Der Kauf der Traumwohnung ist ein hoffnungsvoller Moment, doch die Euphorie verfliegt oft schnell, wenn die ersten Probleme auftreten. Manchmal betreffen diese Probleme nicht die Wohnung selbst, sondern die Gemeinschaftsbereiche des Gebäudes – ein undichtes Dach, eine rissige Fassade oder eine mangelhafte Belüftung. In solchen Fällen stellt sich die Frage: Wer ist verantwortlich und wie komme ich an die Kosten für die Reparatur?
Entwickler – der Hauptschuldige
Hauptansprechpartner ist der Bauträger bzw. Verkäufer der Immobilie. Dieser ist im Rahmen der Gewährleistung für etwaige Mängel verantwortlich. Diese Gewährleistung ist gesetzlich vorgeschrieben, das heißt, der Bauträger muss alle Mängel beheben, unabhängig davon, ob sie auf sein eigenes Verschulden oder die Fahrlässigkeit seiner Subunternehmer zurückzuführen sind. Dies ist eine erhebliche Erleichterung für Käufer.
5 Jahre Garantie – Dies ist ein wichtiger Punkt. Die Gewährleistungsfrist für Mängel an der Immobilie beträgt 5 Jahre ab Kaufdatum. Das ist ausreichend Zeit, um versteckte Mängel zu erkennen, die erst später sichtbar werden.
Die Gemeinschaft hat eine Stimme – Jahrelang gab es Streit darüber, wer das Recht hat, Ansprüche wegen Mängeln in Gemeinschaftsbereichen geltend zu machen. Letztendlich entschied der Oberste Gerichtshof zugunsten der Wohneigentümergemeinschaft. Als juristische Person hat die Gemeinschaft das Recht, im Namen aller Bewohner Ansprüche gegen den Bauträger zu erheben.
Welche Ansprüche stehen Wohnungseigentümern und der Wohnungsbaugemeinschaft zu?
Eine Wohnungsgenossenschaft bietet verschiedene Optionen an. Die gängigsten sind:
Anfrage zur Fehlerbehebung – Dies ist die grundlegendste und am häufigsten verwendete Lösung. Die Community bittet den Entwickler, den Fehler innerhalb eines festgelegten Zeitraums zu beheben.
Preisminderung – Ist der Mangel so gravierend, dass der Bauträger ihn nicht beheben kann, kann die Eigentümergemeinschaft eine Preisminderung fordern. In der Praxis gestaltet sich dies jedoch komplizierter und führt häufig zu Rechtsstreitigkeiten.
Schadensersatz – Falls durch Mängel bereits ein Schaden entstanden ist – beispielsweise eine Überschwemmung von Wohnungen aufgrund eines undichten Daches – kann die Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß den allgemeinen Grundsätzen Schadensersatz verlangen, der sich auf die Bestimmungen über die Nichterfüllung einer Pflicht stützt.
Was tun, wenn die Gemeinschaft nicht handeln will?
Leider kommt es häufig vor, dass der Verwaltungsrat oder die Mehrheit der Bewohner nicht willens oder in der Lage ist, Ansprüche geltend zu machen. Was aber, wenn ein einzelner Wohnungseigentümer unter einem häufig auftretenden Mangel leidet, beispielsweise einem undichten Dach, das seine Wohnung überflutet? In einem solchen Fall ist der einzelne Eigentümer zwar laut Oberstem Gerichtshof berechtigt, Ansprüche geltend zu machen, genießt aber dennoch Schutz.
Der Eigentümer hat das Recht, gegen den Bauträger Schadensersatzansprüche wegen Schäden an seinem Eigentum aufgrund eines Mangels in einem Gemeinschaftsbereich geltend zu machen. Diese Ansprüche umfassen nicht nur die Dachreparatur, sondern auch die Entschädigung für Schäden an seiner Wohnung durch Überschwemmung (z. B. beschädigte Decken, Wandverkleidungen und Möbel).
Darüber hinaus kann der Eigentümer das ihm nach Artikel 209 des Bürgerlichen Gesetzbuches zustehende Recht ausüben. Dieser Artikel besagt, dass jeder Miteigentümer alle Maßnahmen ergreifen und Ansprüche geltend machen kann, die dem Erhalt des gemeinschaftlichen Rechts dienen. Ist die Gemeinschaft also ineffektiv und gefährdet ein Mangel am gemeinschaftlichen Eigentum deren Integrität (z. B. den Einsturz), kann der Eigentümer eigenständig einen Antrag auf Beseitigung des Mangels stellen.
Wie sieht der Schadensregulierungsprozess aus?
Dieser Prozess muss gut organisiert und durchdacht sein, und jeder Schritt muss dem Gesetz entsprechen.
Dokumentation – Der erste Schritt besteht darin, alle Mängel gründlich zu dokumentieren. Beschreiben Sie sie, machen Sie Fotos und schätzen Sie, wenn möglich, die anfänglichen Reparaturkosten. Je mehr Beweise, desto besser.
Gemeinschaftsbeschluss – Wenn Sie über eine Eigentümergemeinschaft agieren, müssen Sie einen Antrag auf einen Beschluss stellen. Bevor der Vorstand rechtliche Schritte einleiten kann, benötigt er die Zustimmung der Mehrheit der Eigentümer. Gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz erfordern Maßnahmen, die über die übliche Verwaltung hinausgehen (einschließlich der Einreichung einer Klage), einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Mitteilung an den Bauträger – In dieser Phase sendet der Gemeinderat dem Bauträger eine formelle Mitteilung, in der die Mängel aufgeführt und deren Beseitigung gefordert werden. Dies erfolgt am besten per Einschreiben mit Rückschein.
Klage – Reagiert der Bauträger nicht oder weigert er sich, Reparaturen durchzuführen, kann die Gemeinschaft Klage einreichen. In diesem Stadium ist die Unterstützung eines erfahrenen Anwalts unerlässlich, um die Klage vorzubereiten und die Gemeinschaft zu vertreten.
Die Geltendmachung von Ansprüchen wegen Mängeln an gemeinschaftlich genutztem Eigentum erfordert Geduld und Zusammenarbeit. Mit einer soliden rechtlichen Grundlage und entsprechendem Vorgehen können Sie Ihre Rechte jedoch wirksam durchsetzen und die notwendigen Mittel zur Mängelbeseitigung erhalten, um Ihr Eigentum voll funktionsfähig zu nutzen. Selbst im Falle einer Insolvenz der Gemeinschaft stehen einzelnen Eigentümern Möglichkeiten zur Entschädigung offen.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Der aktuelle Stand der Rechtslage ist der 7. Oktober 2025.
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