Wielkimi krokami zbliża się koniec trzeciego miesiąca roku. Termin ten jest istotny dla rozliczeń podatkowych. Dzisiaj chcemy przybliżyć obowiązki z jakich muszą się wywiązać spółki nieruchomościowe.
Co to jest spółka nieruchomościowa?
Termin ten został wprowadzony do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz do ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w 2021 roku.
Jest to podmiot inny niż osoba fizyczna, obowiązany do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości, w którym (dla podmiotów funkcjonujących na rynku):
- co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych w Polsce lub praw do takich nieruchomości,
- wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł,
- przychody podatkowe z tytułu najmu (lub podobnych czynności) lub z przeniesienia własności nieruchomości oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu przychodów.
Aby podmiot został uznany za spółkę nieruchomościową powyższe warunki muszą być spełnione łącznie na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy. W 2023 roku warunki te musiały być spełnione na 31 grudnia 2022 roku.
Inne kryteria są jednak przeznaczone dla nowopowstałych podmiotów. Aby podmiot rozpoczynający działalność stał się spółką nieruchomościową musi spełniać kryteria:
- co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych w Polsce lub praw do takich nieruchomości,
- wartość rynkowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł.
Warunki te muszą być spełnione łącznie na pierwszy dzień roku podatkowego.
Obowiązki informacyjne
Spółki nieruchomościowe, do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego są zobowiązane do przekazania do Szefa KAS informacji o podmiotach posiadających, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce nieruchomościowej udziały (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze, wraz z podaniem liczby posiadanych przez każdego z nich takich praw.
Jeżeli zatem rok podatkowy spółki nieruchomościowej pokrywa się z rokiem kalendarzowym, powyższego obowiązku należy dopełnić do końca marca. W związku z tym, że w tym roku ostatnim dniem marca jest niedziela, termin ten ulega przesunięciu na pierwszy dzień roboczy. W dniu 1 kwietnia 2024 r. wypada Poniedziałek Wielkanocny, zatem ostatnim dniem na złożenie informacji jest 2 kwietnia 2024 r.
W takim samym terminie zobowiązani do złożenia informacji o liczbie posiadanych, bezpośrednio lub pośrednio w spółce nieruchomościowej udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze są wspólnicy spółki nieruchomościowej, a także w niektórych przypadkach również wspólnicy wspólników spółki nieruchomościowej. Zgodnie bowiem z interpretacją ogólna Ministra Finansów z 28 lutego 2023 r., znak DD5.8203.7.2022 wspólnikiem posiadającym pośrednio prawa do spółki nieruchomościowej jest podmiot, którego posiadanie praw jest realizowane poprzez wspólnika lub kolejne podmioty transparentne podatkowo. Właścicielem pośrednim będzie zatem wspólnik spółki jawnej nie będącej podatnikiem CIT, która jest udziałowcem w spółce z.o.o. będącej spółką nieruchomościową. W przypadku jeżeli struktura właścicielska spółki nieruchomościowej i jej wspólników opiera się wyłącznie o podatników CIT (np. spółki z o.o.), wówczas nie ma obowiązku informowania o właścicielu pośrednim. Do złożenie informacji zobowiązani są tylko wspólnicy spółki nieruchomościowej posiadający w niej co najmniej 5% prawa własności.
Raportowaniem są objęte wszystkie podmioty spełniające definicję spółki nieruchomościowej oraz jej wspólnicy bezpośredni i pośredni, niezależnie od posiadanej rezydencji podatkowej. Spółką nieruchomościową może być także podmiot mający siedzibę i zarząd za granicą. Taka spółka również jest zobowiązana do złożenia stosownej informacji. Podobnie zagraniczny wspólnik spółki nieruchomościowej. Może również dojść do sytuacji gdy podmiot (niezależnie od rezydencji) będzie zarówno spółką nieruchomościową jak i wspólnikiem (bezpośrednim lub pośrednim) innej spółki nieruchomościowej. Wówczas taki podmiot jest zobowiązany do złożenia dwóch informacji.
W jaki sposób złożyć wymagane informacje?
Do tego celu zostały przygotowane specjalne formularze. Spółki nieruchomościowe transparentne podatkowo informację składają na formularzu PIT-N1, natomiast będące podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych CIT-N1. Wspólnicy spółek nieruchomościowych (bezpośredni i pośredni) swoją informację na formularzu PIT-N2 (osoby fizyczne) i CIT-N2 podmioty nietransparentne podatkowo.
Deklaracje składane są wyłącznie w formie elektronicznej w systemie e-deklaracje. Do ich podpisania niezbędne jest posiadanie kwalifikowanego podpisu elektronicznego. Złożenie informacji na formularzu papierowym będzie uznane za nieskuteczne.
Uwaga!
Złożenie e-deklaracji przez podmiot zagraniczny będzie możliwe jedynie jeżeli posiada on polski NIP lub PESEL. Podmioty, które nie posiadają polskiego identyfikatora, przed złożeniem formularza dotyczącego spółek nieruchomościowych muszą ten numer uzyskać.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 04 marca 2024 r.
autor/redaktor cyklu:
