Wejście w życie nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym („Ustawa”) już coraz bliżej, wobec tego kontynuujemy analizę kolejnych zagadnień związanych z przyjętą przez Sejm ustawą z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw („Projekt”). Aktualnie, jak wskazywaliśmy Projekt trafił do Senatu, gdzie ma być przedmiotem obrad na najbliższym posiedzeniu w dniach 21-22 czerwca 2023 r. Dzisiejszy artykuł poświęcamy „nowemu narzędziu planistycznemu” jakim ma być zintegrowany plan inwestycyjny („ZPI”). W założeniu ZPI ma uzupełnić, a od 2026 r. zastąpić, uchwały podejmowane w trybie tzw. lex deweloper. Będą go regulować przepisy art. 37ea-37eg Ustawy.
Co ważne, ZPI ma być szczególną formą planu miejscowego, a więc będzie to akt prawa powszechnie obowiązującego. W konsekwencji, wejście w życie zintegrowanego planu inwestycyjnego spowoduje utratę mocy obowiązującej planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego takim ZPI. Podstawowym warunkiem uchwalenia ZPI będzie zgodność z obowiązującym planem ogólnym.
Pozytywnie oceniamy fakt, że na podstawie ZPI będą mogły być realizowane różnego typu inwestycje, nie tylko te o charakterze mieszkaniowym. Obszar ZPI obejmować będzie obszar inwestycji głównej i inwestycji uzupełniającej. Niewątpliwie największe trudności będzie budziła ta druga, gdyż patrząc chociażby na jej definicję „jako służącej obsłudze inwestycji głównej” to jej rozumienie przez inwestora i gminę może być zupełnie różne. Miejmy jednak nadzieję, że uda się w gminach wypracować przejrzyste zasady w tym zakresie.
ZPI uchwalany będzie na wniosek inwestora przez radę gminy, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej (o której więcej opowiemy za tydzień). Wniosek składany będzie za pośrednictwem wójta, burmistrza lub prezydenta miasta i będzie zawierał projekt ZPI. Z kolei ZPI będzie musiał spełniać szereg wymagań dla projektu planu miejscowego, zarówno co do treści, jak i formy, a więc m.in. składać się z części tekstowej i graficznej wraz z uzasadnieniem czy też zawierać obowiązkowe i dodatkowe elementy planu wskazane w art. 15 ust. 2 i 3 Ustawy. W przypadku braku spełnienia wymagań inwestor będzie miał tylko 14 dni na ich uzupełnienie, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpoznania. W praktyce oznacza to, że wnioski będą musiały być przygotowane bardzo starannie, gdyż termin ten jest bardzo krótki. Inwestor jednak, w przypadku bezpodstawnego postanowienia wójta o pozostawieniu wniosku bez rozpoznania, będzie miał prawo złożyć zażalenie do wojewody.
Wójt będzie miał tylko 3 dni, aby udostępnić dane w Rejestrze Urbanistycznym i przekazać wniosek radzie gminy. Jednym z założeń procedury uchwalania ZPI jest zwiększenie możliwości partycypacji społecznej w ich uchwalaniu. Wobec tego w tym samym terminie wójt ma obowiązek ogłosić informacje o sposobach, miejscach i terminach prowadzenia konsultacji społecznych. Tak krótki termin dla wójta ma pozwolić na sprawne procedowanie wniosku inwestora.
Po przekazaniu wniosku do rady gminy może ona wyrazić zgodę na przystąpienie do sporządzenia ZPI, a pozytywna uchwała sprawi, że wniosek wróci do wójta. W takim przypadku wójt kolejno:
- będzie prowadził z inwestorem negocjacje w zakresie treści projektu umowy urbanistycznej oraz projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego;
- będzie wprowadzał zmiany do projektu ZPI, wraz z uzasadnieniem, sporządzał prognozę oddziaływania na środowisko (o ile jest wymagana) oraz projekt umowy urbanistycznej, uwzględniając wynik negocjacji, o których mowa w pkt 1;
- będzie udostępniał w Rejestrze projekt ZPI wraz z uzasadnieniem, projektem umowy urbanistycznej i prognozą oddziaływania na środowisko (o ile jest wymagana);
- jednocześnie będzie:
- występował o opinie, o których mowa w art. 17 pkt 6 lit. a Ustawy,
- występował o uzgodnienia, o których mowa w art. 17 pkt 6 lit. b Ustawy,
- występował o zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, jeżeli wymagają tego przepisy odrębne – opinie i uzgodnienia powinny zostać przekazane w terminie 14 dni,
- będzie ogłaszał, w sposób określony w art. 8h ust. 1 Ustawy, o rozpoczęciu konsultacji społecznych i przeprowadzał konsultacje społeczne – w tym zakresie konsultacje społeczne mogą zostać ograniczone do zbierania uwag i prowadzenia konsultacji społecznych przez okres co najmniej 21 dni;
- w terminie 14 dni od dnia zakończenia opiniowania, uzgadniania i konsultacji społecznych, o których mowa w pkt 4 lit. a, b i d, będzie wprowadzał zmiany do projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego wynikające z:
- uzyskanych opinii,
- dokonanych uzgodnień,
- przeprowadzonych konsultacji społecznych;
- w niezbędnym zakresie będzie ponawiał czynności, o których mowa powyżej, jeżeli zmiany mają w tym zakresie znaczenie;
- będzie zawierać w imieniu gminy umowę urbanistyczną;
- będzie udostępniał w Rejestrze projekt ZPI wraz z uzasadnieniem, umową urbanistyczną, prognozą oddziaływania na środowisko (o ile jest wymagana) i raportem, o którym mowa w art. 8k ust. 2;
- będzie przedstawiał radzie gminy projekt ZPI stanowiący załącznik do umowy, o której mowa w pkt 7, wraz z raportem o którym mowa w art. 8k ust. 2.
Jak wynika z powyższego wójt ma obowiązek praktycznie przeprowadzić procedurę jak przy uchwalaniu planu miejscowego. Przy czym do czasu zawarcia umowy urbanistycznej, wójt może odstąpić od negocjacji, informując o tym radę gminy.
Na tym zakończymy dzisiejszy artykuł, by w przyszły wtorek analizować kolejne elementy procedury uchwalania ZPI, pochylając się przede wszystkim nad umową urbanistyczną, którą w celu przeprowadzenia inwestycji uzupełniającej, zawierać będzie inwestor z gminą.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 19 czerwca 2023 r.
autor/redaktor cyklu:
