Bei der Diskussion um Übertragungsinfrastruktur auf Privatgrundstücken stoßen wir oft auf zwei extreme Haltungen. Die erste ist Resignation: „Es ist nun mal da, ich werde nichts tun.“ Die zweite ist ein auf Mythen basierendes Anspruchsdenken: „Ich will eine Million für diesen einen Mast.“ Die Wahrheit liegt, wie so oft im Rechtswesen, irgendwo in der Mitte, aber näher am Geldbeutel des Grundstückseigentümers – vorausgesetzt, er weiß, wie er an das Geld kommt.
Heute werden wir über Übertragungsrechte in einem bestimmten Kontext sprechen: Was ist zu tun, wenn ein Energie- oder Telekommunikationsbetreiber uns mit einem Kabel unter dem Rasen oder einem Kasten am Tor „glücklich gemacht“ hat?
Was genau ist diese „Kompensation“?
Beginnen wir mit der Klärung der Terminologie, denn hier scheitern die meisten Verhandlungen von Laien mit Energiekonzernen. Im allgemeinen Sprachgebrauch sprechen wir von „Entschädigung“. Gemäß Artikel 305¹ ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches kämpfen wir jedoch primär für eine angemessene Entschädigung für die Einrichtung einer Übertragungsdienstbarkeit .
Welchen Unterschied macht das? Einen enormen.
- Die Entschädigung deckt Schäden ab (z. B. wenn ein Bagger beim Verlegen von Kabeln Ihren Zaun zerstört hat).
- Die Gebühr ist die Bezahlung dafür, dass der Unternehmer Ihr Grundstück nutzt und – ganz entscheidend – dessen Marktwert mindert und Ihre Kontrolle über das Grundstück einschränkt.
In der Praxis kämpfen wir um Geld, weil Sie einen „Eindringling“ auf Ihrem Grundstück haben, den Sie nicht loswerden können und der Ihnen vorschreibt, was Sie auf Ihrem eigenen Grundstück tun dürfen und was nicht.
Netzteil und Kabel – Einzelheiten der Ansprüche
Bei großen Hochspannungsleitungen ist das Problem offensichtlich. Bei kleineren Bauteilen – wie Erdkabeln oder Verteilerkästen – wird es von den Betreibern jedoch oft verharmlost. Zu Unrecht.
Erdkabel
Nur weil man sie nicht sieht, heißt das nicht, dass sie keinen Schaden anrichten. Jede Kabelleitung bildet einen sogenannten Schutzstreifen . Innerhalb dieses Streifens darf man kein Haus bauen, keine tiefwurzelnden Bäume pflanzen oder einen festen Pavillon errichten.
Das Ergebnis? Wenn Sie ein 1.000 m² großes Baugrundstück besitzen und ein Kabel Ihre Baumöglichkeiten auf einem 2 Meter breiten Streifen in der Mitte „abschneidet“, verliert Ihr Grundstück de facto drastisch an Investitionswert.
Verteilerkästen (Kabelverteiler, Telekommunikationsschränke)
Hier kommen wir zum Thema der sogenannten physischen Beeinträchtigung. Der Briefkasten beansprucht nicht nur eine bestimmte Quadratmeterzahl, sondern oft auch:
- Es stört die Ästhetik (was sich auf den Wert der Immobilie auswirkt).
- Dadurch wird es schwierig, einen Zaun in einer geraden Linie zu bauen.
- Es erfordert den Zugang zu technischen Dienstleistungen (eine weitere Einschränkung bei der Landentwicklung).
Ein Ass im Ärmel des Unternehmers – Ersitzung
Bevor Sie eine Zahlungsaufforderung versenden, müssen Sie eine Sache überprüfen. Hier stoßen selbst Anwälte, die nicht auf Immobilienrecht spezialisiert sind, an ihre Grenzen.
Die Übertragungsnetzbetreiber (Tauron, PGE, Energa, Orange usw.) verteidigen sich am häufigsten mit dem Vorwurf der Ersitzung der Dienstbarkeit .
Befindet sich das Gerät seit mehr als 30 Jahren (böswillige Ersitzung), besteht das Risiko, dass der Unternehmer das Recht erworben hat, das Grundstück kostenlos zu nutzen.
Es sollte auch geprüft werden, ob die Strecke modernisiert wurde, da eine Änderung der Streckenführung den Ablauf der Verjährungsfrist unterbricht.
- War das Unternehmen vor 1989 in Staatsbesitz?
- Haben Sie jemals eine Einverständniserklärung zum Betreten des Bereichs unterzeichnet?
Wenn keine Ersitzung stattgefunden hat, steht dem Geldererwerb nichts im Wege.
Die Vorgehensweise – Schritt für Schritt
Wenn Ihre Situation „sauber“ ist (keine Ersitzung, keine Dienstbarkeitsvereinbarung), ist das Vorgehen wie folgt:
- Bestandsaufnahme: Sie müssen wissen, was sich auf Ihrem Grundstück befindet. Vermessungskarten sind unerlässlich.
- Antrag auf freiwillige Begründung einer Dienstbarkeit: Wir senden dem Unternehmer ein Schreiben mit einem vorgeschlagenen Betrag (immer etwas höher, um einen Deckungsbeitrag zu haben) und der Bitte, den Rechtsstatus bei einem Notar zu regeln.
- Verhandlungen: Unternehmen reagieren üblicherweise mit lächerlich niedrigen Angeboten („Pauschalbeträge“ von mehreren hundert Zloty). Lassen Sie sich davon nicht entmutigen. Das ist eine gängige Taktik, um den Verhandlungspartner zu zermürben.
- Gericht: Sollten die Verhandlungen erfolglos bleiben, stellen wir beim Bezirksgericht einen Antrag auf Errichtung einer entgeltlichen Übertragungsdienstbarkeit (Artikel 305² § 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches).
Vergütung ist nicht alles – Anspruch auf außervertragliche Nutzung
Die Einrichtung einer Dienstbarkeit regelt die Situation für „heute und morgen“. Aber was ist mit der Vergangenheit?
Wenn ein Unternehmer Ihr Grundstück in den letzten Jahren ohne Rechtsanspruch genutzt hat, haben Sie Anspruch auf eine zusätzliche Entschädigung für die nicht vertragsgemäße Nutzung des Grundstücks (Artikel 224 und 225 des Bürgerlichen Gesetzbuches).
Sie können Zahlungen für die letzten zehn Jahre rückwirkend . Befindet sich auf Ihrem Grundstück eine Verteilerdose oder ein Kabel, entspricht dies im Prinzip der Miete, die Ihnen der Auftragnehmer hätte zahlen müssen, wenn Sie einen Pacht- oder Mietvertrag für dieses Grundstück abgeschlossen hätten. Oftmals entsprechen diese Beträge dem Wert der Dienstbarkeit selbst.
Zusammenfassung
Das Installieren einer Anschlussdose oder das Verlegen eines Kabels ohne rechtliche Grundlage verletzt Ihre Eigentumsrechte. Dies betrifft nicht nur die Ästhetik, sondern auch den Wertverlust Ihrer Immobilie. Das Gesetz steht auf Ihrer Seite, solange Sie das Recht auf Ersitzung nicht außer Acht lassen und Ihre Ansprüche ordnungsgemäß dokumentieren.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Der aktuelle Stand der Rechtslage ist der 21. Januar 2026.
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