W kolejnym artykule z cyklu p.n. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” przeanalizujemy zagadnienia podziałów nieruchomości w kontekście dostępu nowo wydzielonych działek do drogi publicznej.
To zagadnienie ma bardzo praktyczny wymiar i bezpośrednio wpływa na skuteczność podziału i obrotu tak wydzielonymi działkami. Wynika to z faktu, że działka bez dostępu do drogi publicznej może być trudna do sprzedaży, problematyczna do zabudowy, a czasem wręcz nieprzydatna z inwestycyjnego punktu widzenia.
Podstawowa zasada wynika z art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami („UGN”): podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Dostęp ten nie zawsze musi być bezpośredni. Może zostać zapewniony także przez wydzielenie drogi wewnętrznej albo przez ustanowienie odpowiednich służebności drogowych.
W praktyce można więc odróżnić trzy sytuacje.
Pierwsza: każda z wydzielanych działek będzie miała zapewniony bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Wtedy kwestia komunikacji nie budzi większych wątpliwości, choć nadal trzeba sprawdzić, czy zjazd i obsługa komunikacyjna są realne i zgodne z innymi przepisami.
Druga sytuacja dotyczy wydzielenia drogi wewnętrznej. Właściciel dzieląc nieruchomość musi tego dokonać w taki sposób, aby wskazać na gruncie obszary przeznaczone na drogę, która ma obsługiwać pozostałe działki. To rozwiązanie bardzo częste przy większych podziałach inwestycyjnych. Trzeba jednak pamiętać, że sama wskazanie na mapie nie wystarczy. Droga powinna rzeczywiście umożliwiać korzystanie z wydzielonych działek. Co nie oznacza, że na późniejszym etapie inwestycji dostęp do drogi publicznej może być zapewniony z innej strony, bo np. inwestor dokupił grunt bezpośrednio sąsiadujący z drogą publiczną.
Trzecia będzie miała miejsce w przypadku zobowiązania do ustanowienia służebności drogowej. Jeżeli nowa działka nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, dostęp może być zapewniony przez ustanowienie służebności przejazdu i przechodu przez inną działkę. W takim przypadku organ może zatwierdzić podział warunkowo.
Warunkowe zatwierdzenie podziału oznacza, że w decyzji podziałowej zostaje wyrażone zastrzeżenie, że przy zbywaniu wydzielonych działek zostaną ustanowione odpowiednie służebności drogowe albo sprzedane zostaną udziały w działce stanowiącej drogę wewnętrzną. Innymi słowy: organ dopuszcza podział, ale wskazuje, że późniejsze czynności prawne muszą zapewnić działkom dostęp do drogi publicznej.
To bardzo ważny aspekt z perspektywy notarialnej i transakcyjnej. Jeżeli bowiem decyzja podziałowa zawiera warunek dotyczący dostępu do drogi, nie można o nim zapomnieć. Przy sprzedaży wydzielonej działki trzeba zadbać, aby w akcie notarialnym znalazły się odpowiednie postanowienia — np. o ustanowieniu służebności albo przeniesieniu udziału w drodze wewnętrznej. W przeciwnym razie powstaje ryzyko, że działka formalnie istnieje, ale korzystanie z niej wiąże się z wieloma ryzykami. Szczególnie istotne jest ryzyko, że brak prawidłowego dostępu do drogi może prowadzić do nieważności podziału albo późniejszej czynności prawnej. Nie każdy problem z dostępem do drogi automatycznie powoduje nieważność całej decyzji podziałowej. Jeżeli jednak organ zatwierdził podział mimo braku wymaganego dostępu do drogi publicznej, może pojawić się argument, że decyzja została wydana z istotnym naruszeniem prawa.
Inaczej wygląda sytuacja, gdy decyzja podziałowa prawidłowo przewidywała warunek, ale strony późniejszej umowy nie wykonały go przy sprzedaży działki. Wtedy problem przesuwa się z etapu administracyjnego na etap cywilnoprawny. W takim przypadku istnieje ryzyko sporu o skuteczność czynności i odpowiedzialności sprzedającego. W praktyce warto zawsze ustalić na podstawie jakiej decyzji powstały działki i co wynika przynajmniej z ostatniej decyzji podziałowej.
Warto też pamiętać, że dostęp do drogi powinien być realny, a nie tylko formalny. Jeżeli na papierze działka ma „jakiś” dostęp, ale w praktyce nie da się z niego normalnie korzystać, problem może wrócić na dalszych etapach inwestycji. Dotyczy to zwłaszcza wąskich dróg, nieuregulowanych dojazdów, spornych służebności, braku zgody na zjazd albo sytuacji, w których droga istnieje wyłącznie jako projektowana linia na mapie.
Podsumowując: przy podziale nieruchomości dostęp do drogi publicznej ma podstawowe znaczenie i nie jest tylko formalnością. Może decydować o dopuszczalności podziału, treści decyzji zatwierdzającej, możliwości jej sprzedaży i późniejszej wartości działki. Jeżeli dostęp ma być zapewniony przez służebność albo udział w drodze wewnętrznej, trzeba dopilnować, aby warunek z decyzji podziałowej został prawidłowo wykonany przy zbywaniu działek.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
Stan prawny na dzień 20 lipca 2026 r.
Autor / Redaktor cyklu:
