W dzisiejszym artykule z cyklu pt. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” chcielibyśmy przybliżyć Państwu procedurę uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego („ZPI”), wprowadzonego jako szczególna forma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. ZPI jest regulowany w art. 37ea–37eg ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym („UPZP”). Co ważne, uchwalenie ZPI wymaga równoległego zawarcia tzw. umowy urbanistycznej.
Czym jest ZPI?
Zintegrowany plan inwestycyjny to nowa forma aktu planistycznego, która:
- stanowi szczególną formę planu miejscowego,
- jest uchwalana wyłącznie na wniosek inwestora, złożony za pośrednictwem wójta, burmistrza albo prezydenta miasta,
- służy realizacji konkretnego zamierzenia inwestycyjnego,
- wejście w życie zintegrowanego planu inwestycyjnego powoduje utratę mocy obowiązującej planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego tym zintegrowanym planem inwestycyjnym,
- ma umożliwić sprawniejszą realizację inwestycji, przy zachowaniu zgodności z polityką przestrzenną gminy i interesem publicznym.
Etapy procedury uchwalenia ZPI
1. Złożenie wniosku przez inwestora
Procedura ZPI rozpoczyna się na wniosek inwestora, złożony za pośrednictwem wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, który powinien zawierać projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego spełniający wymagania określone w art. 15 ust. 1-3 UPZP, art. 16 ust. 1 tejże ustawy oraz przepisach wydanych na podstawie art. 16 ust. 2 UPZP, a także powinien zawierać załącznik w zakresie danych przestrzennych, o którym mowa w art. 67a ust. 5 UPZP. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta przekazuje następnie wniosek radzie gminy, która może wyrazić zgodę na przystąpienie do sporządzania ZPI.
2. Przystąpienie do sporządzenia planu
Jeżeli rada gminy wyraziła zgodę na przystąpienie do sporządzenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, wójt, burmistrz albo prezydent miasta, kolejno:
1) prowadzi z inwestorem, negocjacje w zakresie treści projektu umowy urbanistycznej oraz projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego;
2) wprowadza zmiany do projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego, wraz z uzasadnieniem, sporządza prognozę oddziaływania na środowisko, o ile jest wymagana, oraz projektu umowy urbanistycznej, uwzględniając wynik negocjacji, o których mowa w pkt 1;
3) udostępnienia w Rejestrze projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego wraz z uzasadnieniem, projektem umowy urbanistycznej i prognozą oddziaływania na środowisko, o ile jest wymagana (obowiązek udostępniania w Rejestrze wchodzi w życie od: 1 lipca 2026 r.);
4) jednocześnie: występuje o opinie, uzgodnienia, o zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, jeżeli wymagają tego przepisy odrębne, oraz ogłasza, w sposób określony w ustawie o rozpoczęciu konsultacji społecznych i przeprowadza konsultacje społeczne;
5) zawiera z inwestorem (lub inwestorami) w imieniu gminy umowę urbanistyczną w formie aktu notarialnego;
6) przedstawia radzie gminy projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego stanowiący załącznik do umowy urbanistycznej.
Do czasu zawarcia umowy urbanistycznej wójt, burmistrz albo prezydent miasta może odstąpić od negocjacji, informując o tym radę gminy.
Przepisy nie regulują w jakim terminie uchwala się ZPI. Może to być procedura długotrwała – trwa w zależności od stopnia skomplikowania planu i wielkości terenu objętego planem.
3. Umowa urbanistyczna
Zgodnie z art. 37ed UPZP:
- umowa urbanistyczna określa zobowiązania inwestora dotyczące inwestycji uzupełniającej (np. infrastruktura techniczna, komunikacyjna, usługi społeczne takie jak przedszkola, szkoły, obiekty rekreacji);
- załącznikiem do umowy urbanistycznej jest projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego;
- skutki prawne umowy urbanistycznej powstają z dniem wejścia w życie zintegrowanego planu inwestycyjnego w brzmieniu określonym w załączniku do umowy urbanistycznej;
- jeżeli zintegrowany plan inwestycyjny zostanie uchylony, zmieniony lub zostanie stwierdzona jego nieważność przed upływem 5 lat od dnia jego wejścia w życie, strony umowy urbanistycznej mogą w terminie 6 miesięcy od dnia uchylenia, zmiany lub stwierdzenia nieważności zintegrowanego planu inwestycyjnego odstąpić od umowy urbanistycznej.
Uwagi praktyczne
- ZPI nie może być uchwalony bez zgody inwestora i nie powstaje z inicjatywy gminy;
- Brak zawarcia umowy urbanistycznej oznacza, że uchwała rady gminy o uchwaleniu ZPI pozostaje bezskuteczna;
- Procedura ZPI może być znacznie szybsza niż klasyczny plan miejscowy, pod warunkiem dobrej współpracy inwestora z gminą i odpowiedniego przygotowania dokumentacji;
- Gmina może w ramach umowy urbanistycznej uzyskać realne korzyści w postaci realizacji inwestycji celu publicznego (np. dróg, sieci, placów).
Podsumowanie
ZPI stanowi innowacyjne narzędzie planistyczne, które umożliwia efektywną współpracę gminy z inwestorem w zakresie kształtowania przestrzeni. Choć procedura ZPI została uproszczona względem tradycyjnych planów miejscowych, nadal wymaga zachowania transparentności, konsultacji społecznych i zgodności z dokumentami planistycznymi.
Dzięki obowiązkowi zawarcia umowy urbanistycznej, ZPI może zapewnić równowagę między interesem inwestora a interesem publicznym, co czyni go narzędziem mogącym przyspieszyć realizację strategicznych inwestycji lokalnych.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 21 lipca 2025 r.
autor:
redaktor cyklu:
