Kontynuując cykl artykułów dotyczących służebności, dzisiaj omawiamy zagadnienia związane ze służebnościami gruntowymi. Na wstępie warto jeszcze raz przypomnieć samo pojęcie służebności gruntowej. Zgodnie bowiem z art. 285 § 1 i § 2 k.c. jest to obciążenie jednej nieruchomości na rzecz właściciela drugiej nieruchomości (władnącej) prawem, którego treść: (i) upoważnia właściciela nieruchomości władnącej do korzystania z nieruchomości obciążonej w określonym zakresie, (ii) ogranicza działania właściciela nieruchomości obciążonej, których może się on w stosunku do niej podejmować, (iii) zabrania właścicielowi nieruchomości obciążonej dokonywania określonych czynności względem nieruchomości władnącej, które przysługują mu na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu nieruchomości.
Zatem służebność gruntowa to prawo, którego celem jest jedynie zwiększenie użyteczności jednej nieruchomości lub jej określonej części na rzecz drugiej. Stąd też właściciel nieruchomości władnącej ma możliwość dokonywania pewnych działań w stosunku do nieruchomości obciążonej, pomimo tego, że nie należy ona do niego.
Służebność gruntowa może występować w dwóch postaciach: biernej i czynnej. Pierwszą określa się działania, jakich nie może podejmować się właściciel nieruchomości obciążonej, które mogłyby utrudnić korzystanie z nieruchomości władnącej. Z kolei czynna służebność gruntowa dotyczy korzystania z działki obciążonej przez osobę władnącą.
Służebność gruntowa może upoważniać właściciela nieruchomości władnącej do: (i) dojazdu przez nieruchomość (lub jej ściśle określoną cześć) sąsiada do naszej nieruchomości (służebność przejścia, przejazdu lub drogi koniecznej), (ii) parkowania samochodu na terenie cudzej nieruchomości, (iii) korzystania z sąsiedniej studni, (iv) ograniczenia wysokości zabudowy na terenie nieruchomości obciążonej, (v) opierania muru o mur sąsiada, (vi) poprowadzenia lub podłączenia się do mediów znajdujących się na działce sąsiada.
Ustanowienie służebności gruntowej jest możliwe pod warunkiem, że przyznanie jej nie będzie wiązało się z utrudnieniami w korzystaniu z nieruchomości obciążonej przez jej właściciela. Z przepisów wynika, iż ustanowienie służebności gruntowej (podobnie jak innych) może dojść w drodze: (i) umowy zawieranej między właścicielami nieruchomości, (ii) decyzji administracyjnej, (iii) orzeczenia sądu, (iv) ugody sądowej, (v) zasiedzenia.
Służebność gruntowa może też wygasnąć, gdy: (i) właściciel nieruchomości władnącej dobrowolnie zrzeka się prawa do korzystania z cudzej nieruchomości, o czym mówi art. 246 k.c., (ii) jeżeli właściciel nieruchomości władnącej nie skorzysta z przysługujących mu praw przez okres dłuższy niż 10 lat, (iii) dojdzie do tzw. konfuzji – tj. w momencie, kiedy właściciel nieruchomości obciążonej stanie się właścicielem nieruchomości władnącej, i odwrotnie, (iv) upływa termin przyznania służebności gruntowej określony w umowie.
Zgodnie z przepisami służebność gruntowa może być ustanowiona odpłatnie lub nieodpłatnie. Co ważne, różnica między nieodpłatną a odpłatną służebnością gruntową polega także na jej opodatkowaniu.
Ze służebnościami gruntowymi związane są także opłaty, do których należy zaliczyć wynagrodzenie za korzystanie z cudzej nieruchomości. Może ono zostać ustalone przez strony lub sąd przy współpracy z biegłym. Na jego wysokość wpływa: (i) charakter nieruchomości (m.in. położenie, rodzaj oraz rozmiar), (ii) utrata pożytków, (iii) zakres ograniczenia działania w stosunku nieruchomości obciążonej przez jej właściciela, (iv) zakres i sposób ingerencji w nieruchomość obciążoną przez osobę uprawnioną, (v) umiejscowienie urządzeń, których dotyczy służebność, (vi) możliwe skutki korzystania z nieruchomości przez uprawnionego.
Konkludując, należy wskazać na doniosłą rolę w obrocie gospodarczym służebności gruntowych. Przedmiotowe obciążenie nieruchomości zazwyczaj wpisywane jest do księgi wieczystej. Co więcej, obciąża ona każdego właściciela nieruchomości, a co za tym idzie sprzedaż obciążonej służebnością nieruchomości nie sprawia, że służebność przestaje istnieć lub wygasa.
W kolejnym artykule, będziemy chcieli przybliżyć Państwu kwestie związane ze szczególnym rodzajem służebności, jakim jest służebność drogi koniecznej.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 18 lipca 2022 r.
autor:
