Dzisiaj w cyklu Prawnik na roli rozpoczniemy omawiać temat, który od lat budzi wiele kontrowersji. Przez najbliższe tygodnie będziemy analizować kwestię wywłaszczeń i postaramy się przedstawić najistotniejsze zagadnienia, o które pytają Państwo podczas konsultacji.
Wywłaszczenie to sytuacja, w której władza publiczna (w praktyce: organ administracji) może pozbawić właściciela prawa do nieruchomości albo je ograniczyć, ale tylko w ściśle określonych warunkach. Konstytucja mówi wprost: wywłaszczenie jest dopuszczalne wyłącznie na cel publiczny i za słusznym odszkodowaniem. Problem polega na tym, że „słuszne” w realnym życiu nie zawsze oznacza „wystarczające na nowy start”, a spory najczęściej toczą się o wycenę, terminy i zakres praw właściciela. Czasem jedna urzędowa decyzja może sprawić, że działka albo dom staną się elementem planu budowy drogi, linii kolejowej lub CPK. W takiej sytuacji często z dnia na dzień można znaleźć się sam na sam z terminami, dokumentami i stresem, którego nie da się odłożyć na później.
W przypadku chociażby inwestycji szybkiej kolei, będącej częścią składową inwestycji CPK, może to być nawet tylko 28 dni od doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej rygoru natychmiastowej wykonalności! Mimo to, w tego rodzaju sprawach wywłaszczeniowych da się realnie zawalczyć o lepszy wynik w postaci chociażby wyższego odszkodowania czy bezpieczniejszego harmonogramu wyprowadzki, ale należy działać szybko i świadomie, bo procedury dla inwestycji strategicznych są projektowane tak, aby biegły sprawnie.
Inwestycje strategiczne: CPK, drogi i kolej oraz ich „szybkie” procedury
Inwestycje strategiczne to m.in. duże projekty infrastrukturalne: CPK, drogi oraz linie kolejowe, dla których ustawodawca wprowadza szybsze i bardziej „zwarte” procedury niż w typowych sprawach budowlanych. Dla CPK podstawą jest Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1747 z późn. zm.), a dla dróg kluczowa jest tzw. specustawa drogowa — Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 311). Dla kolei podstawą jest Ustawa z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1234), która przewiduje specjalne rozwiązania dla inwestycji kolejowych (w tym w praktyce także w ramach projektów związanych z CPK).
Słuszne odszkodowanie w praktyce: wycena, zaliczka i spory o wartość
Zasadą jest, że odszkodowanie ma odpowiadać standardowi konstytucyjnemu „słusznego odszkodowania”, ale w praktyce jego ustalenie opiera się na wycenie i regułach ustawowych, a te bywają źródłem sporów. W sprawach CPK w 2025 r. mocno akcentowano przyspieszenie wypłat oraz mechanizm zaliczki — w uzasadnieniu rządowego projektu wskazano możliwość wnioskowania o zaliczkę w wysokości 85% ustalonego odszkodowania. Ten sam kierunek opisywano publicznie jako element zmian „ułatwiających proces wywłaszczeń i uzyskania odszkodowania”. W praktyce kluczowe pytania brzmią: czy operat szacunkowy uczciwie opisuje stan nieruchomości, czy uwzględnia wszystkie elementy (zabudowania, nasadzenia, uzbrojenie), i czy nie pomija okoliczności podnoszących wartość rynkową. Istotnym obszarem sporów bywa także sposób stosowania przepisów o wycenie w sytuacjach, gdy sama inwestycja zmienia wartość okolicy — w doktrynie i praktyce dużo miejsca poświęca się temu, jak rozumieć „słuszność” i jak przekładać ją na liczby. Dla właściciela to nie jest akademicka dyskusja: różnica w wycenie o nawet kilka procent może decydować o tym, czy starczy na mieszkanie zastępcze, spłatę kredytu lub odtworzenie biznesu.
Jak może pomóc prawnik: terminy, dokumenty, negocjacje i spokojniejsza przeprowadzka
W sprawach dotyczących CPK, dróg i kolei, prawnik może wesprzeć klienta już od pierwszego dnia, zaczynając od szybkiej analizy sytuacji: ustalenia, jakie przepisy mają zastosowanie w konkretnej sprawie, jakie decyzje zostały już wydane oraz co w praktyce oznaczają dla właściciela nieruchomości i jego bliskich. Równie ważne jest uporządkowanie terminów i ryzyk, czyli wskazanie, kiedy i na co można (i trzeba) zareagować, aby nie stracić możliwości obrony swoich praw lub poprawy warunków rozliczenia. W sprawach prowadzonych w reżimie CPK wsparcie może obejmować również pomoc przy zaliczce i wypłatach, tak aby zabezpieczyć płynność finansową rodziny, w szczególności wtedy, gdy przepisy przewidują możliwość uzyskania zaliczki w wysokości 85% ustalonego odszkodowania. Często potrzebna jest też „miękka” strategia, czyli negocjacje i działania nastawione nie tylko na pieniądze, ale również na czas na spokojną przeprowadzkę, zabezpieczenie dzieci, utrzymanie ciągłości firmy albo gospodarstwa i ograniczenie kosztów życiowych, które pojawiają się nagle, gdy inwestycja wchodzi w teren. Jeśli pojawiło się pismo o CPK, drodze lub kolei, warto potraktować je jak sygnał alarmowy, a nie zwykłą korespondencję, bo w takich sprawach jedna dobrze podjęta decyzja na początku procesu potrafi oszczędzić miesiące stresu i realne pieniądze później.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 07 stycznia 2026 r.
Autor:
Redaktor cyklu:
