Wie im letzten Jahr möchten wir den letzten Artikel unserer Reihe „Dienstagmorgens fürs Bauen“ für 2021 der Zusammenfassung der Gesetzesänderungen und unserer diesjährigen Berichterstattung widmen. Die größte Veränderung mit erheblichen Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt ist zweifellos die Verabschiedung des neuen Baugesetzes. Im Folgenden finden Sie die wichtigsten Änderungen.
1. Lokale Entwicklungspläne
Dieses Jahr begannen wir mit der Diskussion von Fragen im Zusammenhang mit Bebauungsplänen, einer Reihe, die vom Rechtsanwalt Michał Rutkowski herausgegeben wird. Diese Pläne stellen den grundlegenden Planungsakt dar, der die Quelle des lokalen Rechts bildet ( Nr. 33 ), und die Anwohner selbst können den endgültigen Inhalt beeinflussen, indem sie Stellungnahmen zum Plan einreichen ( Nr. 34 ).
Die Auslegung von Bebauungsplänen wirft häufig Interpretationsfragen auf, weshalb für eine korrekte Auslegung verschiedene Auslegungsmethoden, wie beispielsweise die linguistische oder systemische Interpretation, erforderlich sind ( #35 ). Wir haben auch die in unserer Praxis auftretenden Probleme erörtert ( #37 ) und die Gründe für die Ungültigerklärung eines Bebauungsplans dargelegt ( #42 ).
Obwohl bereits 2021 Änderungen an der Raumplanung angekündigt wurden ( Nr. 36 ), liegen diese noch nicht als endgültiger Änderungsentwurf vor. Das Ministerium für Entwicklung und Technologie versichert jedoch, dass die Reform des Raumplanungssystems weiter voranschreitet und mit einer Präsentation des Projekts bereits 2022 zu rechnen ist. Wir werden dieses Thema weiterhin aufmerksam verfolgen.
2. Das Gesetz über Land gegen Grundstücke
Am 1. April 2021 trat das Gesetz vom 16. Dezember 2020 über die Preisabrechnung von Grundstücken oder Gebäuden beim Verkauf von Immobilien aus kommunalem Grundbesitz, das sogenannte „Grundstücks-für-Grundstück“-Gesetz, in Kraft. Wie Rechtsanwältin Aleksandra Jastrzębska in unseren Meldungen ( Nr. 38 und 39 ) erläuterte, regelt das Gesetz die Grundsätze für den Verkauf von Immobilien aus kommunalem Grundbesitz an private Investoren. Ein Teil des Kaufpreises wird dabei durch die Übertragung des Eigentums an den Grundstücken oder Gebäuden an die Gemeinde beglichen.
Die Verfasser des Gesetzes hofften, dass es kommunale Grundstücke freisetzen und durch den Verkauf bisher nicht verfügbarer, aber oft attraktiver Flächen höhere Investitionen in die Kommunen ermöglichen würde. Leider sind uns, obwohl das Gesetz seit acht Monaten in Kraft ist, keine umgesetzten Projekte bekannt, die auf diesen Bestimmungen basieren.
3. Änderung des Gesetzes über das öffentliche Beschaffungswesen
Über die Änderung des öffentlichen Vergaberechts wurde bereits viel geschrieben, wir konzentrierten uns jedoch auf drei von der leitenden Anwältin Paulina Chołoniewska ausgewählte Punkte. Wir berichteten über die neue Definition eines Bauunternehmers ( Nr. 43 ), den Ausgleich der Interessen der Parteien in Vergabeverfahren ( Nr. 44 ) und die außergerichtliche Streitbeilegung ( Nr. 45 ).
4. Neues Entwicklungsgesetz
In diesem Jahr widmeten wir die meisten unserer Meldungen (sieben an der Zahl) dem neuen Baugesetz – dem Gesetz vom 20. Mai 2021 zum Schutz der Rechte von Käufern von Wohnimmobilien oder Einfamilienhäusern und dem Bauträgergarantiefonds. Wir haben versucht, die wichtigsten Änderungen, die am 1. Juli 2022 in Kraft treten, zusammenzufassen. Da die heutige Meldung zu kurz ist, um alle Punkte zu wiederholen, empfehlen wir Ihnen, die folgenden Abschnitte erneut zu lesen: Reservierungsvereinbarung ( Nr. 47 ), Informationsprospekt ( Nr. 48 und 49 ), Vertragsarten gemäß dem neuen Baugesetz ( Nr. 50 , 51 und 52 ), neues Verfahren zur Wohnungsübergabe ( Nr. 54 ), Pflichten von Banken und Bauträgern ( Nr. 55 ) sowie Bauträgergarantiefonds ( Nr. 56 ).
Zusätzlich zu diesen Warnmeldungen hat Rechtsanwältin Dr. Joanna Barzykowska zahlreiche Schulungen zu diesem Thema durchgeführt, unter anderem im Auftrag des Polnischen Bauträgerverbands (PZFD). Wir freuen uns, Sie als Fördermitglied des PZFD persönlich kennenlernen zu dürfen.
5. Handel mit landwirtschaftlichen Flächen
Aufgrund der vielen Fragen unserer Mandanten zu landwirtschaftlichen Grundstückstransaktionen, insbesondere zu rechtlichen Beschränkungen, haben wir uns diesem Thema ebenfalls gewidmet. In den ersten beiden Mitteilungen erläuterten wir die Problematik des Vorkaufsrechts des Nationalen Unterstützungszentrums für Landwirtschaft ( Nr. 61 ) und das Verfahren zur Einholung der Genehmigung des KOWR für den Verkauf landwirtschaftlicher Grundstücke ( Nr. 60 ). Darüber hinaus analysierten wir die Frage der Ausschlussnahme von Flächen aus der landwirtschaftlichen Nutzung ( Nr. 62 ) und die damit verbundenen Gebühren ( Nr. 64 ) sowie die Anlage von Habitatflächen ( Nr. 66 ). Auch der Schutz von Waldflächen ( Nr. 65 ), ein Thema, das von Rechtsanwältin Adrianna Kobylarczyk eingehend untersucht wurde, wurde behandelt.
