Eine Familienstiftung ist eine 2023 in Polen eingeführte juristische Person. Ihr Zweck ist die Sicherung, der Aufbau und die Verteilung von Vermögen zum Wohle der Familie. Der Gesetzgeber hat den Umfang der Geschäftstätigkeit einer Familienstiftung eingeschränkt. Sofern eine Stiftung ihre zweckgebundenen Tätigkeiten ausübt, ist sie von der Einkommensteuer befreit. Übt sie Tätigkeiten außerhalb des zulässigen Rahmens aus, entfällt nicht nur die Steuerbefreiung, sondern es fällt auch ein Strafsteuersatz von 25 % an.
Eine der zulässigen Tätigkeiten einer Familienstiftung ist die Vermietung von Immobilien. Ausgenommen hiervon ist jedoch die Vermietung eines Unternehmens, eines Teils eines Unternehmens oder von Vermögenswerten, die für die Aktivitäten des Begünstigten, des Stifters oder eines mit ihnen verbundenen Unternehmens genutzt werden. In diesem Fall zahlt die Stiftung eine Steuer von 19 %.
Kurzzeitvermietung = 25 % Steuer.
Beim Lesen der Vorschriften scheint alles klar. Das Problem entsteht bei der Auslegung des Begriffs „Mietvertrag“. Die Finanzbehörden betrachten Kurzzeitmietverträge nicht als Mietverhältnisse im eigentlichen Sinne. Sie stützen sich auf die übliche Praxis, dass bei einem (ordnungsgemäßen) Mietvertrag ein Vertrag mit dem Mieter geschlossen wird, in dem die Rechte und Pflichten beider Parteien festgelegt sind, und ein Übergabe- und Abnahmeprotokoll erstellt wird. Ein (ordnungsgemäßer) Mietvertrag wird (üblicherweise – laut Finanzamt) für einen längeren Zeitraum abgeschlossen, und die Abrechnungen erfolgen regelmäßig. Ein weiteres Merkmal ist die Unveränderlichkeit des Mieters. Kurzzeitmietverträge weisen diese Merkmale nicht auf und sind daher für Familienstiftungen nicht zulässig. Führen sie solche Aktivitäten durch, müssen sie 25 % Steuern zahlen. Diese Auffassung findet sich in den steuerlichen Auslegungen, zuletzt am 10. April 2025, Nr. 0111-KDIB1-2.4010.71.2025.2.EJ.
Stellungnahme des Gerichts
Die in den Steuervorbescheiden vertretene Auffassung wurde vom Verwaltungsgericht Danzig mit Urteil vom 19. Juni 2024 (Aktenzeichen I SA/Gd 219/24) angefochten. Das Gericht stellte fest, dass das Familienstiftungsgesetz nicht zwischen kurzfristigen und langfristigen Mietverhältnissen unterscheidet. Zwar sind kurzfristige Mietverhältnisse nicht umfassend geregelt, die Bestimmungen zu Mietverhältnissen gelten jedoch auch für kurzfristige Mietverhältnisse. Nach Ansicht des Gerichts besteht keine Grundlage für eine unterschiedliche steuerliche Behandlung von Mietverhältnissen und kurzfristigen Mietverhältnissen für Familienstiftungen. Weder das Familienstiftungsgesetz noch das Einkommensteuergesetz legen fest, dass nur Mietverhältnisse steuerbefreit sind, wenn ein Vertrag über die Rechte und Pflichten der Parteien geschlossen, ein Übergabeprotokoll erstellt und regelmäßige Zahlungen geleistet wurden. Alle Mietverhältnisse, mit den im Gesetz ausdrücklich genannten Ausnahmen, sind für Familienstiftungen steuerbefreit.
Die Entscheidung ist noch nicht endgültig, und seit ihrer Veröffentlichung wurde keine steuerliche Richtlinie zu Kurzzeitvermietungen erlassen. Es ist unklar, ob sie die Vorgehensweise des Nationalen Steuerinformationsdienstes ändern wird.
Steuerfreie Vermietung über einen Vermittler
Interessanterweise verweigert das Finanzamt Familienstiftungen zwar die Steuerbefreiung für Kurzzeitvermietungen, bestätigt aber den Anspruch auf Befreiung, wenn die Vermietung über einen Vermittler erfolgt. Die Auslegung vom 21. Mai 2025, 0111-KDIB1-2.4010.92.2025.1.BD, besagt, dass eine Familienstiftung, die eine Wohnung an ein Unternehmen vermietet, welches diese kurzfristig untervermietet, von der Steuerbefreiung profitiert. Die Stiftung schließt mit dem Unternehmen einen Mietvertrag ab, und die Miete wird monatlich gezahlt, wobei die Höhe von den Einnahmen des Unternehmens aus der Kurzzeitvermietung abhängt. Für das Finanzamt ist es unerheblich, dass die Nutzung der Wohnung als Kurzzeitunterkunft faktisch dieselbe ist.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Der aktuelle Stand der Rechtslage ist der 14. Juli 2025.
Autor/Herausgeber der Reihe:
