Im nächsten Artikel der Reihe „Dienstagmorgens fürs Bauen“ im Januar, der sich mit dem Thema Miteigentum befasst, werden wir uns insbesondere mit dem Eigentum an Gemeinschaftseigentum bei Immobilieninvestitionen auseinandersetzen. Denn bei Investitionen, bei denen einzelne Einheiten getrennt sind, ist diese spezielle Form des Miteigentums obligatorisch. Gemäß Artikel 3 Satz 1 des Gesetzes vom 24. Juni 1994 über das Eigentum an Grundstücken („UWL“) gilt: „Im Falle der Trennung des Eigentums an den Grundstücken hat der Eigentümer der Grundstücke Anspruch auf einen Anteil am Gemeinschaftseigentum als ein mit dem Eigentum an den Grundstücken verbundenes Recht.“
Es besteht daher kein Zweifel, dass die Begründung eines Anteils am Gemeinschaftseigentum den gleichzeitigen Erwerb eines separaten Grundstücks voraussetzt. Der Gesetzgeber verknüpft das Eigentum an einem Grundstück mit dem Miteigentum am Gemeinschaftseigentum . Es handelt sich somit um ein akzessorisches Recht, das vollständig vom Eigentum am Grundstück abhängt und nur in Verbindung damit bestehen kann. Der akzessorische Charakter dieses Rechts ergibt sich daraus, dass man nicht allein einen Anteil am Miteigentum am Gemeinschaftseigentum erwerben kann, ohne gleichzeitig das Grundstück zu erwerben.
Dies hängt auch damit zusammen, dass die Räumlichkeiten zwar „getrennt“ sind, wie das Berufungsgericht Łódź in seinem Urteil vom 25. Mai 2018 (Az. I ACa 1216/17) zutreffend feststellte, „dies aber lediglich bedeutet, dass die Räumlichkeiten einen vom Grundstück und Gebäude getrennten Eigentumsgegenstand darstellen. Dieses Eigentum kann jedoch nicht unabhängig existieren, da es mit Rechten an Teilen des Gebäudes und Rechten an dem Grundstück unter dem Gebäude sowie mit anderen Einrichtungen verbunden ist, die nicht zur ausschließlichen Nutzung durch die Eigentümer der Räumlichkeiten bestimmt sind (Art. 3 Abs. 1 und 2 des Bau- und Grundstücksgesetzes), wie beispielsweise Dachboden, Treppenhaus, Gehweg, Aufzug, Gas- oder Abwasseranlage . Der Eigentümer einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung ist daher sowohl Eigentümer der Wohnung als auch Miteigentümer des Grundstücks, auf dem das Gebäude steht, sowie derjenigen Teile des Grundstücks, die zur gemeinsamen Nutzung aller Wohnungseigentümer bestimmt sind.“
Der Verkauf des Anteils des Käufers am Gemeinschaftseigentum ist daher obligatorisch und erfolgt gleichzeitig mit dem Verkauf des Eigentumstitels . Diese Form des Miteigentums wird daher oft als „Pflichtmiteigentum“ oder „notwendiges Miteigentum “ bezeichnet, da der Käufer keinen Einfluss auf Umfang, Bestehen oder Beendigung dieser Miteigentumsform hat. Es ist außerdem zu betonen, dass der Anteil am Grundstück, auf dem sich das Gebäude befindet, neben dem Anteil am Gemeinschaftseigentum auch ein Nutzungsrecht am Grundstück umfasst. Handelt es sich beim Gebäude um Sondereigentum, beinhaltet dieser Anteil ebenfalls ein Nutzungsrecht am Grundstück.
Das Gesetz über das Eigentum an Grundstücken definiert auch, was Gemeinschaftseigentum ist und auf welches Eigentum sich diese spezielle gemeinsame Eigentumsform bezieht – gemäß Artikel 3 Absatz 2 des Gesetzes über das Eigentum an Grundstücken umfasst Gemeinschaftseigentum Grundstücke und Teile des Gebäudes und der Einrichtungen, die nicht ausschließlich zur Nutzung durch die Eigentümer des Grundstücks bestimmt sind.
Dies umfasst Elemente wie Aufzugsvorräume, Treppenhäuser, Gemeinschaftsflächen zwischen den Etagen, Dachterrassen, Loggien, Rohrleitungen und Leitungen. Es gibt keine vollständige Liste, die alle Gebäudeteile und -einrichtungen auflistet; es ist jedoch wichtig, gemäß den Vorschriften nur diejenigen Teile zu klassifizieren, die nicht ausschließlich dem Wohnungseigentümer zur Verfügung stehen. Zu den Gemeinschaftsflächen gehören auch Garagen, Parkplätze, Außenwege, Spielplätze und Grünflächen.
Wichtig ist, dass jeder Versuch einer Wohnungseigentümergemeinschaft, diese rechtliche Definition zu ändern, als rechtswidrig zurückzuweisen ist. Diese Position vertrat der Oberste Verwaltungsgerichtshof in seinem Urteil vom 30. März 2022 (Az. II OSK 807/19). Darin stellte er fest, dass „Eigentümer von Wohnräumen, die eine Wohnungseigentümergemeinschaft bilden, nicht befugt sind, den Begriff des Gemeinschaftseigentums im Sinne von Art. 3 Abs. 2 des Boden- und Hypothekengesetzes durch einen von ihnen gefassten Beschluss zu ‚präzisieren‘ und somit die Auslegung dieses Begriffs für die Zwecke konkreter Entscheidungen von Organen, die die genannte Bestimmung anwenden, zu beeinflussen.“
Bei der Beurteilung, ob ein bestimmter Gegenstand als Teil des Gemeineigentums anzusehen ist, sind funktionale Kriterien zu berücksichtigen, und jeder Fall ist individuell und spezifisch unter Berücksichtigung des jeweiligen Falles zu entscheiden , was auch durch die Rechtsprechung bestätigt wird.
Im Urteil des Obersten Verwaltungsgerichts vom 15. Februar 2022 (Az. II OSK 724/21) wurde festgestellt, dass „die Kategorie der Gemeinschaftsflächen funktionaler Natur ist und daher der Rechtsstatus eines bestimmten Elements des Gemeinschaftseigentums von den Umständen des Einzelfalls abhängt.“ Es ist daher festzuhalten, dass das, was zum Gemeinschaftseigentum zählt, individuell zu beurteilen ist und mit der Art des Gebäudes, zu dem es gehört, zusammenhängt.
Die meisten Wohnanlagen räumen den Eigentümern ein ausschließliches Nutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum ein, das sogenannte Quad Usum . Dieses Recht berechtigt einen Wohnungseigentümer, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss der anderen Miteigentümer zu nutzen – als wäre er Alleineigentümer. Solche Rechte gelten für Parkplätze, Balkone, Loggien, Terrassen und Gärten. Der Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die Kosten für die Instandhaltung dieses Teils zu tragen und kann ihn zudem ausschließlich für sich nutzen.
Kriterien und Definitionen sind umso wichtiger, als ein Anteil am Gemeinschaftseigentum die Rechte der Miteigentümer auf die Inanspruchnahme von Leistungen und die Pflicht zur Kostentragung der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums . Zu den Leistungen der Miteigentümer können beispielsweise Einnahmen aus der Vermietung von Fassaden- oder Dachflächen zu Werbezwecken oder Gebühren für zeitlich befristete Nutzungsrechte gehören. Je nach Beschluss des Verwaltungsrats und der Miteigentümer können diese Einnahmen die Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum reduzieren oder als zusätzliche Einnahmen für den Haushalt der Wohnanlage verwendet und beispielsweise für Renovierungen oder den Bau von Fahrradständern eingesetzt werden.
Es ist selbstverständlich, Treppenhäuser, Gemeinschaftsräume und Aufzüge in einem guten Zustand zu halten, Reparaturen durchzuführen und sie regelmäßig zu reinigen. Dies ergibt sich direkt aus Artikel 12 des Grundbuchgesetzes, der besagt, dass „Gewinne und sonstige Einnahmen aus dem Gemeinschaftseigentum zur Deckung der Instandhaltungskosten verwendet werden. Der darüber hinausgehende Betrag steht den Eigentümern der Räumlichkeiten entsprechend ihren Anteilen zu. Im gleichen Verhältnis tragen die Eigentümer der Räumlichkeiten die Kosten und Lasten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, soweit diese nicht durch Gewinne und sonstige Einnahmen gedeckt sind.“
Dieser Grundsatz ist im Gesetz ausdrücklich verankert, und naturgemäß ist jeder Grundstückseigentümer verpflichtet, die Kosten zu tragen. Es empfiehlt sich jedoch, dass Bauträger diesen Grundsatz in Verträgen mit ihren Kunden erneut hervorheben, da dies im Wesentlichen der Informationspflicht des Verkäufers in diesem Bereich entspricht.
In Artikel 14 des Grundstücks- und Hypothekengesetzes führt der Gesetzgeber eine beispielhafte Liste von Gebühren auf, die solchen finanziellen Belastungen unterliegen können. Dazu gehören Kosten für Reparaturen und laufende Instandhaltung; Gebühren für die Versorgung mit Strom, Heizung, Gas und Wasser (im Bereich des Gemeinschaftseigentums); Gebühren für die Gemeinschaftsantenne und den Aufzug; Versicherungen, Steuern und sonstige öffentliche Gebühren, sofern diese nicht direkt von den Eigentümern der einzelnen Wohneinheiten getragen werden; Kosten für die Aufrechterhaltung von Ordnung und Sauberkeit; sowie die Vergütung von Vorstandsmitgliedern oder Verwaltern. Es ist zu beachten, dass für die Einführung einer neuen festen Gebühr ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich ist, um diese fällig zu machen. Unabhängig davon, ob ein Miteigentümer das Gemeinschaftseigentum nutzt oder nicht, sind diese Gebühren zu entrichten.
Zusammenfassend lässt sich sagen , dass jeder Eigentümer einer separaten Wohneinheit in einem Mehrfamilienhaus gleichzeitig Miteigentümer des Gemeinschaftseigentums ist. Gemeinschaftseigentum ist, obwohl nicht abschließend definiert, als jene Elemente des Gebäudes und des Grundstücks zu verstehen, die nicht ausschließlich einem bestimmten Wohnungseigentümer dienen. Darüber hinaus beinhaltet der Anteil am Gemeinschaftseigentum untrennbar sowohl das Recht auf die Inanspruchnahme von Leistungen als auch die Pflicht zur Übernahme der damit verbundenen Instandhaltungskosten.
Nächste Woche werden wir unsere Diskussion über Gemeinschaftseigentum fortsetzen, einschließlich der Grundsätze für die Ermittlung des Anteils am Gemeinschaftseigentum und dessen Verwaltung.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 15. Januar 2024
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