W dzisiejszym artykule z serii „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” zwracamy uwagę na najnowszy materiał opublikowany przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego („GUNB”) w cyklu „Ciekawe interpretacje GUNB”. Tym razem chodzi o pytanie praktyczne: czy na terenie rolnym, na którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego („MPZP”) dopuszcza wyłącznie zabudowę zagrodową, można wybudować dom jednorodzinny z elementami agroturystyki.
Unieważnione pozwolenie na budowę
Sprawa dotyczyła wniosku o pozwolenie na budowę budynku określonego jako mieszkalno-agroturystyczny na obszarze, dla którego MPZP przewidywał wyłącznie możliwość realizacji zabudowy zagrodowej. W projekcie przewidziano również kilka pomieszczeń przeznaczonych na wynajem w ramach funkcji agroturystycznej.
W pierwszej instancji organ odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę. Następnie wojewoda uchylił tę decyzję i udzielił inwestorowi pozwolenia.
Interweniował jednak Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego („GINB”), który stwierdził nieważność decyzji wojewody. Uznał, że inwestycja jest sprzeczna z ustaleniami MPZP, ponieważ nie ma charakteru zabudowy zagrodowej, a ma jedynie uboczny element agroturystyki, bez rzeczywistego związku z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.
Nie wystarczy nazwa nadana przez inwestora
Stanowisko GINB podzielił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 15 lutego 2023 r., sygn. akt VII SA/Wa 2112/22. Sąd podkreślił, że na terenach, na których MPZP dopuszcza wyłącznie zabudowę zagrodową, nie można realizować dowolnej zabudowy mieszkaniowej tylko dlatego, że inwestorem jest rolnik albo że nieruchomość ma charakter rolny. Zabudowa zagrodowa jest bowiem szczególnym rodzajem zabudowy. Powinna obejmować budynek mieszkalny wraz z obiektami gospodarczymi lub inwentarskimi, które tworzą funkcjonalnie powiązaną całość w obrębie jednego siedliska i służą prowadzeniu gospodarstwa rolnego. Funkcja rolnicza nie może być tu tylko dodatkiem.
Sąd przypomniał, że o charakterze inwestycji nie może decydować nazwa przyjęta przez inwestora. Znaczenie ma rzeczywiste przeznaczenie obiektu oraz sposób jego użytkowania wynikający z projektu budowlanego. Organ administracji nie może więc poprzestać na deklaracjach inwestora, lecz rzetelnie ocenić funkcję projektowanych obiektów.
W tej sprawie sąd uznał, że projektowane budynki nie miały cech zabudowy zagrodowej. Brakowało ich rzeczywistego związku z prowadzeniem gospodarstwa rolnego oraz cech jednego, spójnego siedliska. Z dokumentacji wynikało natomiast, że obiekty mają przede wszystkim charakter mieszkaniowy, a wskazana w projekcie funkcja agroturystyczna miała jedynie znaczenie uboczne.
Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z 17 grudnia 2025 r., sygn. akt II OSK 1459/23, oddalił skargę kasacyjną.
Podsumowanie: Zabudowa zagrodowa nie może być traktowana jako sposób na realizację zwykłej zabudowy jednorodzinnej tam, gdzie MPZP jej nie dopuszcza. Samo dodanie elementów agroturystyki również nie zmienia kwalifikacji inwestycji, jeżeli nie ma ona rzeczywistego związku z działalnością rolniczą.
Dla inwestorów jest to wyraźny sygnał ostrzegawczy. Przed rozpoczęciem inwestycji trzeba dokładnie sprawdzić, czy projektowana zabudowa rzeczywiście odpowiada funkcji przewidzianej w planie. Sama zmiana opisu inwestycji nie wystarczy, jeżeli z projektu budowlanego wynika co innego.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
Stan prawny na dzień 13 kwietnia 2026 r.
Autor:
Redaktor cyklu:
