Heute ist ein besonderer Tag für uns, denn wir veröffentlichen den 200. Artikel unserer Reihe „Dienstagmorgens fürs Bauen“. Wir danken Ihnen herzlich für Ihr Abonnement unseres Newsletters und die vielen Anregungen, die Sie uns geben. Wir hoffen, dass die besprochenen Themen Ihre Anliegen und praktischen Fragen beantworten.
Kommen wir nun zu den inhaltlichen Fragen. Wie bereits letzte Woche angekündigt, werden wir heute Vormittag über Vorkaufsrechte im Zusammenhang mit der Revitalisierung oder der Sanierung von Gebieten mit Beeinträchtigungen sprechen.
Die Gemeinde hat ein Vorkaufsrecht beim Verkauf von Immobilien innerhalb des Revitalisierungsgebiets , sofern dies in der in Art. 8 des Gesetzes vom 9. Oktober 2015 über die Revitalisierung genannten Verordnung oder in Bezug auf Immobilien innerhalb der in Kapitel 5 des Gesetzes über die Revitalisierung genannten Sonderrevitalisierungszone vorgesehen ist (Art. 109 Abs. 1 Nr. 4a und 4b des Gesetzes vom 21. August 1997 über die Immobilienverwaltung).
Um dieses Konzept zu erläutern, muss darauf hingewiesen werden, dass es sich bei der Revitalisierung um einen Prozess der Beseitigung von degradierten Gebieten aus einem Krisenzustand handelt, der umfassend durch integrierte Maßnahmen zum Wohle der lokalen Gemeinschaft, des Raums und der Wirtschaft durchgeführt wird, sich auf territorialer Basis konzentriert und von den Akteuren der Revitalisierung auf der Grundlage eines kommunalen Revitalisierungsprogramms durchgeführt wird (Artikel 2, Absatz 1 des Revitalisierungsgesetzes).
Beabsichtigt eine Gemeinde, die Vorbereitung, Koordinierung und Schaffung der Voraussetzungen für eine Stadterneuerung sowie deren Umsetzung selbst zu übernehmen, legt der Gemeinderat per Beschluss – entweder von sich aus oder auf Antrag des Gemeindevorstehers (Bürgermeister, Stadtpräsident) – ein Sanierungsgebiet und ein Sanierungsgebiet fest (Artikel 8 Absatz 1 des Sanierungsgesetzes). Gemäß Artikel 25 des Sanierungsgesetzes wird auf Antrag des Gemeindevorstehers (Bürgermeister, Stadtpräsident) ein Beschluss zur Einrichtung einer Sonderzone für Stadterneuerung innerhalb des Sanierungsgebiets gefasst. Diese Zone dient der effizienten Umsetzung von Sanierungsprojekten und ist auf einen Zeitraum von maximal zehn Jahren ohne Verlängerungsmöglichkeit angelegt.
In einem Beschluss zur Ausweisung eines Sanierungsgebiets und eines Revitalisierungsgebiets kann der Gemeinderat der Gemeinde ein Vorkaufsrecht für alle, bestimmte Arten von oder bestimmte Grundstücke innerhalb des Revitalisierungsgebiets oder ausgewiesener Teilgebiete einräumen (Artikel 11, Absatz 5, Nummer 1 des Revitalisierungsgesetzes). Tritt innerhalb von zwei Jahren nach Inkrafttreten des Beschlusses zur Ausweisung eines Sanierungsgebiets und eines Revitalisierungsgebiets kein Beschluss zur Ausweisung einer Sonderrevitalisierungszone in Kraft, erlischt das Vorkaufsrecht.
Am 17. Februar 2022 verabschiedete der Warschauer Stadtrat die Resolution Nr. LX/1967/2022 zur Ausweisung eines Sanierungsgebiets und eines Revitalisierungsgebiets in der Hauptstadt Warschau. Das Revitalisierungsgebiet wurde in den Stadtteilen Praga-Północ und Targówek ausgewiesen. Mit dieser Resolution führte der Warschauer Stadtrat ein Vorkaufsrecht für alle Immobilien innerhalb des Revitalisierungsgebiets ein. Innerhalb von zwei Jahren nach Inkrafttreten der Resolution zur Ausweisung des Sanierungsgebiets und des Revitalisierungsgebiets verabschiedete der Warschauer Stadtrat jedoch keine Resolution zur Sonderrevitalisierungszone. Daher gilt das Vorkaufsrecht seit dem 16. März 2024 nicht mehr im Gebiet der Warschauer Revitalisierungszone (Informationen dazu finden Sie auf der Website der Stadt unter diesem Link ).
In Łódź beispielsweise ist die Situation anders. Der Stadtrat von Łódź erließ am 10. Februar 2016 die Resolution Nr. XXV/589/16 zur Ausweisung eines Sanierungsgebiets und eines Revitalisierungsgebiets. Diese Resolution begründete das Vorkaufsrecht der Stadt für alle Grundstücke innerhalb des Revitalisierungsgebiets. Gleichzeitig richtete der Stadtrat von Łódź mit der Resolution Nr. XLII/1095/17 vom 22. Februar 2017 eine Sonderrevitalisierungszone ein. Diese Sonderrevitalisierungszone ist identisch mit dem Sanierungsgebiet und dem Revitalisierungsgebiet. Daher bleibt das Vorkaufsrecht der Stadt für Immobilien im Zusammenhang mit der Revitalisierung auch in Łódź bestehen.
Wie die obigen Beispiele zeigen, hängt die Gültigkeit von Vorkaufsrechten an Immobilien in Sanierungs- oder Problemgebieten von den Beschlüssen der zuständigen Behörden ab. Daher ist es ratsam, bei der Planung einer Transaktion eine Bescheinigung anzufordern, die bestätigt, ob sich die Immobilie in einem Sanierungs- oder Sondersanierungsgebiet befindet.
Nächste Woche fassen wir für Sie die Gesetzesänderungen des letzten Monats zusammen – wir laden Sie herzlich ein, diese zu lesen.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 30. April 2024
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