Heute ist ein besonderer Tag für uns, denn wir veröffentlichen den 100. Artikel unserer Reihe „Dienstagmorgens fürs Bauen“. Wir danken Ihnen herzlich für Ihr Abonnement unseres Newsletters und die vielen Anregungen, die Sie uns geben. Wir hoffen, dass die besprochenen Themen Ihre Anliegen und praktischen Fragen beantworten.
Kommen wir nun zu den inhaltlichen Fragen. Das Thema, das wir heute behandelt haben, ist die Lohnindexierung in Bauverträgen. Dieses Thema wurde bereits im Kontext des öffentlichen Vergaberechts ausführlich diskutiert. Wir möchten uns jedoch auf die Beziehung zwischen Investor und Auftragnehmer im privaten Sektor konzentrieren.
Angesichts des sich rasch verändernden wirtschaftlichen Umfelds erwägen immer mehr Akteure der Baubranche die Indexierung von Honoraren für abgeschlossene Bauprojekte. Der Bedarf an diesem Mechanismus ergibt sich meist aus plötzlichen Preisanstiegen bei Baumaterialien und anderen Baukosten. Interessanterweise tritt dieses Problem sowohl bei bereits unterzeichneten Bauverträgen als auch in der Verhandlungsphase neuer Verträge auf.
Bis vor Kurzem vereinbarten die Parteien üblicherweise eine Pauschalgebühr ohne Änderungsmöglichkeit. In solchen Fällen blieb nur die Option, die Aufnahme einer entsprechenden Indexierungsklausel auszuhandeln oder auf Grundlage von Artikel 632 § 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches vorzugehen. Dieser besagt, dass das Gericht die Pauschalgebühr erhöhen oder den Vertrag kündigen kann, wenn die Ausführung der Arbeiten aufgrund unvorhersehbarer Umstände dem Auftragnehmer einen erheblichen Verlust verursachen würde. Wie diese Bestimmung verdeutlicht, entscheidet das Gericht in diesem Fall, was für die betroffene Partei einen langwierigen und aufwendigen Zivilprozess bedeutet. Diese Umstände sind oft unklar und schwer nachzuweisen, und der Hauptzweck des Vertrags – die Errichtung eines Gebäudes – wird nicht erfüllt. Dies ist insbesondere für Investoren eine schwierige Situation, da sie in den meisten Fällen Verpflichtungen gegenüber Käufern, Mietern oder anderen Auftragnehmern haben, denen sie die Übergabe des Gebäudes oder der Räumlichkeiten innerhalb eines genau festgelegten Zeitraums zugesichert haben.
Aus naheliegenden Gründen befinden sich Auftragnehmer, die sich noch in Vertragsverhandlungen befinden, in einer günstigeren Position. Darüber hinaus hat der Gesetzgeber im neuen Vergaberecht (Artikel 439) eine Verpflichtung für Verträge mit einer Laufzeit von mehr als zwölf Monaten festgelegt, Indexierungsklauseln für den Fall von Preisänderungen bei Materialien oder Kosten im Zusammenhang mit der Vertragsausführung aufzunehmen. Diese Verpflichtung gilt nicht für Verträge mit einer Laufzeit von weniger als einem Jahr, die Anwendung solcher Klauseln ist jedoch nicht eingeschränkt.
In der obigen Bestimmung gibt der Gesetzgeber an, dass Indexierungsklauseln die Höhe der Änderungen der Materialpreise und -kosten umfassen sollten, die den Auftragnehmer zur Geltendmachung einer Vergütungsanpassung berechtigen. Der Vertrag sollte zudem die Methode zur Ermittlung der Vergütungsanpassung festlegen, beispielsweise auf Grundlage des vom Präsidenten des Statistischen Zentralamts (GUS) veröffentlichten Preisänderungsindex oder einer anderen von den Parteien vereinbarten Methode. Darüber hinaus sollte der Vertrag den Stichtag für die Ermittlung der Vergütungsanpassung sowie die Zeiträume, in denen nachfolgende Anpassungen der Vergütung des Auftragnehmers erfolgen können, festlegen. Der Vertrag muss außerdem den Höchstbetrag der sich aus der Anwendung der Indexierungsklausel ergebenden Vergütungsanpassung festlegen.
Die obige Bestimmung gilt zwar nicht für Beziehungen zwischen privaten Unternehmen, dennoch können Sie die bereitgestellten Richtlinien bei der Formulierung von Indexierungsklauseln verwenden. Je nachdem, ob der Investor oder der Auftragnehmer die Verhandlungen führt, sollten Sie in diesem Zusammenhang auf die Fristen für die Vergütungsindexierung und den verwendeten Indexierungssatz achten.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die vorgeschlagene Indexierungsklausel im öffentlichen Beschaffungsgesetz einen guten Richtwert für den privaten Markt bietet. Allerdings muss jede Vertragspartei eines Bauvertrags die spezifischen Lösungen genau prüfen und an ihre jeweilige wirtschaftliche Situation anpassen.
Nächste Woche werden wir uns einem anderen Thema zuwenden, das viele Zweifel aufwirft, nämlich der Frage der Sicherheitsleistungen für Auftragnehmer, insbesondere wenn diese vom Honorar einbehalten werden.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 25. April 2022.
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