6. Dauerhafter Nießbrauch
Dieses Jahr haben wir uns auch mit dem Thema des dauerhaften Nießbrauchs befasst. Obwohl bebaute Grundstücke am 1. Januar 2019 in Wohngebiete umgewandelt wurden, betrifft dieses Thema unsere Mandanten weiterhin. Daher haben wir unter anderem folgende Punkte behandelt: das Recht des Inhabers eines dauerhaften Nießbrauchs auf Verlängerung der Nießbrauchsdauer ( Nr. 67 ), das Erlöschen dieses Rechts ( Nr. 68 ) sowie die Beendigung oder Änderung des Nießbrauchsvertrags ( Nr. 69 ).
7. Schutz des Denkmalpflegers
Eine weitere große Herausforderung in der Praxis sind die Grundsätze und der Umfang des Denkmalschutzes für unbewegliche Denkmäler. Daher haben wir für Sie einen Leitfaden zu den Formen des Denkmalschutzes ( Nr. 72 ), Schutzmaßnahmen ( Nr. 73 ) und der Durchführung von Investitionen in denkmalgeschützte Objekte ( Nr. 74 ) erstellt. Wir haben außerdem über die geplante Änderung des Gesetzes zum Schutz und zur Pflege von Denkmälern ( Nr. 76 ) berichtet, die noch nicht zur Verabschiedung vorgelegt wurde.
8. Verfahren des Amtes für Wettbewerb und Verbraucherschutz gegen Bauträger
Wir haben die letzten Wochen des Jahres 2021 damit verbracht, die komplexen Verfahren des Präsidenten des Amtes für Wettbewerb und Verbraucherschutz (UOKiK) zu untersuchen, die sich mit Praktiken befassen, die kollektive Verbraucherinteressen verletzen, sowie mit der Verwendung verbotener Vertragsklauseln in Verbrauchervertragsvorlagen. Wir erhielten von unseren Mandanten Informationen über die verstärkten Betriebsprüfungen des Amtes.
Wir haben die Befugnisse des Präsidenten ( Nr. 78 ) und die Grundsätze der von diesem Gremium durchgeführten Verfahren ( Nr. 79 ) dargelegt, einschließlich der Beweislast des Projektentwicklers, dass er nicht gegen geltende Vorschriften verstößt ( Nr. 82 ). Wir haben auch die Strafen erläutert, die der Präsident des Amtes für Wettbewerb und Verbraucherschutz verhängen kann, wenn der Projektentwickler für schuldig befunden wird.
Im Rahmen dieser Reihe wies Rechtsanwalt Patryk Grochowski Sie auch auf Fälle hin, in denen der endgültige Preis einer Wohnimmobilie nach Abschluss der Investition geändert werden kann (#81).
9. Änderung des Baugesetzes
Bezüglich des Baugesetzes möchten wir Sie daran erinnern, dass der malaysische Sejm am 17. September 2021 ein Gesetz zur Änderung des Baugesetzes und des Raumordnungsgesetzes verabschiedet hat. Auf dieser Grundlage erhielten Investoren das Recht, freistehende Einfamilienhäuser mit maximal zwei Geschossen und einer bebauten Fläche von bis zu 70 m² zu errichten, deren Wirkungsbereich vollständig innerhalb des oder der Grundstücke liegt, auf denen sie geplant wurden (die Bedeutung des Wirkungsbereichs haben wir in Beitrag Nr. 9 ). Die Grundsätze für die Durchführung solcher Bauvorhaben zur Deckung Ihres Wohnbedarfs haben wir in Beitrag Nr. 71 .
Zusammenfassend sind zwei weitere Auswirkungen der 2020 in Kraft getretenen Gesetzesänderungen erwähnenswert. Erstens traten im Juli 2021 die Regelungen zur Digitalisierung des Baurechts vollständig in Kraft. Dazu gehört auch die Möglichkeit, Bauanträge und Baupläne elektronisch einzureichen. Zwar berichten Behörden in der Praxis von technischen Schwierigkeiten bei der elektronischen Antragstellung, doch befinden wir uns zweifellos auf dem richtigen Weg.
Der zweite wichtige Zeitpunkt ist der 19. September 2021, an dem die durch das Gesetz vom 13. Februar 2020 zur Änderung des Baugesetzes und bestimmter anderer Gesetze eingeführte Änderung des Baugesetzes, über die wir Sie in unseren ersten Benachrichtigungen seit Juni 2020 informiert haben, vollständig in Kraft tritt.
Zusammenfassend lässt sich sagen , dass sich 2021 viel getan hat, nicht nur hinsichtlich der Gesetzesänderungen selbst, sondern auch in der Auslegung bestehender Verordnungen. Wir hoffen, dass unsere Hinweise Ihnen helfen, diese zu verstehen.
Dies ist die letzte Meldung im Jahr 2021. Im kommenden neuen Jahr möchten wir uns daher bei allen Autoren unserer Artikel bedanken und Ihnen vor allem viele gute Investitionen und möglichst wenige Überraschungen bei diesen Projekten sowie viel Erfolg wünschen.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
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