Wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania (OOU), np. wokół portów lotniczych czy dużych obiektów przemysłowych, często wiąże się z istotnymi niedogodnościami dla właścicieli okolicznych gruntów. Jak wynika z najnowszej praktyki orzeczniczej, samo objęcie nieruchomości takim obszarem otwiera drogę do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, nawet jeśli właściciel nie musi mierzyć się ze szczegółowymi zakazami budowlanymi.
OOU jako „szczególna postać wywłaszczenia”
Zgodnie z ugruntowanym już stanowiskiem Sądu Najwyższego, ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania stanowi przypadek szczególnej postaci „wywłaszczenia” właściciela nieruchomości z części jego praw. Przejawia się to w ograniczeniu możliwości pełnego korzystania z nieruchomości oraz spadku jej wartości rynkowej w związku z sąsiedztwem uciążliwego obiektu.
W związku z tym właścicielom przysługuje prawo do słusznego odszkodowania na podstawie art. 129 ust. 2 ustawy – Prawo ochrony środowiska (PrOchrŚrod). Przepis ten stanowi samodzielną podstawę prawną do dochodzenia roszczeń związanych z wprowadzonym ograniczeniem korzystania z nieruchomości.
Spadek wartości nieruchomości a brak konkretnych zakazów
Jednym z najważniejszych zagadnień prawnych ostatnich lat była kwestia tego, czy odszkodowanie należy się również wtedy, gdy wartość nieruchomości spadła wyłącznie z powodu samego faktu znalezienia się w granicach OOU, bez związku z dodatkowymi ograniczeniami (np. wynikającymi z art. 135 ust. 3a PrOchrŚrod).
Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 25 lutego 2026 r. (sygn. akt I CSK 41/25) podtrzymał korzystną dla właścicieli linię orzeczniczą:
- Właścicielowi przysługuje odszkodowanie już z samego faktu objęcia jego nieruchomości obszarem ograniczonego użytkowania.
- Roszczenie jest zasadne, chociażby zmniejszenie wartości nieruchomości nie miało związku ze szczegółowymi ograniczeniami przewidzianymi w ustawie.
- Przyjmuje się, że samo ustanowienie OOU powoduje obniżenie wartości nieruchomości jako następstwo ograniczeń przewidzianych w akcie tworzącym dany obszar.
Co musi wykazać właściciel nieruchomości?
Choć orzecznictwo jest sprzyjające, uzyskanie odszkodowania wymaga wykazania kumulatywnego spełnienia trzech przesłanek:
- Wejście w życie aktu prawa miejscowego, który wprowadza obszar ograniczonego użytkowania i ogranicza sposób korzystania z nieruchomości.
- Poniesienie szkody przez właściciela (najczęściej w postaci spadku wartości nieruchomości).
- Związek przyczynowy pomiędzy wprowadzonym ograniczeniem a powstałą szkodą.
Kto może ubiegać się o odszkodowanie?
Uprawnienie do dochodzenia roszczeń (tzw. legitymacja czynna) przysługuje podmiotom, które posiadają status właściciela, użytkownika wieczystego lub osoby, której przysługuje inne prawo rzeczowe do nieruchomości. Status ten powinien trwać od dnia wejścia w życie aktu ustanawiającego OOU aż do momentu zamknięcia rozprawy przed sądem II instancji.
Podsumowanie
Najnowsze decyzje Sądu Najwyższego potwierdzają, że droga do uzyskania odszkodowania za objęcie nieruchomości obszarem ograniczonego użytkowania jest otwarta. Jeśli Twoja nieruchomość znalazła się w strefie OOU, masz prawo ubiegać się o rekompensatę za spadek jej wartości, niezależnie od tego, czy nałożono na Ciebie dodatkowe, techniczne zakazy.
Nasza kancelaria oferuje kompleksowe wsparcie w analizie Twojej sytuacji prawnej oraz reprezentację w sporach o odszkodowanie przed sądami wszystkich instancji.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 8 kwietnia 2026 r.
Autor:
Redaktor cyklu:
