Aufgrund zahlreicher Anfragen möchten wir Ihnen im heutigen Artikel aus der Reihe „Dienstagmorgens für die Bauindustrie“ die neueste Änderung des Gesetzes vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Rechte von Käufern von Wohnimmobilien oder Einfamilienhäusern und über den Bauträgergarantiefonds („Änderung“ ) zusammenfassen.
Zunächst möchten wir Sie daran erinnern, dass die Änderung am 13. Februar 2026 in Kraft tritt. Sie gilt auch für laufende Entwicklungs- und Investitionsprojekte, was bedeutet, dass ab diesem Datum alle Reservierungs-, Entwicklungs-, Verpflichtungs- und Kaufverträge gemäß den neuen Bestimmungen abgeschlossen werden müssen.
Gemäß den Übergangsbestimmungen gelten die geänderten Bestimmungen nicht für Verträge, die vor dem 12. Februar 2026 abgeschlossen wurden.
Wie wir bereits erwähnt haben, muss gemäß dem neuen Artikel 5a des Entwicklungsgesetzes in Verträgen, die diesem Gesetz unterliegen, einschließlich Entwicklungsverträgen, Kaufverträgen und Reservierungsverträgen, der Preis einer Wohneinheit oder eines Einfamilienhauses als Produkt der nutzbaren Fläche (ausgedrückt in m²) und des Preises pro 1 m² dieser Fläche ermittelt werden .
Die wörtliche Auslegung der Bestimmung ist jedoch problematisch, da sie besagt, dass die Nutzfläche gemäß der polnischen Norm zur Ermittlung und Berechnung von Flächen- und Raumvolumenkennwerten im Bauwesen zu bestimmen ist, die zum Zeitpunkt der Einreichung des Bauantrags oder der Bauanzeige für ein bestimmtes Gebäude oder Haus gilt. Dies liegt daran, dass die polnische Norm in der Praxis nicht isoliert von den baurechtlichen Bestimmungen angewendet wird, insbesondere nicht von der Verordnung des Ministers für Entwicklung vom 11. September 2020 über den detaillierten Umfang und die Form einer Bauplanung , welche in § 20 die Grundsätze für die Berechnung der Geschossfläche eines Gebäudes, einschließlich der Nutzfläche von Räumen, festlegt. Nur in Bereichen, die nicht durch die Verordnung geregelt sind, ist die polnische Norm anzuwenden. Daher führt eine wörtliche Auslegung der Bestimmung dazu, dass beispielsweise Balkone und Loggien in die Nutzfläche eines Raumes einbezogen werden .
Dies war jedoch nicht die Absicht der Verfasser, die die Berechnungsregeln für den Standard vereinheitlichen und nicht verkomplizieren wollten . Angesichts des Zwecks, für den die Änderung verabschiedet wurde, wäre es ratsam, eine Vereinheitlichung der Bestimmungen zur nutzbaren Wohnfläche von Wohnräumen und Häusern anzustreben.
Es bleibt daher die Frage, welcher Auslegungsgrundsatz anzuwenden ist und wie diese Bestimmungen umzusetzen sind, damit sie einerseits nicht gegen geltendes Recht verstoßen, andererseits aber für Käufer von Wohnungen oder Einfamilienhäusern klar und transparent sind. Sollten Sie diesbezüglich Fragen haben, kontaktieren Sie uns bitte. Wir unterstützen Sie gerne bei der Anpassung Ihrer aktuellen Verkaufsunterlagen.
Zusammenfassend lässt sich sagen , dass die Änderung, obwohl sie nur aus drei Artikeln besteht, weitreichende Konsequenzen für alle Wohnungsbauentwickler hat, nicht nur für diejenigen, die bisher Wohnraum unter Trennwänden angeboten haben. Sämtliche relevanten Vertragsvorlagen sollten analysiert, überprüft und gegebenenfalls angepasst werden: Reservierungs-, Erschließungs-, Verpflichtungs- und Kaufverträge sowie Informationsbroschüren und Wohnungsmappen.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 2. Februar 2026.
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