bilden oder Teil eines Nationalparks sind oder im Denkmalregister eingetragen sind,
(ii) die mit der Forstwirtschaft in Verbindung stehen und zu forstwirtschaftlichen Zwecken von folgenden Einrichtungen genutzt werden: Gebäude und Bauwerke, Entwässerungsanlagen, forstliche Raumteilungslinien, Forstwege, Flächen unter Stromleitungen, Baumschulen, Holzlagerplätze sowie Forstparkplätze und touristische Einrichtungen,
abgedeckt durch einen vereinfachten Forstwirtschaftsplan oder einen Beschluss der Starosta, der forstwirtschaftliche Aufgaben für fragmentierte Wälder mit einer Fläche von bis zu 10 ha festlegt, die sich nicht im Besitz der Staatskasse befinden.
In einem solchen Fall sah der Gesetzgeber die Anwendung des Vorkaufsrechts vor, wenn das Grundstück beide Bedingungen erfüllt, nämlich den Flächenstandard und die rechtliche Definition eines Waldes gemäß den Bestimmungen des Waldgesetzes.
Gleichzeitig weist der Gesetzgeber darauf hin, dass in einer Situation, in der das Vorkaufsrecht für Grundstücke mehreren Rechtssubjekten rechtlich zusteht, die Priorität bei der Ausübung des oben genannten Rechts beim Staatsschatzamt liegt, in dessen Auftrag die Staatswälder betrieben werden (Absatz 5, Artikel 37a des Forstgesetzes).
Der oben genannte Rechtsrahmen räumt ein Vorkaufsrecht ein, wenn Waldflächen im Wege eines Kaufvertrags veräußert werden sollen. Beschränkungen für den Erwerb von Waldgrundstücken gelten jedoch auch für Fälle, in denen ein Vertrag oder ein einseitiger Rechtsakt – der kein Kaufvertrag ist – vorliegt, beispielsweise ein Tausch- oder Schenkungsvertrag. In einem solchen Fall haben die staatlichen Forstbehörden, die den Staatshaushalt vertreten, gemäß Artikel 37a Absatz 2 des Forstgesetzes das Recht, das Land durch Vorlage einer Erwerbserklärung gegen einen entsprechenden Geldbetrag zu erwerben.
Es ist zu beachten, dass die Bestimmungen, die den Erwerb von Waldflächen durch die Einräumung eines Vorkaufsrechts und eines Rückkaufsrechts für die Staatskasse beschränken, wörtlich nur für die Übertragung von Eigentumsrechten, nicht aber für das Recht auf dauerhaftes Nutzungsrecht gelten. Die Meinungen hierzu gehen jedoch auseinander. Angesichts der weitreichenden rechtlichen Konsequenzen einer Ungültigerklärung des Vertrags, falls die staatlichen Forstbehörden an der Ausübung ihres Vorkaufsrechts zugunsten der Staatskasse gehindert werden, ist es für Immobilientransaktionen, insbesondere für den Grundstückskäufer, sicherer, eine Position einzunehmen, die das Bestehen eines Vorkaufsrechts auch hinsichtlich des Rechts auf dauerhaftes Nutzungsrecht anerkennt.
Der Ausschluss des Vorkaufs- und Rückkaufsrechts gilt jedoch für Immobilien, die aus Gebäuden und Grundstücken bestehen. Es ist zu beachten, dass dieser Ausschluss nicht gilt, wenn ein Grundstücksanteil zusammen mit dem Nutzungsrecht an den Grundstücken erworben wird. Einer anderen Auffassung zufolge kann das Vorkaufsrecht nicht für Immobilien gelten, die aus Alleineigentum bestehen, selbst wenn das Gemeinschaftseigentum Flächen umfasst, die den Anforderungen des Forstgesetzes entsprechen. In diesem Fall sollte das Vorkaufsrecht jedoch aufgrund der möglichen Sanktion der Ungültigkeit des Rechtsakts beim Erwerb von Immobilien durch einen Kaufvertrag anerkannt werden.
Die Befreiung von der Pflicht zum Erwerb von Waldflächen gilt nur dann, wenn das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird oder die staatlichen Forstbetriebe diese Flächen zugunsten der Staatskasse erwerben. Dies gilt für die Veräußerung solcher Flächen an: (i) den Ehegatten des Verkäufers, (ii) Verwandte oder Schwäger des Verkäufers in direkter Linie ohne Gradbeschränkung, (iii) Verwandte oder Schwäger des Verkäufers in Seitenlinie bis zum dritten Grad, (iv) Personen, die mit dem Verkäufer aufgrund von Adoption, Pflege oder Vormundschaft verwandt sind, (v) kommunale Gebietskörperschaften, (vi) im Falle einer Erbschaft und (vii) die Veräußerung eines landwirtschaftlichen Betriebs im Sinne des Gesetzes über die Gestaltung des Agrarsystems.
Es sollte betont werden, dass neben den im Forstgesetz aufgeführten Fällen sowohl der Abschluss eines Kaufvertrags als auch die Übertragung von Eigentumsrechten an einem Waldgrundstück mittels eines anderen Rechtsakts als eines Kaufvertrags ohne die Möglichkeit des Rückkaufs zugunsten der Staatskasse die absolute Ungültigkeit eines solchen Rechtsakts zur Folge haben.
Nächste Woche werden wir über Gesetzesänderungen und die Rechtsprechung im Bereich des Immobilienrechts im Mai sprechen – wir empfehlen Ihnen, unsere Veröffentlichungen regelmäßig zu verfolgen.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 28. Mai 2024
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