Kwestia bezumownego korzystania z nieruchomości stanowi częsty problem w praktyce obrotu prawnego, dotykający właścicieli lokali będących przedmiotem najmu bądź użytkowania. Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości dotyczy sytuacji, w której osoba korzysta z nieruchomości (lokalu, budynku, gruntu) bez zgody właściciela i odpowiedniej umowy oraz w szczególności, gdy zgoda właściciela bądź łącząca strony umowa, ustały.
Jednym z typowych przykładów jest sytuacja, gdy byli najemcy, pomimo skutecznego wypowiedzenia umowy najmu, nadal zajmują lokal. W takich okolicznościach właścicielowi przysługuje prawo do dochodzenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Podstawa prawna i charakter roszczenia
Podstawą prawną roszczenia o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości jest przede wszystkim art. 224 § 2 oraz art. 225 Kodeksu cywilnego (k.c.). Przepisy te regulują odpowiedzialność samoistnego posiadacza w złej wierze za korzystanie z rzeczy.
Samoistny posiadacz, który działał w dobrej wierze tj. nie wiedział, że korzysta z nieruchomości bez tytułu prawnego, od chwili, gdy dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy (art. 224 § 2 k.c.). Analogiczne zasady stosuje się do posiadacza samoistnego w złej wierze (art. 225 k.c.). Kluczowe w tym kontekście jest ustalenie momentu, w którym posiadacz stał się posiadaczem samoistnym w złej wiarze. Co do zasady, były najemca, który pomimo ustania umowy najmu nie opuścił lokalu, działa w złej wierze, gdyż wie, że nie przysługuje mu już prawo do władania nieruchomością.
Charakter roszczenia o odszkodowanie za bezumowne korzystanie jest roszczeniem uzupełniającym roszczenie windykacyjne (o wydanie nieruchomości) lub roszczeniem samodzielnym, gdy wydanie nieruchomości już nastąpiło, ale właściciel chce dochodzić wynagrodzenia za wcześniejszy okres bezprawnego zajmowania.
Wysokość odszkodowania
Wysokość odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości zależy od konkretnych okoliczności sprawy. W orzecznictwie i doktrynie przyjmuje się, że odszkodowanie to powinno odpowiadać rynkowej stawce czynszu najmu, jaką właściciel mógłby uzyskać, gdyby „posiadanie opierało się na prawie” (m.in. wyr. SN: z 23.5.1975 r., II CR 208/75). W praktyce oznacza to, że w celu oszacowania wysokości odszkodowania, najlepiej powołać się na opinie rzeczoznawców majątkowych lub przedstawić dowody w postaci ofert rynkowych najmu podobnych nieruchomości w danej lokalizacji i o podobnym standardzie.
Warto zaznaczyć, że wynagrodzenie za bezumowne korzystanie nie jest tożsame z czynszem najmu. Nawet jeśli strony wcześniej umówiły się na określoną stawkę czynszu, po ustaniu umowy najmu i bezumownym korzystaniu, należne odszkodowanie może być wyższe lub niższe niż dotychczasowy czynsz, w zależności od aktualnych stawek rynkowych.
Zakres odpowiedzialności byłego najemcy
Oprócz odszkodowania za bezumowne korzystanie, właściciel może dochodzić od byłego najemcy także innych roszczeń, w tym:
- Naprawienia szkody z tytułu zużycia, pogorszenia lub utraty rzeczy (art. 224 § 2 k.c. oraz art. 225 k.c.). W przypadku posiadacza w złej wierze, roszczenie obejmuje również wszelkie zniszczenia, które wykraczają poza normalne zużycie rzeczy, a które powstały w okresie bezumownego korzystania.
- Zwrotu pożytków, których właściciel nie mógł uzyskać z powodu bezumownego korzystania (art. 225 k.c.). Dotyczy to np. sytuacji, gdy nieruchomość mogła generować dochód z innej działalności niż najem.
Przedawnienie roszczeń
Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości przedawnia się z upływem sześciu lat (art. 118 k.c.). Termin ten liczy się od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne, czyli od dnia, w którym właściciel mógł domagać się zapłaty za dany okres bezumownego korzystania. W przypadku roszczeń okresowych (np. miesięczne wynagrodzenie), termin przedawnienia biegnie oddzielnie dla każdej pojedynczej należności.
Proces dochodzenia odszkodowania
Dochodzenie odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości zazwyczaj wymaga wszczęcia postępowania sądowego. Przed wystąpieniem na drogę sądową, warto wezwać byłego najemcę do zapłaty odszkodowania, wyznaczając mu odpowiedni termin. Wezwanie to, sporządzone w formie pisemnej, może służyć jako dowód w postępowaniu sądowym.
W pozwie należy dokładnie określić okres, za który dochodzi się odszkodowania, oraz jego wysokość, popartą odpowiednimi dowodami (np. opinia rzeczoznawcy, oferty wynajmu). Sąd w toku postępowania bada, czy rzeczywiście doszło do bezumownego korzystania, jaki był jego okres oraz jaka jest rynkowa wartość korzystania z nieruchomości.
Właściciele nieruchomości, którzy borykają się z problemem bezumownego korzystania z ich własności, mają do dyspozycji skuteczne narzędzia prawne do dochodzenia odszkodowania. Kluczowe jest szybkie działanie i zebranie odpowiednich dowodów, aby skutecznie dochodzić swoich praw przed sądem.
autor:
redaktor cyklu:
