Problem infrastruktury przesyłowej (słupów, linii energetycznych, gazociągów) posadowionej na prywatnych działkach bez uregulowania stanu prawnego dotyczy milionów Polaków. Przez lata przedsiębiorstwa przesyłowe często korzystały z furtki prawnej, jaką było zasiedzenie służebności gruntowej o treści służebności przesyłu, co uniemożliwiało właścicielom uzyskanie wynagrodzenia.
Najnowszy wyrok Trybunału Konstytucyjnego stanowi jednak fundamentalną zmianę, wzmacniając pozycję właścicieli nieruchomości w walce o należne im odszkodowania i wynagrodzenie.
Kluczowa zmiana – Wyrok Trybunału Konstytucyjnego (P 10/16)
W dniu 2 grudnia 2025 r. wydając orzeczenie w sprawie P 10/16 Trybunał Konstytucyjny orzekł, że nabycie przez zasiedzenie służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu, przed wprowadzeniem do Kodeksu cywilnego instytucji służebności przesyłu, jest niezgodne z Konstytucją.
Co to oznacza w praktyce?
Wprowadzenie służebności przesyłu do Kodeksu cywilnego nastąpiło 3 sierpnia 2008 r. Przed tą datą, przedsiębiorstwo przesyłowe nie mogło skutecznie zasiedzieć prawa do korzystania z nieruchomości w ramach tzw. służebności gruntowej o treści służebności przesyłu. Teraz, argument przedsiębiorstw przesyłowych, że nabyły prawo do gruntu przez zasiedzenie i nie muszą płacić właścicielowi, traci na znaczeniu, zwłaszcza w odniesieniu do infrastruktury posadowionej przed 2008 r.
Otwarcie drogi do roszczeń i rodzaje roszczeń właściciela nieruchomości
Właściciele, których roszczenia były dotychczas oddalane z powodu zasiedzenia, zyskują teraz silną podstawę prawną do dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości oraz odszkodowania za obniżenie wartości działki.
Właściciel nieruchomości, na której bez tytułu prawnego (umowy, decyzji administracyjnej, zasiedzenia) znajduje się infrastruktura przesyłowa, może dochodzić kilku rodzajów roszczeń:
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości
Jest to najczęściej dochodzone roszczenie, bazujące na przepisach o ochronie własności (art. 224 k.c. i nast. w zw. z art. 3054 k.c.). Roszczenie ma charakter obligacyjny i przysługuje za każdy dzień posiadania nieruchomości przez przedsiębiorstwo w zakresie pasa służebności. Roszczenie o wynagrodzenie przedawnia się na zasadach ogólnych.
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego (P 10/16) otwiera możliwość skutecznego dochodzenia wynagrodzenia za okres, który nie uległ przedawnieniu, licząc od momentu, kiedy przedsiębiorstwo weszło w posiadanie (np. posadowiło słup).
Odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości
Roszczenie odszkodowawcze (art. 415 k.c.) ma na celu wyrównanie szkody związanej z trwałym obniżeniem wartości rynkowej działki, spowodowanym istnieniem i strefą ochronną infrastruktury przesyłowej. Wysokość tego odszkodowania jest ustalana indywidualnie na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego, który bierze pod uwagę:
- Wartość rynkową gruntu,
- Powierzchnię zajętą pod urządzenia (pas technologiczny/służebności),
- Stopień ograniczenia możliwości zagospodarowania (np. brak możliwości budowy).
Odszkodowanie za spadek wartości działki jest roszczeniem jednorazowym, które może być dochodzone niezależnie od roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie.
Żądanie usunięcia urządzeń (tzw. roszczenie negatoryjne)
Właściciel może żądać usunięcia słupa (art. 222 § 2 k.c.), jeśli przedsiębiorstwo nie ma żadnego tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości. Żądanie to jest skuteczne, dopóki nie nastąpiło zasiedzenie lub nie została ustanowiona służebność przesyłu.
Ustanowienie służebności przesyłu
Jeżeli przedsiębiorstwo przesyłowe jest samoistnym posiadaczem urządzeń, może żądać ustanowienia na jego rzecz służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem (art. 3052 k.c.). Właściciel może również wystąpić z takim żądaniem (art. 3052 § 2 k.c.), jeśli infrastruktura jest dla niego uciążliwa, a ustanowienie służebności ureguluje stan prawny.
Co należy zrobić przed wybraniem właściwej drogi postępowania:
Weryfikacja stanu prawnego – Ustalenie, czy w księdze wieczystej nieruchomości jest wpisana służebność przesyłu lub czy na rzecz przedsiębiorstwa wydano decyzję administracyjną.
Kontakt z przedsiębiorstwem – Pisemne wezwanie przedsiębiorstwa przesyłowego do zawarcia ugody, ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem oraz zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie w przeszłości.
Wycena rzeczoznawcy – W razie braku porozumienia lub konieczności dokładnej wyceny szkody, zlecenie sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego.
Postępowanie sądowe – W przypadku bezskuteczności rokowań, wystąpienie na drogę sądową z jednym lub kilkoma roszczeniami (o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie i/lub o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości, ewentualnie o ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem).
Podsumowanie i perspektywy
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego (P 10/16) jest przełomowy. Ostatecznie kładzie kres możliwości obejścia konstytucyjnej ochrony prawa własności poprzez szeroką interpretację zasiedzenia. Właściciele gruntów, zwłaszcza z infrastrukturą posadowioną przed rokiem 2008, mają teraz solidną podstawę do dochodzenia swoich praw finansowych, które mogą sięgać kilkuset tysięcy złotych.
W świetle nowego orzecznictwa, każdy właściciel dotknięty problemem infrastruktury przesyłowej powinien bezzwłocznie podjąć kroki prawne w celu uregulowania stanu prawnego nieruchomości i dochodzenia należnej mu rekompensaty.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 10 grudnia 2025 r.
Autor:
Redaktor cyklu:
