Der heutige Artikel markiert den Beginn einer neuen Reihe in unserer Serie „Dienstagmorgens für Bauprofis“, in der wir Ihnen das Rechtswesen der Hypothek näherbringen. In den kommenden Wochen werden wir uns eingehender mit den Hypothekenbestimmungen befassen, da wir wissen, dass viele von Ihnen diese Thematik als schwer verständlich empfinden.
Welche Vorschriften regeln Hypotheken?
Hinweise auf Hypotheken finden sich in zahlreichen Gesetzen. Die wichtigsten grundlegenden Bestimmungen zur Regelung von Hypotheken sind jedoch im Gesetz vom 6. Juli 1982 über Grund- und Hypothekenregister und Hypotheken (im Folgenden „ UKWiH “) enthalten. Das Bürgerliche Gesetzbuch legt lediglich fest, dass eine Hypothek als beschränktes dingliches Recht einzustufen ist.
Weitere Bestimmungen zu Hypotheken finden sich im Gesetz vom 29. August 1997 über Hypothekenanleihen und Hypothekenbanken. Fragen im Zusammenhang mit zugunsten von Banken aufgenommenen Hypotheken werden außerdem durch Artikel 95 des Gesetzes vom 29. August 1997 – Bankengesetz – geregelt.
Was ist eine Hypothek?
Eine Hypothek ist ein beschränktes dingliches Recht, d. h. ein Recht, das den Eigentümer daran hindert, seine Eigentumsrechte an einer Immobilie auszuüben. Gemäß Artikel 65 des Hypothekengesetzes handelt es sich um eine Sicherheit, die ein Gläubiger an einer Immobilie erhält. Der Gläubiger kann damit unabhängig vom Eigentümer der Immobilie und mit Vorrang vor den persönlichen Gläubigern des Immobilieneigentümers seine Forderungen geltend machen.
Eine Hypothek wird zur Sicherung von Forderungen, einschließlich zukünftiger Forderungen, aufgenommen.
Die Hypothek ist daher an das Grundstück gebunden, nicht an den Schuldner. Sie ist eine Nebenhypothek der Forderung selbst, und ein Wechsel des Hypothekengläubigers erfolgt, wenn sich der Gläubiger der durch die Hypothek gesicherten Forderung ändert.
Zur Begründung einer Hypothek ist ein Eintrag im Grundbuch erforderlich.
Was kann verpfändet werden?
Gegenstand einer Hypothek kann neben dem offensichtlichen Eigentumsrecht an Immobilien auch Folgendes sein:
- ewiges Nießbrauchsrecht zusammen mit den Gebäuden und Anlagen auf dem genutzten Grundstück, die Eigentum des ewigen Nießbrauchers sind,
- Genossenschaftliches Eigentumsrecht an den Räumlichkeiten,
- durch eine Hypothek besicherte Forderung.
Man sollte bedenken, dass im Falle des Eigentums an Immobilien jedes Recht an einer Immobilie, d. h. an Grundstücken, Gebäuden oder Räumlichkeiten, mit einer Hypothek belastet sein kann.
Darüber hinaus kann ein Bruchteil eines solchen Grundstücks verpfändet werden, sofern er den Anteil eines Miteigentümers darstellt. In der Praxis bedeutet dies, dass jemand, der die Hälfte eines Grundstücks besitzt, diese Hälfte ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer verpfänden kann.
Gegenstand einer Hypothek kann auch sein: (i) eine durch eine Hypothek gesicherte Forderung, das sogenannte Subintabulat, und (ii) Rechte, aber wir werden diesen Fragen einen separaten Artikel widmen und konzentrieren uns in unseren Artikeln auf Hypotheken, die auf Immobilien beruhen.
Welche Arten von Hypotheken gibt es?
Die Rechtslehre unterteilt Hypotheken natürlich unter anderem in vertragliche, obligatorische und gesetzliche Hypotheken. Erfahrungsgemäß kommen die ersten beiden am häufigsten vor.
Eine vertragliche Hypothek ist, wie der Name schon sagt, eine Hypothek, die auf einer Vereinbarung zwischen den Parteien beruht, dass die Hypothekenaufnahme eine Forderung, beispielsweise ein Darlehen oder einen Kredit, absichert. Für eine solche Vereinbarung ist keine bestimmte Form erforderlich, die Erklärung zur Begründung der Hypothek muss jedoch in der Regel notariell beglaubigt werden.
Eine Zwangshypothek hingegen wird ohne Zustimmung des Eigentümers errichtet. Gemäß Artikel 109 des britischen Grundbuchgesetzes (UKWiH) kann ein Gläubiger, dessen Forderung durch einen vollstreckbaren, in den Vollstreckungsvorschriften festgelegten Titel bestätigt ist, auf Grundlage dieses Titels eine Hypothek auf das gesamte Immobilienvermögen des Schuldners erwirken. In der Praxis werden Zwangshypotheken meist von Finanzämtern oder der britischen Sozialversicherungsanstalt (ZUS) errichtet. Manchmal handelt es sich bei den Gläubigern jedoch um Privatpersonen, deren Forderung ursprünglich nicht durch eine Hypothek gesichert war, die aber im Rahmen eines Vollstreckungsverfahrens einen entsprechenden Antrag gestellt und die Hypothek im Grundbuch eingetragen wurde.
In der Praxis begegnen wir auch häufig gemeinsamen Hypotheken . Das bedeutet, dass eine Hypothek auf mehr als einer Immobilie aufgenommen wird. Dies kann von Anfang an so geschehen (z. B. weil der Darlehensbetrag den Wert einer einzelnen Immobilie übersteigt) oder später entstehen (z. B. durch die Aufteilung des Eigentums oder die Begründung von separatem Eigentum an den Gebäuden).
Nächste Woche werden wir darüber schreiben, wie eine Hypothek entsteht und wann sie das Eigentum belastet.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 11. März 2025
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