Immobilien sind für Privatpersonen in der Regel ihr wertvollstes Vermögen. Immobilientransaktionen bewegen sich üblicherweise um Hunderttausende, oft sogar Millionen von Zloty. Daher ist es nicht verwunderlich, dass die Parteien vor dem Verkauf einer Immobilie häufig eine individuelle Steuerauskunft einholen. Ein Fehler bei der steuerlichen Abwicklung kann teuer werden. Typischerweise geht es dabei um die Mehrwertsteuer. Eine häufige Frage ist, ob beim Verkauf von Grundstücken in Privatbesitz Mehrwertsteuer anfällt. Die Finanzbehörden vertreten die Auffassung, dass dies nicht der Fall ist, sofern das Grundstück nicht gewerblich genutzt wurde und der Verkauf keine Tätigkeiten umfasste, die typisch für Unternehmen sind, die professionell im Immobiliengeschäft tätig sind. Eine solche Tätigkeit, die die Finanzbehörden üblicherweise in ihren Auskünften aufführen, ist die Aufteilung des Grundstücks in kleinere Parzellen, um einen günstigeren Preis zu erzielen.
Das Provinzverwaltungsgericht Kielce befasste sich im Juni 2024 mit dieser Frage. Es prüfte eine Beschwerde gegen eine Steuervorbescheid des Direktors des Nationalen Steuerinformationsdienstes (KIS). Der Vorbescheid stellte fest, dass die Aufteilung eines Grundstücks in kleinere Parzellen, die Einholung einer Entscheidung über die Bebauungsbedingungen, die Installation eines Stromanschlusses auf einer Parzelle, die Installation eines Wasseranschlusses auf einer der Parzellen und die Pflasterung einer der Parzellen, die den Zugang zu den anderen Parzellen ermöglicht, dazu dienten, „das Verkaufsobjekt attraktiver zu machen und folglich die Attraktivität der aufgeteilten Parzellen zu steigern und damit die Chancen auf einen gewinnbringenden Verkauf des Grundstücks zu erhöhen“. Solche Aktivitäten sind untypisch für eine Privatperson, die ihr Privatvermögen verwaltet, sondern kennzeichnend für professionelle und organisierte Geschäftstätigkeiten. Nach Ansicht der Behörde wurde der Beschwerdeführer durch die Aufteilung des Grundstücks vor dem Verkauf zu einer Person, die im Sinne des Umsatzsteuergesetzes eine gewerbliche Tätigkeit im Bereich des Immobilienhandels ausübt. Laut dem Direktor des KIS müssen zwei Bedingungen erfüllt sein, damit die Transaktion von der Umsatzsteuer befreit ist. Erstens muss es sich um eine einmalige oder gelegentliche Transaktion handeln, und zweitens muss es sich um die Veräußerung von beweglichem Vermögen und nicht um die Ausübung einer organisierten Geschäftstätigkeit handeln. Im vorliegenden Fall war die zweite Voraussetzung jedoch nicht erfüllt.
Das Verwaltungsgericht widersprach jedoch der vorgelegten Auslegung. Es stellte fest, dass der Antragsteller im Falle des Verkaufs mehrerer Grundstücke infolge der Teilung seines Grundstücks nicht als umsatzsteuerpflichtig gilt. Da alle Grundstücke gleichzeitig verkauft werden, handele es sich um eine einmalige und nicht um eine wiederkehrende Transaktion. Zudem werde das Verkaufsangebot nicht mit den für gewerbliche Immobiliengeschäfte typischen Marketingaktivitäten beworben. Es werde keine Werbung für den Verkauf geschaltet. Die Werbung beschränke sich auf lokale Medien und ein Banner am Grundstück. Dies könne nicht als Tätigkeit eines gewerbsmäßig im Immobiliengeschäft tätigen Unternehmens angesehen werden. Die Beantragung der Genehmigung zur Teilung des Grundstücks in kleinere Baugrundstücke, die Sicherung der Grundstücksteilung für eine Straße und die Einleitung eines Verwaltungsverfahrens zur Nutzungsänderung des Grundstücks von landwirtschaftlich zu bebaut stellten für sich genommen keinen Beweis dafür dar, dass der Verkäufer ein gewerblicher Immobilienhändler sei. Der Verkauf von auch nur einem Dutzend Baugrundstücken, die aus der Teilung von landwirtschaftlichen Flächen resultieren, stellt an sich keine gewerbliche Tätigkeit dar, die der Mehrwertsteuer unterliegt, da es keine Grundlage für den Nachweis gibt, dass der Verkäufer bei dem Verkauf des betreffenden Grundstücks eine solche Tätigkeit ausgeübt hat, die mit den Tätigkeiten von Unternehmen vergleichbar wäre, die professionell in dieser Art von Handel tätig sind.
Das Gericht betonte, dass „das bloße Bestreben, beim Verkauf von Grundstücken den bestmöglichen Preis zu erzielen, lediglich Ausdruck einer vernünftigen Vermögensverwaltung ist – also das Erreichen angemessener wirtschaftlicher Effekte ohne Ausübung einer gewerblichen Tätigkeit.“ Das Provinzverwaltungsgericht stellte treffend fest: „Es ist nicht möglich, von einer natürlichen Person zu verlangen, dass sie im Rahmen einer vernünftigen Vermögensverwaltung ihr Privateigentum auf die unrentabelste und wirtschaftlich unzumutbarste Weise veräußert, nur um Maßnahmen zu vermeiden, die die Attraktivität oder die beabsichtigte Nutzung des Grundstücks erhöhen und zu einer Einstufung als Mehrwertsteuerzahler führen könnten.“
Es ist klar, dass jeder Sachverhalt individuell ist. Bei der Beurteilung Ihrer Steuersituation im Zusammenhang mit dem Verkauf von Immobilien sollten Sie daher alle Umstände analysieren, die darauf hindeuten könnten, dass Sie in der jeweiligen Transaktion umsatzsteuerpflichtig sind. Es empfiehlt sich, einen auf Steuerrecht spezialisierten Anwalt zu konsultieren. Oft ist es ratsam, eine verbindliche Auskunft einzuholen. Das vorliegende Urteil könnte jedoch die Argumentation stützen, dass Sie beim Verkauf von beweglichem Vermögen nicht umsatzsteuerpflichtig sind.
(Urteil des Verwaltungsgerichts Kielce vom 27. Juni 2024, Aktenzeichen I SA/Ke 219/24)
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 13. Januar 2025
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