In Fortsetzung unserer Artikelreihe über Grunddienstbarkeiten befassen wir uns heute mit Fragen rund um Grundstücksdienstbarkeiten. Zunächst möchten wir den Begriff der Grunddienstbarkeit erläutern. Gemäß Artikel 285 § 1 und § 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches handelt es sich dabei um eine Belastung eines Grundstücks zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks (des herrschenden Grundstücks) mit einem Recht, das: (i) dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks die Nutzung des belasteten Grundstücks in einem bestimmten Umfang gestattet; (ii) die Handlungen des Eigentümers des belasteten Grundstücks in Bezug auf dieses einschränkt; (iii) dem Eigentümer des belasteten Grundstücks bestimmte Handlungen in Bezug auf das herrschende Grundstück untersagt, zu denen er nach den Bestimmungen über Inhalt und Ausübung von dinglichen Rechten berechtigt ist.
Eine Dienstbarkeit ist daher ein Recht, dessen einziger Zweck darin besteht, die Nutzbarkeit eines Grundstücks oder eines bestimmten Teils davon zum Vorteil eines anderen zu erhöhen. Folglich hat der Eigentümer des herrschenden Grundstücks das Recht, bestimmte Handlungen in Bezug auf das belastete Grundstück vorzunehmen, obwohl dieses ihm nicht gehört.
Eine Grunddienstbarkeit kann in zwei Formen vorliegen: passiv und aktiv . Die passive Grunddienstbarkeit legt fest, welche Handlungen der Eigentümer des belasteten Grundstücks nicht vornehmen darf, die die Nutzung des herrschenden Grundstücks beeinträchtigen könnten. Die aktive Grunddienstbarkeit hingegen betrifft die Nutzung des belasteten Grundstücks durch den herrschenden Eigentümer.
Eine Grunddienstbarkeit kann dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks Folgendes gestatten: (i) den Zugang durch das Grundstück (oder einen genau definierten Teil davon) zu seinem Grundstück zu ermöglichen (Wegerecht, Zufahrt oder notwendiger Weg), (ii) ein Auto auf dem Grundstück einer anderen Person zu parken, (iii) einen benachbarten Brunnen zu benutzen, (iv) die Höhe von Gebäuden auf dem belasteten Grundstück zu begrenzen, (v) eine Mauer an die Mauer des Nachbarn anzulehnen, (vi) Leitungen zu verlegen oder an Versorgungsleitungen anzuschließen, die sich auf dem Grundstück des Nachbarn befinden.
Die Begründung einer Grunddienstbarkeit ist möglich, sofern deren Gewährung die Nutzung des belasteten Grundstücks durch den Eigentümer nicht beeinträchtigt. Die Vorschriften sehen vor, dass eine Grunddienstbarkeit (wie jede andere auch) begründet werden kann durch: (i) eine Vereinbarung zwischen den Grundstückseigentümern, (ii) eine Verwaltungsentscheidung, (iii) ein Gerichtsurteil, (iv) einen gerichtlichen Vergleich oder (v) Ersitzung.
Eine Grunddienstbarkeit kann auch dann erlöschen, wenn: (i) der Eigentümer des herrschenden Grundstücks freiwillig auf das Recht verzichtet, das Grundstück einer anderen Person zu nutzen, wie in Artikel 246 des Bürgerlichen Gesetzbuches vorgesehen; (ii) der Eigentümer des herrschenden Grundstücks seine Rechte über einen Zeitraum von mehr als 10 Jahren nicht ausübt; (iii) eine sogenannte Verwechslung eintritt – d. h. wenn der Eigentümer des belasteten Grundstücks Eigentümer des herrschenden Grundstücks wird und umgekehrt; (iv) die im Vertrag festgelegte Frist für die Gewährung der Grunddienstbarkeit abläuft.
Den Bestimmungen zufolge kann eine Grunddienstbarkeit gegen Gebühr oder unentgeltlich begründet werden. Der wesentliche Unterschied zwischen einer unentgeltlichen und einer kostenpflichtigen Grunddienstbarkeit liegt auch in der Besteuerung.
Grundstücksdienstbarkeiten sind mit Gebühren verbunden, die unter anderem eine Entschädigung für die Nutzung fremden Eigentums beinhalten. Die Höhe dieser Gebühr kann von den Parteien oder dem Gericht in Absprache mit einem Sachverständigen festgelegt werden. Sie hängt ab von: (i) der Art des Grundstücks (einschließlich Lage, Art und Größe), (ii) dem entgangenen Nutzen, (iii) dem Umfang der Beschränkung des Eigentümers am belasteten Grundstück, (iv) Art und Umfang der Beeinträchtigung des belasteten Grundstücks durch den Berechtigten, (v) der Lage der von der Dienstbarkeit betroffenen Einrichtungen und (vi) den potenziellen Folgen der Nutzung des Grundstücks durch den Berechtigten.
Abschließend ist die bedeutende Rolle von Grunddienstbarkeiten im Wirtschaftsverkehr hervorzuheben. Diese Belastung von Grundstücken wird üblicherweise im Grundbuch eingetragen. Sie betrifft jeden Grundstückseigentümer, weshalb der Verkauf des mit der Dienstbarkeit belasteten Grundstücks nicht zum Erlöschen oder Erlöschen der Dienstbarkeit führt.
Im nächsten Artikel möchten wir Ihnen die Problematik einer bestimmten Art von Dienstbarkeit vorstellen, nämlich der Dienstbarkeit eines notwendigen Wegerechts.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 18. Juli 2022
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