Der heutige Artikel in unserer Reihe „Dienstagmorgens für das Bauwesen“, die sich mit dem Thema Vorkaufsrecht befasst, behandelt Vorkaufs- und Handelsverbote, die durch das Wassergesetz sanktioniert werden.

Ausgabe 191 “ bereits erläutert haben , wurden im Fall des Wassergesetzes, das eine bestimmte Art von Immobilien regelt, nämlich wasserbedeckte Grundstücke, Vorkaufsrechte für Immobilien unter stehenden Binnengewässern eingeräumt . Gemäß der Definition in diesem Gesetz sind stehende Binnengewässer Binnengewässer in Seen und anderen natürlichen Gewässern, die nicht auf natürliche Weise direkt mit fließenden Oberflächengewässern verbunden sind . Die Bestimmungen über stehende Binnengewässer gelten entsprechend auch für Gewässer in Senken, die durch menschliche Eingriffe entstanden sind, mit Ausnahme von Teichen (d. h. Gebiete, in denen sich Wasser infolge menschlicher Aktivitäten auf natürliche Weise angesammelt hat – z. B. Kiesgruben, Baugruben; siehe: Stellungnahme der Abteilung für Wasserwirtschaft und Binnenschifffahrt des Ministeriums für Infrastruktur vom 29. Januar 2024, Aktenzeichen: DGWiŻŚ-6.740.1.2024.KG). Die Beurteilung , ob ein Grundstück dem Vorkaufsrecht gemäß Art. 217 Abs. 13 des Wassergesetzes unterliegt, erfolgt anhand der Daten aus dem Liegenschaftsregister (Grundstücke mit stehenden Binnengewässern sind im Register mit dem Symbol „ Ws “ gekennzeichnet). Bei Abweichungen zwischen diesen Daten und dem tatsächlichen Zustand kann der Grundstückseigentümer beim für die Wasserwirtschaft zuständigen Minister die Feststellung der Gewässerart in Form eines Bescheids beantragen. bildet dann die Grundlage für Änderungen im Grundstücks- und Gebäuderegister.

Beim Verkauf von Grundstücken unter stehenden Binnengewässern hat die Staatskasse ein Vorkaufsrecht . Dieses Recht wird vom Landrat im Einvernehmen mit dem für Wasserwirtschaft zuständigen Minister ausgeübt. Der Verkauf des Grundstücks kann nur erfolgen, wenn der Landrat sein Vorkaufsrecht nicht innerhalb eines Monats nach Erhalt der Mitteilung über den Kaufvertrag ausübt; andernfalls ist der Vertrag unwirksam. Diese Mitteilung wird dem Landrat vom Notar zugestellt, der den Kaufvertrag erstellt hat.

Das Vorkaufsrecht wird zum im Kaufvertrag zwischen den Parteien vereinbarten Preis ausgeübt. Der Bezirksvorsteher ist befugt, das Vorkaufsrecht durch Vorlage einer notariellen Erklärung bei dem Notar auszuüben, der den Kaufvertrag erstellt und die Bekanntmachung vorgenommen hat (sollte dies unmöglich sein oder erhebliche Schwierigkeiten auftreten, kann die Erklärung hilfsweise bei einem anderen Notar eingereicht werden). Der Bezirksvorsteher sendet dem Verkäufer eine notarielle Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts per Einschreiben mit Rückschein und veröffentlicht diese anschließend im öffentlichen Bekanntmachungsblatt der Bezirksverwaltung auf der entsprechenden Website. Mit der Veröffentlichung der Erklärung im öffentlichen Bekanntmachungsblatt der Bezirksverwaltung auf der entsprechenden Website gilt der Verkäufer als mit deren Inhalt vertraut . Mit der Vorlage dieser Erklärung geht das Eigentum an die Staatskasse über.

Aufgrund zahlreicher Unklarheiten und rechtlicher Erwägungen hinsichtlich der Ausübung des oben genannten Vorkaufsrechts betonte die Abteilung für Wasserwirtschaft und Binnenschifffahrt des Infrastrukturministeriums in ihrer Stellungnahme vom 29. Januar 2024 (Aktenzeichen: DGWiŻŚ-6.740.1.2024.KG), dass das Vorkaufsrecht nur für den Verkauf von Grundstücken mit stehenden Binnengewässern gilt, die nach Inkrafttreten des Wassergesetzes (1. Januar 2018) vom Staatshaushalt erworben wurden und dem in Artikel 217 beschriebenen Verfahren unterliegen. Gleichzeitig wurde hervorgehoben, dass nur Grundstücke, die dem Staatshaushalt gehören und gemäß Artikel 217 Absatz 1 des Gesetzes vom für Wasserwirtschaft zuständigen Minister verkauft werden, dem Vorkaufsrecht unterliegen.

Als wir die staatliche Wasserbehörde (Wody Polskie) fragten, ob für ein bestimmtes Grundstück ein Vorkaufsrecht bestehe, erhielten wir die Antwort: „Wody Polskie führt keine Aufzeichnungen über stehende Gewässer. Die Feststellung, ob es sich um stehende Binnengewässer im Sinne von Artikel 23 Absatz 1 des Wassergesetzes handelt, an denen die Staatskasse im Falle eines Verkaufs gemäß Artikel 217 Absatz 13 des Wassergesetzes ein Vorkaufsrecht hat, obliegt den Grundstückseigentümern. Artikel 214 des Wassergesetzes besagt, dass „stehende Binnengewässer, Wasser in Gräben und Wasser in Teichen, die nicht im Rahmen der Wasserversorgung, sondern ausschließlich mit Regen-, Schmelz- oder Grundwasser gefüllt sind und sich innerhalb der Grundstücksgrenzen befinden, das Eigentum des jeweiligen Grundstückseigentümers darstellen.“ Dies bedeutet, dass Sie beim Kauf einer Immobilie nicht nur die Grundbucheinträge überprüfen und eine Erklärung des Eigentümers einholen sollten, sondern auch vor Ort prüfen sollten, ob das Grundstück, das Sie erwerben möchten, von Wasser bedeckt ist. Ein Kaufvertrag, der ohne das gesetzliche Vorkaufsrecht abgeschlossen wurde, ist ungültig. Die Präemption ist ungültig.

Im Wassergesetz regeln wir neben dem Vorrang auch Verbote zivilrechtlicher Transaktionen, die im Allgemeinen für Folgendes gelten:

• Binnengewässer, die öffentliche Gewässer sind,
• Land, das von Binnengewässern, Küstenmeeren und Binnenmeeren bedeckt ist,
• Altwasserseen.

Die oben genannten Verbote bedeuten, dass außer dem Staatshaushalt oder derzeit den Kommunen niemand Eigentümer solcher Grundstücke sein kann. Daher sind beispielsweise Kaufverträge oder Übertragungen solcher Immobilien im Rahmen von Leibrentenverträgen ungültig. Aus diesem Grund wurden diese Grundstücke vom Gesetzgeber als Sonderkategorie von vom Handel ausgeschlossenen Gütern – sogenannte „ res extra commercium“ .

An dieser Stelle möchten wir Sie einladen, unseren nächsten Artikel in der Reihe über das Vorkaufsrecht zu lesen, der sich mit dem Vorkaufsrecht für Immobilien innerhalb der Grenzen von Nationalparks befasst.

Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.

Rechtsstatus ab dem 11. Juni 2024

|