Wie bereits angekündigt, werden wir im heutigen Artikel die Unterschiede zwischen Verzögerung und Vertragsbruch erläutern. Wir gehen darauf ein, welche Umstände in der Praxis den jeweiligen Kategorien zugeordnet werden können und welche Folgen Verzögerungen seitens des Auftragnehmers bei der Ausführung eines Bauvertrags haben. Erfahrungsgemäß ist eines der häufigsten Probleme für Investoren bei der Projektdurchführung die Nichteinhaltung vertraglicher Fristen durch Auftragnehmer. Dies führt in vielen Fällen zu schwerwiegenden Konsequenzen für den Investor, beispielsweise zur verspäteten Übergabe der Immobilie an die Käufer. Verzögerungen seitens des Investors sind seltener und betreffen, wenn sie auftreten, meist verspätete Zahlungen.
Wir beginnen selbstverständlich mit der Erläuterung der Definitionen von „Verzug“ und „Zahlungsverzug“. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch liegt ein Verzug vor, wenn ein Schuldner (in diesem Fall ein Bauunternehmer) er nicht zu vertreten hat, seinen Verpflichtungen nicht fristgerecht nachkommt . Tritt der Verzug des Bauunternehmers aus Gründen ein, die er nicht zu vertreten hat, liegt ein Zahlungsverzug vor, auch qualifizierter Zahlungsverzug genannt . Die Beurteilung, ob das Verhalten des Schuldners als Zahlungsverzug oder als gewöhnlicher Verzug einzustufen ist, hat erhebliche Auswirkungen auf die Rechte des Gläubigers (Investors), insbesondere hinsichtlich der Berechnung von Vertragsstrafen.
Es ist außerdem wichtig zu erwähnen, dass eine Verzögerung nicht zwangsläufig auf das Verschulden des Auftragnehmers zurückzuführen sein muss ; sie kann auch durch das Verschulden seiner Mitarbeiter, Subunternehmer oder andere vom Auftragnehmer zu vertretende Gründe verursacht werden. Daher ist es möglich, den Auftragnehmer haftbar zu machen und gegebenenfalls Vertragsstrafen zu verhängen, wenn Verzögerungen bei der Fertigstellung des Projekts auf die Nichterfüllung von Bauarbeiten durch einen Subunternehmer zurückzuführen sind.
Allerdings kann nicht von einer Verzögerung seitens des Auftragnehmers gesprochen werden, wenn die Verzögerung beispielsweise auf Witterungsbedingungen zurückzuführen ist, die die Ausführung der Bauarbeiten verhinderten (niedrige Temperaturen, starker Regen oder stürmische Winde), auf einen Stromausfall, auf die Entdeckung eines Objekts auf der Baustelle, bei dem es sich vermutlich um ein historisches Denkmal handelt, oder auf die Einleitung eines Verfahrens, in dessen Folge die Bauarbeiten ausgesetzt wurden (z. B. ein Verfahren zur Eintragung in das Register historischer Denkmäler).
Wie Sie sich wahrscheinlich erinnern, gelten entsprechend für die Folgen einer Verzögerung des Baubeginns oder der Fertigstellung eines Bauwerks durch den Auftragnehmer, für mangelhafte oder vertragswidrige Ausführung der Arbeiten, für die Gewährleistung für Mängel am fertigen Bauwerk sowie für das Rücktrittsrecht des Bauherrn vor Fertigstellung des Bauwerks . Daher kann der Bauherr ohne Setzung einer neuen Frist vom Bauvertrag zurücktreten, auch vor Ablauf der vereinbarten Frist, wenn der Auftragnehmer die Arbeiten verzögert oder die Fertigstellung verzögert und die Verzögerung so erheblich ist, dass eine Fertigstellung innerhalb des vereinbarten Zeitraums unwahrscheinlich ist. Dieses Recht gilt auch dann, wenn die Verzögerung auf Gründe zurückzuführen ist, die der Auftragnehmer nicht zu vertreten hat, unabhängig davon, ob eine entsprechende Klausel im Vertrag enthalten ist.
Befindet sich der Auftragnehmer jedoch in Verzug, d. h., wie bereits erwähnt, wenn die Verzögerung aus Gründen eintritt, die der Auftragnehmer zu vertreten hat, so hat der Investor gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch unter anderem Anspruch auf:
- um gerichtliche Schritte einzuleiten, um die Vertragserfüllung durch den Auftragnehmer und eine Entschädigung für den durch die Verzögerung entstandenen Schaden zu erwirken,
- Hat die Leistung aufgrund der Verzögerung durch den Auftragnehmer für den Investor ihren Wert ganz oder größtenteils verloren, kann der Investor die Abnahme der Leistung verweigern und Schadensersatz für den durch die Nichterfüllung der Verpflichtung entstandenen Schaden verlangen.
- beim Gericht einen Antrag auf Genehmigung zur Durchführung der Tätigkeit auf Kosten des Auftragnehmers zu stellen.
Es ist wichtig zu beachten, dass in Fällen, in denen der Vertrag für einen bestimmten Umstand Vertragsstrafen vorsieht, der Anspruch auf Schadensersatz, der diese Strafen übersteigt, nur dann besteht, wenn die Parteien eine entsprechende Klausel aufgenommen haben (wir haben darüber in der Warnung berichtet). #97).
Hinsichtlich Vertragsstrafen geht sowohl die Rechtsprechung als auch die Rechtslehre davon aus, dass Vertragsstrafen nur dann erhoben werden dürfen, wenn die Verzögerung auf ein Verschulden des Schuldners zurückzuführen ist, d. h. wenn der Auftragnehmer in Verzug gerät. Daher wäre die Erhebung von Vertragsstrafen für Verzögerungen in jedem Fall problematisch.
Es ist außerdem wichtig zu klären, welche Partei die Beweislast für das Vorliegen einer Verzögerung oder eines Vertragsbruchs trägt. In diesem Fall liegt die Beweislast beim Investor, der lediglich nachweisen muss, dass eine Verzögerung eingetreten ist, die vertragliche oder gesetzliche Folgen nach sich gezogen hat, einschließlich des Rechts auf Zahlung einer Vertragsstrafe. Der Auftragnehmer hingegen, der sich von den Folgen eines Vertragsbruchs befreien möchte, muss nachweisen, dass die Verzögerung auf Gründe zurückzuführen ist, die außerhalb seines Einflussbereichs lagen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass sich die Gläubigerrechte im Falle eines Zahlungsverzugs und eines Zahlungsverzugs erheblich unterscheiden. Daher ist es für den Investor entscheidend, zu beurteilen, ob es sich um einen Zahlungsverzug oder eine Verzögerung handelt. Die korrekte Einordnung der Sachlage ermöglicht das Ergreifen geeigneter Maßnahmen, die letztlich zur termingerechten Fertigstellung des Bauvertrags beitragen.
Nächste Woche werden wir uns mit dem Thema Indexierungsklauseln in Bauverträgen befassen.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 11. April 2022.
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