Dzisiejszy i przyszłotygodniowy artykuł poświęcimy dokumentom, które powstały jako odpowiedź na trudności deweloperów w stosowaniu ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących („lex deweloper” lub „specustawa mieszkaniowa”), jakimi są dwie instrukcje Prezydenta m. st. Warszawy:
1) z dnia 15 lipca 2020 r. dotyczącą negocjacji z inwestorami prywatnymi dot. spełniania standardu edukacyjnego zgodnie z ustawą o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (wersja nr 2) („Instrukcja dot. negocjacji”),
2) z dnia 1 lutego 2021 r. dotycząca zasad prowadzenia dodatkowych konsultacji wniosków o lokalizację inwestycji realizowanych na podstawie ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących („Instrukcja dot. konsultacji”).
Dzisiejszy artykuł został poświęcony Instrukcji dot. konsultacji.
Nie sposób nie zauważyć, iż problemy z realizacją inwestycji na podstawie ustawy lex deweloper pojawiają się już na początkowym etapie tj. konsultacji społecznych z mieszkańcami sąsiadującymi z terenem, na którym planowana jest inwestycja. Wychodząc naprzeciw zarówno inwestorom, jak i mieszkańcom miasta Warszawy, Prezydent wydał wskazaną powyżej Instrukcję dot. konsultacji. W dużej mierze ma ona na celu ułatwianie wszystkim uczestnikom tego procesu, w tym mieszkańcom Warszawy, prowadzenie dialogu w celu uzyskania optymalnego konsensusu, w związku z realizacją zamierzonej inwestycji.
Przechodząc do samej treści Instrukcja dot. konsultacji określa zakres konsultacji, które podzielone są na kilka etapów, które krótko prezentujemy poniżej.
I. Opracowanie koncepcji przez Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego.
W pierwszym etapie Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego („BAiPP”) opiniuje koncepcję przedstawioną przez inwestora pod względem zgodności z obowiązującym Studium oraz lokalnymi standardami urbanistycznymi, przy jednoczesnym uwzględnieniu charakteru zabudowy miejscowości i okolicy oraz stanu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, a także potrzeb i możliwości rozwoju gminy. Szczegółowe wytyczne zawiera załącznik nr 1 tej instrukcji.
BAiPP powinien zaopiniować projekt w terminie 14 dni od dnia otrzymania kompletu materiałów.
II. Ustalenie wstępnego zakresu oczekiwań zarządcy drogi przez Biuro Polityki Mobilności i Transportu.
Inwestor po uzyskaniu pozytywnej opinii BAiPP, kieruje opis rozwiązań komunikacyjnych właściwemu zarządcy drogi, który wstępnie ocenia zaproponowane rozwiązania.
Zarządca drogi powinien ocenić rozwiązania i określić ewentualny zakres partycypacji inwestora w budowie lub przebudowanie układu drogowego w terminie 30 dni.
III. Konsultacje społeczne.
Jest to najtrudniejszy, a zarazem najważniejszy punkt instrukcji dot. konsultacji, gdyż na tym etapie pojawia się najwięcej wątpliwości co do zasadności i celowości planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Wytyczne jakimi kierował się tutaj Prezydent było zwiększenie przejrzystości dyskusji na temat inwestycji. Instrukcja przedstawia schemat konsultacji społecznych, na które składają się:
(i) Przekazanie informacji o procesie konsultacji zawierającą prezentację Koncepcji wraz z informacją o terminie i formie (protokołowanych otwartych, pisemnych (w tym elektronicznych), zbierania uwag w punkcie konsultacyjnym, warsztatów projektowych czy ankiet samodzielnie wypełnianych przez respondentów);
(ii) Publikacja przez Centrum Komunikacji Społecznej Urzędu m. st. Warszawa informacji o procesie konsultacji w mediach społecznościowych (dedykowany profil poświęcony konsultacjom społecznym);
(iii) Organizacja i przeprowadzenie konsultacji społecznych przez inwestora – instrukcja wskazuje, że mogą one odbyć się w postaci otwartego spotkania z mieszkańcami, pisemnego, w tym elektronicznego, zbierania uwag, zbierania uwag w punkcie konsultacyjnym, przeprowadzenia warsztatów lub ankiet,
(iv) Sporządzenie przez inwestora raportu z przebiegu konsultacji, który zostaje podany do publicznej wiadomości – po zakończeniu konsultacji.
Odpowiedzialność za przeprowadzenie konsultacji, treść materiałów, jak i ich koszt spoczywa na inwestorze.
Etap ten powinien zakończyć się w ok. 90 dni od publikacji informacji o konsultacjach.
IV. Wstępna opinia Miejskiej Komisji Architektoniczno–Urbanistycznej.
Po zakończeniu trzeciego etapu inwestor przedstawia projekt inwestycji Miejskiej Komisji Architektoniczno – Urbanistycznej, która przedstawi koreferat do przedstawionej koncepcji. Komisja po wysłuchaniu inwestora przedstawi swoje stanowisko.
V. Ponowna Opinia Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego.
Etap ten będzie miał miejsce w przypadku, gdy inwestor wprowadzi istotne zmiany do pierwotnego wniosku, w wyniku postulatów złożonych podczas etapów II, III lub IV.
VI. Wstępna opinia Komisji Ładu Przestrzennego.
Również ten etap zostanie zastosowany tylko w szczególnych sytuacjach, w których to Prezydent m. st. Warszawy uzna, że potrzebuje dodatkowej opinii. W takim przypadku występuje do Komisji Ładu Przestrzennego Rady m. st. Warszawy z prośbą o stanowisko.
Po przeprowadzeniu opisanej powyżej procedury i spełnieniu warunków formalnych inwestor może wystąpić wnioskiem o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, a Radzie m. st. Warszawy zostaje oddany pod obrady projekt uchwały ustalający lokalizację inwestycji mieszkaniowej.
Podsumowując, Prezydent m.st. Warszawy ustalił procedurę, która ma ułatwić inwestorom uzyskanie pozytywnej uchwały rady miasta, po zaopiniowaniu jej przez wskazane podmioty. Specustawa mieszkaniowa, od chwili jej obowiązywania, budzi niemałe emocje. Mając na uwadze powyższe, omawiana Instrukcja Prezydenta m. st. Warszawy w sposób klarowny przedstawia schemat prowadzenia konsultacji, który ma za zadanie ułatwić komunikację i przejrzystość przekazu pomiędzy inwestorem, mieszkańcami Warszawy, a Miastem. Nie jest to procedura obowiązkowa, ale wydaje się, że pomimo iż zabiera kilka dodatkowych miesięcy przed złożeniem właściwego wniosku, to w ogólnym podsumowaniu może okazać się, że pozwoli na sprawniejsze uzyskanie pozytywnej uchwały Rady Miasta st. Warszawy.
Za tydzień, zgodnie z tym, co wskazaliśmy na początku, przeanalizujemy dla Państwa instrukcję – dot. prowadzenia negocjacji.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 21 lutego 2022 r.
autor:
