W dzisiejszym wydaniu „Wtorkowych Poranków dla Budowlanki”, kontynuujemy cykl artykułów poświęconych prawu pierwokupu nieruchomości. Tematem niniejszej publikacji będą przypadki, w których prawo pierwokupu przysługuje gminie, a także skutki, wykonanie, cena nieruchomości oraz wyłączenia w ramach tego pierwokupu. Jednocześnie zapraszamy do zapoznania się z pierwszym artykułem z cyklu, w którym przedstawiliśmy Państwu wstępne informacje z tematyki pierwokupów.
Tak jak wskazywaliśmy, pierwokup to uprzywilejowanie danej osoby (podmiotu) do zakupu rzeczy czy prawa (np. udziałów w spółce) w pierwszej kolejności w przypadku, gdy jej właściciel zamierza je sprzedać osobie trzeciej. Uprawnienie to może przysługiwać zarówno osobie fizycznej lub prawnej, jak i podmiotom publicznym. Podstawą prawną ustawowego prawa pierwokupu na rzecz gminy jest art. 109 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami („UGN”). Zawiera on w sobie enumeratywnie wymienione przypadki, w których może ona skorzystać z przysługującego jej uprawnienia. Gminie przysługuje pierwokup w przypadku sprzedaży:
Art. 109 UGN ust. 1
1) niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;
2) prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;
3) nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;
4) nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości;
4a) nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji;
4b) nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji.
Ustawodawca przewidział jednak wyjątki w stosowaniu ww. przepisów. Tym samym, pkt. 1 i 2 powyżej nie znajdą zastosowania w przypadku, gdy nieruchomość przeznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego („MPZP”) na cele rolne lub leśne. Uprawnienie to podlega również wyłączeniu w przypadku, gdy:
Art. 109 UGN ust. 3
1) sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy (zgodnie z art. 109 ust. 3 pkt 1 UGN, prawo pierwokupu nie ma zastosowania w przypadku sprzedaży nieruchomości/prawa użytkowania wieczystego na rzecz osoby bliskiej. W art. 4 pkt 13 UGN ustawodawca wskazał, że do kręgu osób bliskich należą zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione i osoba która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu);
2) sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego;
3) prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości;
4) prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku zamiany własności nieruchomości;
5) w przypadkach, o których mowa w ust. 1 pkt 3 i 4, prawo pierwokupu nie zostało ujawnione w księdze wieczystej;
6) sprzedaż nieruchomości następuje na cele budowy dróg krajowych;
7) prawo pierwokupu przysługuje partnerowi prywatnemu lub ostatniemu partnerowi prywatnemu w przypadkach, o których mowa w ustawie z dnia 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym;
8) sprzedaż nieruchomości następuje na cele realizacji inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego albo inwestycji w rozumieniu art. 2 pkt 3 ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym, albo na szczególnych zasadach, określonych w art. 29b ust. 1 ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym;
9) sprzedaż nieruchomości następuje na cele realizacji inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych oraz stacji radarów meteorologicznych;
10) prawo pierwokupu przysługuje Krajowemu Zasobowi Nieruchomości w przypadkach, o których mowa w ustawie z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości.
Należy zwrócić szczególną uwagę na pkt. 5 powyżej. Zgodnie z nim, prawo pierwokupu nieruchomości/użytkowania wieczystego wpisanej do rejestru zabytków lub położonej na obszarze przeznaczonym w MPZP na cele publiczne lub inwestycję celu publicznego nie przysługuje, jeżeli nie zostało wcześniej ujawnione w prowadzonej dla tejże nieruchomości księdze wieczystej.
Prawo pierwokupu określone w art. 109 UGN wykonuje właściwy miejscowo organ władzy wykonawczej tj. wójt, burmistrz lub prezydent miasta (dalej jako ,,Organ’’). W przypadku objęcia nieruchomości prawem pierwokupu, o którym mowa w ust. 1, zbycie nieruchomości następuje pod warunkiem, z zastrzeżeniem nieskorzystania przez Organ w ciągu miesiąca z przysługującego mu uprawnienia. O okoliczności zawarcia umowy sprzedaży notariusz jest zobowiązany poinformować wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Aby móc wykonać pierwokup, Organ musi w ww. terminie złożyć stosowne oświadczenie w formie aktu notarialnego przez notariuszem, który dokonał zawiadomienia o treści umowy sprzedaży. W wyjątkowych okolicznościach, gdyby złożenie oświadczenia u tego notariusza było niemożliwe lub napotykało poważne trudności, może być ono złożone u innego notariusza. Z chwilą złożenia oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu:
- nieruchomość staje się własnością gminy;
- prawo użytkowania wieczystego wygasa, o ile wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność gminy;
- gmina uzyskuje prawo użytkowania wieczystego, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, powiatu lub województwa.
O fakcie złożenia takiego oświadczenia, notariusz informuje sprzedającego. Należy podkreślić, że z wykonaniem prawa pierwokupu nie wiąże się zmiana w cenie zbywanej nieruchomości. W art. 111 UGN wprost wskazano, że cena, jaką ustaliły strony umowy sprzedaży, wiąże również gminę. W praktyce często zdarza się, że budżety gmin nie zawierają niezbędnych rezerw do korzystania z art. 109 UGN. Oznacza to, że w przypadku, gdy cena nieruchomości jest wysoka, gmina najprawdopodobniej nie będzie w stanie wykonać prawa pierwokupu.
W następnej odsłonie cyklu przedstawimy Państwu kolejne zagadnienie związane z prawem pierwokupu tj. „Prawo pierwokupu nieruchomości na obszarach rewitalizacji lub zdegradowanych”. Tematyka jest szczególnie związana z inwestycjami na terenach miast takich jak m.st. Warszawa i Łódź. Zapraszamy do śledzenia naszych publikacji, które są dla Państwa dostępne na naszej stronie internetowej.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 22 kwietnia 2024 r.
autor:
