Am 24. August 2023 wurde im Gesetzblatt das Gesetz vom 7. Juli 2023 zur Änderung des Gesetzes über Raumplanung und Entwicklung sowie einiger anderer Gesetze (nachfolgend „ Änderung “ genannt) veröffentlicht. Dieses Gesetz ändert gleichzeitig die Bestimmungen mehrerer Dutzend weiterer Gesetze. Die Änderung tritt grundsätzlich 30 Tage nach ihrer Veröffentlichung, also am 24. September 2023, in Kraft, mit Ausnahme bestimmter Bestimmungen, für die eine längere Frist (vacatio legis) gilt, wie in den vorangegangenen Artikeln 164 und 165 .
Da der Zeitpunkt des Inkrafttretens immer näher rückt, möchten wir Ihnen im heutigen Artikel Änderungen in anderen Gesetzen vorstellen – die wichtigsten aus Sicht der Entwicklungsinvestitionen.
Im Gesetz vom 28. September 1991 über Wälder in Artikel 14 Absatz 3 die Möglichkeit der Ausweisung von Waldgebieten im lokalen Raumordnungsplan .
Im Gesetz vom 19. Oktober 1991 über die Verwaltung landwirtschaftlicher Flächen des Staatsschatzes wurde die Bestimmung zur Untersuchung der Rahmenbedingungen und der Ausrichtung der Gemeindeentwicklung aufgehoben. Dadurch entfällt nun die Grundlage für die Prüfung anderer Planungsakte als des örtlichen Bebauungsplans bei der Erstellung einer Vereinbarung zur Übertragung von Grundstücken aus dem landwirtschaftlichen Grundbesitz des Staatsschatzes an eine Gemeinde zum Straßenbau. Folglich wurde der Verweis auf die Untersuchung der Rahmenbedingungen und der Ausrichtung der Gemeindeentwicklung im Gesetz gestrichen.
Im Gesetz vom 24. Juni 1994 über das Eigentum an Grundstücken wurde in Artikel 2 Absatz 1a die Bezugnahme auf einen Beschluss zur Festlegung des Standorts einer Wohnbauinvestition gestrichen. Demnach ist die Begründung des separaten Eigentums an einem separaten Grundstück gemäß der geänderten Bestimmung nur noch nach den Bestimmungen des örtlichen Bebauungsplans oder dem Inhalt eines Beschlusses über die Bedingungen der Erschließung und Grundstücksentwicklung , nach Vorlage einer Baugenehmigung oder einer ordnungsgemäß eingereichten Meldung sowie nach Vorlage einer Nutzungsgenehmigung oder einer ordnungsgemäß eingereichten Meldung über die Fertigstellung des Bauvorhabens möglich. Diese Bestimmung tritt erst am 1. Januar 2026 in Kraft, dem Zeitpunkt, an dem das Bauträgergesetz außer Kraft tritt. Wir weisen zudem auf die Übergangsbestimmung hin, wonach die geltenden Regelungen auch nach dem 31. Dezember 2025 für Wohnbauinvestitionen und damit verbundene Investitionen weiterhin gelten. Daher hat die Stelle, die nach dem 1. Januar 2026 eine Unabhängigkeitsbescheinigung für ein Gebäude ausstellt, trotz der Änderung des Inhalts der Bestimmung das Recht, diese auch im Falle von Gebäuden auszustellen, die auf der Grundlage eines Beschlusses zur Festlegung des Standorts einer Wohnbauinvestition errichtet wurden.
Das Baugesetz streicht außerdem den Verweis auf Beschlüsse zur Lage von Wohnbauprojekten oder damit verbundenen Investitionen in den Legalisierungsdokumenten . Daher umfassen die Legalisierungsdokumente bei Bauvorhaben, die einer Baugenehmigung bedürfen, oder bei Bauvorhaben gemäß Artikel 29 Absatz 1 Nummern 1-3 des Baugesetzes: eine Bescheinigung des Gemeindevorstehers, Bürgermeisters oder Stadtpräsidenten, die die Übereinstimmung des Bauvorhabens mit den Bestimmungen des geltenden örtlichen Bebauungsplans und anderer örtlicher Rechtsvorschriften bestätigt, oder, falls kein Bebauungsplan existiert, einen Bescheid über die Bau- und Grundstücksbedingungen. Die Übergangsbestimmung, die der oben genannten ähnelt, erlaubt jedoch die Anwendung der am 31. Dezember 2025 geltenden Bestimmungen auf Investitionen, die auf der Grundlage eines Beschlusses zur Festlegung des Standorts einer Wohnbauinvestition durchgeführt werden.
Im Gesetz vom 3. Februar 1995 zum Schutz land- und forstwirtschaftlicher Flächen wurden die bestehenden Bestimmungen zur Ausweisung kompakter Entwicklungsgebiete und zur Zustimmungspflicht des für die Umwidmung landwirtschaftlicher Flächen der Klassen I-III in nichtlandwirtschaftliche und nichtforstliche Nutzungen innerhalb von Entwicklungsgebieten erforderlichen Genehmigungen des Ministers für ländliche Entwicklung , aufgegeben. Die Definition eines kompakten Entwicklungsgebiets wurde daher aus dem Gesetz gestrichen und durch einen Verweis auf das Entwicklungsgebiet ersetzt. Der für Bauwesen, Raumplanung und Entwicklung sowie Wohnungsbau zuständige Minister legt in Abstimmung mit dem für ländliche Entwicklung zuständigen Minister per Verordnung das Verfahren zur Ausweisung des Entwicklungsgebiets fest. Dabei werden die Erfordernisse einer geordneten Raumordnung und einer rationellen Bewirtschaftung landwirtschaftlicher Flächen, einschließlich der Vermeidung räumlicher Konflikte und einer unkontrollierten Bebauung, berücksichtigt.
Das Gesetz vom 21. August 1997 über die Verwaltung von Immobilien , das die Untersuchung der Bedingungen und Richtungen der Raumentwicklung durch einen Flächennutzungsplan ersetzte, legte fest, dass Verweise auf die Untersuchung durch Verweise auf den kommunalen Flächennutzungsplan als maßgebliches Dokument zur Überprüfung der Planungszone eines Grundstücks ersetzt wurden. Bei der Wahl eines Bewertungsverfahrens für Immobilien wurde zudem festgelegt, dass in Ermangelung eines lokalen Bebauungsplans oder einer Entscheidung über die Bedingungen der Bebauung und Landnutzung die Bewertung kommunalen Flächennutzungsplans berücksichtigt
Das Gesetz vom 11. April 2003 zur Gestaltung des Agrarsystems hob die Bestimmung auf, die die Anwendung des Gesetzes auf innerhalb der Stadtgrenzen gelegene Immobilien ausschloss, sofern ein Beschluss nach den im sogenannten Sonderwohnungsbaugesetz festgelegten Grundsätzen gefasst wurde . Auch die Bestimmung, die die Grundsätze für den Erwerb landwirtschaftlicher Immobilien innerhalb der Stadtgrenzen durch das Nationale Förderzentrum für Landwirtschaft regelte, wurde aufgehoben. Der aufgehobene Artikel 9a des Gesetzes über das Landwirtschaftliche Förderzentrum räumte dem Nationalen Förderzentrum das Recht ein, Immobilien zu erwerben, wenn das angestrebte Investitionsergebnis innerhalb einer bestimmten Frist nicht erzielt wurde. Diese Bestimmung galt nur für landwirtschaftliche Immobilien innerhalb der Stadtgrenzen, die gemäß Artikel 1b des ebenfalls aufgehobenen Gesetzes über das Landwirtschaftliche Förderzentrum erworben wurden.
Im Gesetz vom 23. Juli 2003 über den Schutz und die Pflege von Denkmälern wurden, wie bereits erwähnt, die Bestimmungen zur Studie, die die Gebiete und Grundsätze des Schutzes von Kulturerbe, Denkmälern und zeitgenössischen Kulturgütern festlegte, aufgehoben. Die bisherige Rolle dieser Studie bei der Durchführung und Gestaltung der Raumordnungspolitik der Gemeinde wird daher durch den Flächennutzungsplan der Gemeinde hinsichtlich der Festlegung von Zonen für die Verteilung von Flächen mit spezifischen Zwecken in den lokalen Plänen sowie durch die Entwicklungsstrategie der Gemeinde übernommen . (Artikel 1) 18 legt die Liste der Dokumente neu fest, die den Schutz und die Pflege historischer Denkmäler berücksichtigen müssen, d. h. die Woiwodschaftsentwicklungsstrategie, der Woiwodschaftsraumentwicklungsplan, der Raumentwicklungsplan für Binnenmeere, Küstenmeer und ausschließliche Wirtschaftszone, Analysen und Studien im Bereich der Raumentwicklung des Bezirks, die Gemeindeentwicklungsstrategie, die überlokale Entwicklungsstrategie, die Flächennutzungspläne der Gemeinden, lokale Raumentwicklungspläne, lokale Wiederaufbaupläne oder Beschlüsse über die Festlegung des Standorts einer Investition von öffentlichem Interesse, Beschlüsse über Entwicklungsbedingungen, Beschlüsse über die Genehmigung der Durchführung einer Straßeninvestition, Beschlüsse über die Festlegung des Standorts einer Eisenbahnlinie oder Beschlüsse über die Genehmigung der Durchführung einer Investition im Rahmen eines Flughafens von öffentlichem Interesse.
Revitalisierungsgesetz vom 9. Oktober 2015 führte Änderungen hinsichtlich der Durchführung öffentlicher Konsultationen gemäß den Bestimmungen der Änderung ein. Es wurde festgelegt, dass Entwürfe von Dokumenten, die der öffentlichen Konsultation unterliegen, sowie dem Gemeinderat vorgelegte Entwürfe und Berichte im Stadtplanungsregister veröffentlicht werden, womit der öffentliche Konsultationsprozess abgeschlossen ist. Das Verfahren zur Änderung des Flächennutzungsplans der Gemeinde zur Umsetzung der Bestimmungen des Gemeinderevitalisierungsprogramms erfolgt gemäß den Bestimmungen des Raumordnungsgesetzes.
Das Gesetz vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Rechte von Käufern von Wohnimmobilien oder Einfamilienhäusern und über den Bauträgergarantiefonds wurde dahingehend geändert, dass der Inhalt des Informationsprospekts in Teil III: „Informationen über Immobilien und Bauvorhaben“ angepasst wurde. Dieser erhielt eine neue Formulierung, die im Anhang zur Änderung aufgeführt ist.
Der Inhalt des Abschnitts über Informationen zu Raumplanungsgesetzen und anderen Rechtsakten im Gebiet des Entwicklungsprojekts oder der Investitionsaufgabe wird im Prospekt wie geändert : „Sonstige“ umfasst Rechtsakte zu folgenden Themen: die Investition, Begleitinvestitionen und das Gebiet um das CPK, die Lage der Wohnbauinvestition oder der Begleitinvestition, die Einrichtung von Naturschutzgebieten oder deren Pufferzonen (Nationalpark, Naturschutzgebiet, Landschaftspark, Landschaftsschutzgebiet, Natura-2000-Gebiet, Naturdenkmal, Dokumentationsgebiet, ökologische Nutzung, Natur- und Landschaftskomplex, Schutz von Pflanzen-, Tier- und Pilzarten), die Einrichtung einer Schutzzone für das direkte und indirekte Schutzgebiet der Wasserentnahmestelle, die Ausweisung von Ruhezonen innerhalb und außerhalb des Ballungsraums, die Schaffung von Gebieten mit eingeschränkter Nutzung, die Anerkennung eines Denkmals als historisches Denkmal, die Festlegung der Grenzen des Holocaust-Mahnmals und seiner Schutzzone, die Einrichtung eines Kulturparks, die Festlegung von Grundsätzen und Bedingungen für die Aufstellung kleiner architektonischer Objekte, Werbetafeln und Werbeanlagen sowie Zäune, deren Abmessungen und Qualität. Normen und Arten von Baumaterialien. Der Abschnitt über die Untersuchung der Rahmenbedingungen und der Richtung der Raumentwicklung sowie des lokalen Revitalisierungsplans wurde jedoch entfernt und durch einen Abschnitt zum Flächennutzungsplan der Gemeinde ersetzt . Die diesbezüglichen Informationen müssen gemäß der neuen Prospektvorlage die Nummer und das Datum des Rechtsakts, den Namen der zuständigen Behörde und den Veröffentlichungsort enthalten.
Im Abschnitt über die Bestimmungen des anwendbaren lokalen Bebauungsplans für Grundstücke oder Teile davon, die sich innerhalb von 100 m von der Grenze des von einem Bauvorhaben oder einer Investitionsaufgabe erfassten Gebiets befinden, wurde ein Feld für Informationen über die maximale und minimale oberirdische Bebauungsintensität .
Im Abschnitt über die Bestimmungen einer Entscheidung über die Entwicklungsbedingungen oder einer Entscheidung über die Festlegung des Standorts einer Investition von öffentlichem Zweck für das Gebiet, das von einem Entwicklungsprojekt oder einer Investitionsaufgabe abgedeckt wird, wenn kein lokaler Raumordnungsplan vorliegt, wurde die Informationspflicht dahingehend erweitert, dass auch Parameter wie der Mindestanteil an biologisch aktiver Fläche, die oberirdische Bebauungsdichte und die Gebäudehöhe angegeben werden müssen .
Im Abschnitt über Informationen zu geplanten Investitionen im Umkreis von 1 km um das Gebiet des Entwicklungsprojekts oder der Investitionsaufgabe wurde der Verweis auf die Untersuchung der Bedingungen und Richtungen der räumlichen Entwicklung entfernt.
Zusätzlich zu den oben genannten Änderungen weisen wir aufgrund des umfassenden und übergreifenden Charakters der Änderung bereits jetzt auf die Änderungen hin, die sich aus der Streichung von Verweisen auf die Untersuchung der Bedingungen und Richtungen der räumlichen Entwicklung aus vielen Gesetzen und deren Ersetzung durch Verweise auf den Flächennutzungsplan ergeben, und weisen gleichzeitig auf die Folgen hin, die sich aus der Anerkennung des Flächennutzungsplans durch den Gesetzgeber als lokales Recht ergeben.
Die Änderungen im Anwendungsbereich des sogenannten Lex Developers verdienen ebenfalls einen eigenen Artikel, zu dessen Lektüre wir Sie im September herzlich einladen.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 29. August 2023
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