Wie angekündigt, setzen wir im heutigen Artikel unsere Betrachtungen zum Gesetz zur Erleichterung der Vorbereitung und Durchführung von Wohnungsbauinvestitionen und damit verbundenen Investitionen („ lex developer “ oder „ Sonderwohnungsbaugesetz “) fort und widmen uns nun den Fragen der lokalen städtebaulichen Standards (auch „ LSU “ genannt). Dieses Thema ist nach wie vor relevant, obwohl gemäß dem Entwurf zur Änderung des Raumplanungs- und Entwicklungsgesetzes (über den wir in Artikel Nr. 85 ) das gesamte Kapitel zu den LSU aufgehoben werden soll.
Zur Erinnerung: Die lokalen städtebaulichen Standards (LSUs) werden vom Gemeinderat in Form eines Beschlusses verabschiedet, der die lokalen städtebaulichen Standards festlegt und somit ein lokales Recht darstellt. Dies ist von entscheidender Bedeutung, da bereits Uneinigkeit darüber besteht, ob der Beschluss nur für Investitionen gilt, die im Rahmen des Sonderwohnungsbaugesetzes oder für alle Investitionen innerhalb der Gemeinde durchgeführt werden, und ob die Gemeinde zusätzliche, nicht im Gesetz enthaltene Auflagen erlassen darf. Die bisher verabschiedeten Beschlüsse sind in den meisten Fällen strenger als die Auflagen des Lex Developer, weshalb die Klärung dieser Frage unerlässlich ist.
Meiner Ansicht nach sollten die Bestimmungen des Sondergesetzes in diesem Punkt eng ausgelegt werden, d. h. die LSU gelten nur für Investitionen, die gemäß diesem Gesetz durchgeführt werden, und umfassen ausschließlich die darin ausdrücklich festgelegten Parameter. Dies steht im Gegensatz zu den von der Regierung geplanten kommunalen Stadtplanungsstandards, die in Artikel 13a Absatz 1 Buchstabe b) des Raumordnungsgesetzes eingeführt werden sollen und für alle Investitionen auf Grundlage des kommunalen Flächennutzungsplans gelten würden (wir werden diese Punkte detailliert analysieren, sobald der Entwurf vom Ministerrat verabschiedet wurde).
Was können also lokale städtebauliche Standards regeln? Artikel 17 des Sonderwohnungsbaugesetzes legt detailliert die Bedingungen fest, die ein Grundstück erfüllen muss, um für eine Wohnbebauung zugelassen zu werden. Neben den offensichtlichen, wie dem Zugang zu einer öffentlichen Straße, Wasser-, Abwasser- und Stromnetzen, umfassen diese Bedingungen Folgendes:
(i) Entfernung zur nächsten Haltestelle des öffentlichen Nahverkehrs – maximal 1000 m, in Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern – 500 m;
(ii) Entfernung zur nächsten Grundschule – maximal 3000 m, in Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern – 1500 m, wobei die Schule gleichzeitig mindestens 7 % der geplanten Einwohnerzahl des Wohnbauprojekts aufnehmen kann;
(iii) Zugang zu ausgestatteten Freizeit-, Erholungs- oder Sportanlagen mit einer Fläche von mindestens dem Produkt aus geplanter Einwohnerzahl und 4 m², in einer Entfernung von maximal 3000 m, in Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern 1500 m;
(iv) begrenzte Anzahl oberirdischer Geschosse – außerhalb von Städten und in Städten mit bis zu 100.000 Einwohnern bis zu 4 oberirdische Geschosse. In anderen Städten bis zu 14 Stockwerke.
Innerhalb der in den Punkten (i)-(iv) genannten Parameter können Gemeinden lokale städtebauliche Standards festlegen, vorausgesetzt, dass diese um nicht mehr als 50 % von den Standards abweichen.
Gemäß Artikel 19 Absatz 3 der Bauordnung kann eine Gemeinde zudem die Anzahl der für eine Wohnbauinvestition erforderlichen Parkplätze oder die Verpflichtung zum Anschluss an das Fernwärmenetz nach dem Energiegesetz festlegen. Auch hier entstand eine Auslegungsfrage: Gilt die in der Verordnung festgelegte Anzahl an Parkplätzen nur für Wohnbauprojekte oder auch für Begleitprojekte, für die Gemeinden (wie beispielsweise in Warschau) ein Parkplatzverhältnis festgelegt haben? Der Oberste Verwaltungsgerichtshof entschied diesen Fall und stimmte der weiten Auslegung dieser Bestimmung zu. Damit bestätigte er, dass die Bauordnung auch die Anzahl der Parkplätze und den Anschluss an das Fernwärmenetz für Begleitprojekte festlegen kann (siehe Urteil des Obersten Verwaltungsgerichtshofs vom 25. September 2019, Aktenzeichen II OSK 2174/19).
Ein weiterer Sachverhalt im Zusammenhang mit Parkplätzen war Gegenstand eines Urteils des Verwaltungsgerichts Poznań (Urteil des Verwaltungsgerichts Poznań vom 23. Oktober 2019, Aktenzeichen IV SA/Po 404/19). Es ging um die Festlegung des Bereichs, in dem Parkplätze für ein bestimmtes Wohnbauprojekt bereitzustellen sind . Der Woiwode führte aus, dass die Bestimmungen des Sondergesetzes der Gemeinde nicht unmittelbar die Befugnis einräumen, den Standort von Parkplätzen festzulegen, sofern diese auf dem Grundstück liegen, auf dem das Bauvorhaben realisiert wird. Das Verwaltungsgericht Poznań widersprach dieser Auffassung und berief sich auf eine teleologische Auslegung. Es kam zu dem Schluss, dass diese Bestimmung die Aufnahme einer Spezifikation in den Flächennutzungsplan (LSU) zulässt, wonach die für das Wohnbauprojekt notwendigen Parkplätze auf dem Grundstück zu errichten sind, auf dem das Bauvorhaben durchgeführt wird. Das Provinzverwaltungsgericht stellte fest, dass die Verknüpfung von Parkplätzen mit dem Investitionsstandort rational, logisch und mit den Grundsätzen einer vernünftigen Raumplanung vereinbar ist – eine Ansicht, der man kaum widersprechen kann. Daher empfehlen wir bei der Investitionsplanung, Parkplätze in dem Bereich anzulegen, der als Standort für die Wohnbebauung oder die dazugehörige Investition vorgesehen ist.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Einführung lokaler städtebaulicher Standards durch die Gemeinden, die die Umsetzung von Wohnbauprojekten gemäß dem Sondergesetz verschärft haben, dessen Anwendung erheblich behindert hat. Wie jüngste Beispiele von Standortbeschlüssen jedoch zeigen, ist die Einhaltung dieser Standards möglich, erfordert aber den Dialog sowohl mit den Gemeindebehörden als auch mit der lokalen Bevölkerung. Es bleibt zu hoffen, dass die angekündigte Änderung des Raumordnungsgesetzes die bereits geschaffenen Voraussetzungen für eine solche Zusammenarbeit nicht untergräbt.
Wir trennen uns nicht von lex developer und nächste Woche werden wir uns mit einem so interessanten Thema wie den Anweisungen des Bürgermeisters von Warschau befassen, da es sich um Dokumente handelt, die die Umsetzung von Investitionen im besprochenen Verfahren erleichtern sollen.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 14. Februar 2022
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