Im heutigen Artikel beleuchten wir die Problematik der Eintragung und Löschung von Dienstbarkeiten im Grundbuch. Dieses Thema betrifft typischerweise nachbarschaftliche Beziehungen, da die überwiegende Mehrheit der bestehenden Dienstbarkeiten Grundstücksdienstbarkeiten sind, allen voran die Wegerechtsdienstbarkeit. Es ist jedoch auch wichtig, andere Arten zu berücksichtigen, wie beispielsweise persönliche Dienstbarkeiten (die auf Grundstücken begründet werden und inhaltlich Grundstücksdienstbarkeiten entsprechen, aber zugunsten bestimmter Personen gelten) und Übertragungsdienstbarkeiten (die wiederum zugunsten von Übertragungsunternehmen für die Übertragung von beispielsweise Wasser, Strom usw. begründet werden).
Wir haben bereits über die Entstehung von Dienstbarkeiten berichtet ( Nr. 104 ), aber zur Erinnerung sei noch einmal erwähnt, dass diese meist durch Vereinbarung zwischen den Parteien oder durch Ersitzung entstehen (dies gilt nicht für persönliche Dienstbarkeiten). Wie oben dargelegt, ist für die Entstehung einer Dienstbarkeit keine Eintragung im Grundbuch erforderlich .
Warum ist es also so wichtig, eine Dienstbarkeit im Grundbuch eintragen zu lassen? Die Eintragung einer Dienstbarkeit im Grundbuch sichert dem Nutzungsberechtigten das Recht, die Dienstbarkeit im Rahmen der öffentlichen Treuhand des Grundbuchs zu nutzen. Folglich kann ein potenzieller Käufer einer mit einer solchen Dienstbarkeit belasteten Immobilie vor Gericht nicht behaupten, von der Dienstbarkeit nichts gewusst zu haben. Durch die Eintragung des Dienstbarkeitsinhalts im Grundbuch stellen wir sicher, dass unser Nutzungsrecht unabhängig vom Eigentümer der mit unserer Dienstbarkeit belasteten Immobilie und unabhängig davon, ob der neue Eigentümer Kenntnis von der Existenz und dem Inhalt der Dienstbarkeit hat, geschützt ist.
Allerdings gibt es auch in diesem Fall Ausnahmen. Daher ist zu beachten, dass die öffentliche Glaubwürdigkeitsgarantie für Grundbucheinträge nicht gilt für Dienstbarkeiten, die auf der Grundlage einer Entscheidung der zuständigen staatlichen Verwaltungsbehörde begründet wurden, für Dienstbarkeiten eines notwendigen Weges oder im Zusammenhang mit dem Überschreiten einer Grenze beim Bau eines Gebäudes oder einer anderen Anlage sowie für Übertragungsdienstbarkeiten.
Wie wird eine Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen? Dazu muss ein Antrag beim zuständigen Amtsgericht – Abteilung Grundbuch – eingereicht werden, das für den Standort des Grundstücks zuständig ist (dies ist nicht immer das nächstgelegene Amtsgericht). Der Antrag wird auf einem speziellen Formular, dem KW-Wpis (Eintrag im Grundbuch), gestellt.
Eine Dienstbarkeit wird sowohl im Grundbuch als auch im Grundbuch des herrschenden und des belasteten Grundstücks eingetragen. Im Falle eines Eintrags im Grundbuch des herrschenden Grundstücks findet sich dieser im Abschnitt „I-Sp – Verzeichnis der Eigentumsrechte“, im Falle eines belasteten Grundstücks im Abschnitt „III – Rechte und Ansprüche“. Dem Antrag sind die entsprechenden Anlagen beizufügen, insbesondere der Nachweis der Grundlage für die Begründung der Dienstbarkeit (z. B. eine Vereinbarung, ein Gerichtsurteil usw.), die Bestätigung über die Zahlung der Antragsgebühr oder, falls der Antrag von einem Bevollmächtigten gestellt wird, eine Vollmacht mit Bestätigung über die Zahlung der Stempelsteuer für die Vollmacht.
Um Rechtswirkungen zu erzielen, muss die Dienstbarkeit sowohl im Grundbuch als auch im Hypothekenregister eingetragen werden. Rechtswirkungen treten erst mit der Eintragung der Belastung in Abschnitt III des für das belastete Grundstück geführten Grundbuchs ein.
Hinsichtlich der Möglichkeit der Löschung aus dem Grundbuch ist, wie oben beschrieben, bei einem Antrag auf Löschung einer Dienstbarkeit das oben genannte Formular des Grundbuchamts (KW-Wpis) auszufüllen und die entsprechenden Anlagen beizufügen. Idealerweise erfolgt die Löschung einer Dienstbarkeit durch eine Erklärung des Eigentümers/Nutznießers des herrschenden Grundstücks, in der er der Löschung der Dienstbarkeit aus dem Grundbuch zustimmt. Dadurch verzichtet der Dienstbarkeitsinhaber freiwillig auf sein Recht.
Weitere Umstände, unter denen eine Dienstbarkeit gelöscht werden kann, sind der Ablauf ihrer Laufzeit oder, im Falle einer persönlichen Dienstbarkeit, der Tod des Nutzungsberechtigten. In diesen Fällen genügt es, diese Umstände vor Gericht geltend zu machen – das Gericht löscht die Dienstbarkeit jedoch nicht von Amts wegen. Fehlt die Zustimmung des Nutzungsberechtigten, kann der Eigentümer des belasteten Grundstücks die Löschung der Dienstbarkeit vor Gericht beantragen, beispielsweise durch Geltendmachung des Erlöschens der Dienstbarkeit wegen Nichtausübung über einen Zeitraum von zehn Jahren (Artikel 293 § 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches).
In unserer Praxis erreichen uns zahlreiche Anfragen von Mandanten zur Löschung von Dienstbarkeiten, die nicht mehr auf ihr Grundstück zutreffen. Dies geschieht häufig, wenn die Dienstbarkeiten vor vielen Jahren begründet, später aufgeteilt wurden und das aktuelle Grundstück nicht mehr der Dienstbarkeit unterliegt. Da die Dienstbarkeit jedoch von Amts wegen im neuen Grundbuch eingetragen wird, erscheint sie auch in unserem Register. In solchen Fällen haben Gerichte auf Antrag und mit detaillierter Begründung, warum die Dienstbarkeit nicht mehr auf das betreffende Grundstück anwendbar ist, mitunter die Löschung des Eintrags angeordnet. Leider vertreten viele Gerichte die Auffassung, dass in solchen Fällen ein Abgleich des Grundbuchs mit dem tatsächlichen Rechtsstand gemäß Artikel 10 des Grundbuchgesetzes erforderlich ist. Daher ist die Situation nicht hoffnungslos, erfordert aber die Einleitung und Durchführung eines Gerichtsverfahrens, was den Löschungsprozess zwar verlängert, aber letztendlich erfolgreich abgeschlossen werden kann.
Darüber hinaus ist es wichtig, dass die Dokumente, die unser Recht zur Begründung oder Löschung einer Dienstbarkeit bestätigen, dem Antrag auf Eintragung ins Grundbuch im Original beigefügt werden. Auch das Format ist zu beachten: Es muss sich um ein notariell beglaubigtes Dokument, eine notarielle Urkunde, einen rechtskräftigen Beschluss, ein rechtskräftiges Gerichtsurteil oder ein anderes Dokument handeln, das den Sachverhalt offiziell bestätigt (z. B. eine Sterbeurkunde).
Gemäß dem Gesetz vom 28. Juli 2005 über Gerichtsgebühren in Zivilsachen beträgt die Gebühr für die Eintragung einer Dienstbarkeit im Grundbuch 200 PLN und für deren Löschung die Hälfte, also 100 PLN. Die Bearbeitungszeit für die Eintragung oder Löschung einer Dienstbarkeit kann von wenigen Tagen bis zu mehreren Monaten reichen. Sie hängt von der Auslastung des zuständigen Grundbuchamts ab. Daher sind die Fristen in größeren Städten deutlich länger als in kleineren Orten.
Zusammenfassend ist zu beachten, dass es im Interesse des Dienstbarkeitsinhabers liegt, einen Antrag zu stellen und sicherzustellen, dass das Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung der bestehenden Dienstbarkeit (in beiden Registern) korrekt erfasst. Umgekehrt sollte der Eigentümer des belasteten Grundstücks dafür sorgen, dass er nach Ablauf der Dienstbarkeit deren Löschung beantragt – ein ordnungsgemäß geführtes Grundbuch erleichtert zweifellos den potenziellen Verkauf der Immobilie.
Wir möchten Sie außerdem daran erinnern, dass das neue Entwicklungsgesetz am 1. Juli 2022 in Kraft tritt. Wir laden Sie herzlich ein, unsere Artikel zu lesen, in denen wir die wichtigsten Änderungen erläutert haben. Wir bieten weiterhin Schulungen in diesem Bereich an. Am 30. Juni findet eine Schulung in Zusammenarbeit mit dem Polnischen Bauträgerverband statt, und am 6. Juli können Sie an einem Online-Schulungskurs von Rzeczpospolita teilnehmen (Details erhalten Sie durch Klicken auf die Grafik unten).
Für individuelle Angelegenheiten, einschließlich der Beratung zur Erstellung einer Vorlage für einen Entwicklungsvertrag gemäß den neuen Bestimmungen, empfehlen wir Ihnen selbstverständlich, sich direkt an Rechtsanwalt Michał Rutkowski oder Rechtsanwalt Michał Kijewski zu wenden.
Im nächsten Artikel werden wir die persönliche Knechtschaft als eine besondere Art der Knechtschaft charakterisieren, die einer bestimmten Person zusätzliche Rechte einräumt.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 20. Juni 2022
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