W dzisiejszym artykule z cyklu „Prawnik na roli” wracamy do tematu odszkodowań za wywłaszczenia. Czy jedno, krótkie pismo może sprawić, że dom, gospodarstwo albo siedziba firmy nagle przestaną być prywatną własnością? W przypadku terenów planowanych pod Port Polska (dawniej: Centralny Port Komunikacyjny, CPK), tak właśnie odczuwają to niektórzy właściciele: z dnia na dzień pojawia się niepewność, czy da się jeszcze spokojnie żyć, inwestować i planować przyszłość.

To temat, który dotyka ludzi tu i teraz, bo w grę wchodzą nie tylko mury i hektary, ale też bezpieczeństwo finansowe rodziny, ciągłość biznesu, kredyty, a czasem nawet dorobek kilku pokoleń. Ogólnopolskie media wielokrotnie opisywały emocje mieszkańców okolic Baranowa czy Skrzelewa, spory o wyceny oraz poczucie presji czasu przy procedurach administracyjnych.

Dobrowolny wykup a wywłaszczenie

Pierwsza rzecz, którą należy uporządkować, to pojęcia: „wywłaszczenie” w sensie prawnym to decyzja administracyjna, a „dobrowolny wykup” to umowa (najczęściej sprzedaży) podpisana przez właściciela.

Spółka CPK od lat prowadzi Program Dobrowolnych Nabyć (PDN), czyli mechanizm, w którym właściciel może zgłosić nieruchomość do odpłatnego nabycia na zasadach programu, zamiast czekać na ewentualne przejęcie w trybie decyzji. Jednocześnie w komunikatach publicznych pojawiały się zapewnienia, że na etapie działania PDN „wywłaszczona nie została ani jedna osoba” (na moment publikacji tej informacji).

W praktyce medialne określenie „wywłaszczenia pod CPK” bywa używane szerzej – także wtedy, gdy ludzie mówią o presji, przeciągających się rozmowach, różnicach w ofertach i obawach, że bez porozumienia i tak „zostaną zabrani decyzją”.

A co mówi prawo?

Podstawą specjalnych procedur jest Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1747 z późn. zm.), która reguluje przygotowanie i realizację przedsięwzięć związanych z CPK oraz odsyła w wielu sprawach do klasycznych reguł postępowań administracyjnych i gospodarowania nieruchomościami.

Jeżeli dochodzi do wywłaszczenia w rozumieniu przepisów ogólnych, kluczowa jest Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 z późn. zm.): w art. 112 ust. 2 ustawodawca wyjaśnia, że wywłaszczenie polega na pozbawieniu albo ograniczeniu prawa własności, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego w drodze decyzji. Kolejny przepis (art. 112 ust. 3) wskazuje warunki: wywłaszczenie jest dopuszczalne, gdy cel publiczny nie może być zrealizowany inaczej i nie da się nabyć praw w drodze umowy.

W art. 128 ust. 1 tej ustawy zapisano zasadę, że wywłaszczenie następuje za odszkodowaniem odpowiadającym wartości wywłaszczanych praw. Niestety, w toku wywłaszczeń różne podmioty, m. in. Rzecznik Praw Obywatelskich zwracali, że sposób kształtowania zasad odszkodowań przy inwestycjach CPK budził wątpliwości.

Co to oznacza w praktyce

W realnym życiu kluczowy jest moment, w którym decyzje planistyczne oraz lokalizacyjne zaczynają działać z rygorem natychmiastowej wykonalności, bo to potrafi uruchamiać kolejne kroki inwestycyjne szybciej, niż ludzie będą w stanie się przygotować. Wojewoda Mazowiecki komunikował już publicznie, że nadanie rygoru decyzji lokalizacyjnej otwiera drogę do uzyskiwania pozwoleń na budowę i uruchamia proces odszkodowawczy dla przejmowania brakujących działek.

Równolegle często toczy się gra o czas i pieniądze: część właścicieli rozważa PDN, bo chce uniknąć długiej procedury, inni wolą bronić się przed sprzedażą, bo czują, że proponowana kwota nie odzwierciedla realnej wartości domu, biznesu albo utraconych planów. W przestrzeni publicznej pojawiają się też informacje o „bonusach” w programach dobrowolnych (np. komunikowane 120% wartości gruntu i 140% wartości budynku w ramach programów nabyć dla CPK/KDP), ale w konkretnej sprawie trzeba zawsze sprawdzić, jakie zasady obowiązują na danym obszarze, w jakim trybie i na jakich warunkach.

Najczęstsze błędy, które widzimy w podobnych sprawach, są proste (i jakże ludzkie): podpisanie dokumentów „dla świętego spokoju” bez analizy operatu i skutków podatkowo‑kredytowych, przegapienie terminów na odwołanie lub złożenie wniosków dowodowych, brak własnej wyceny i dowodów (stan techniczny budynków, nakłady, utracone korzyści w firmie). To da się naprawiać, ale zwykle jest taniej i bezpieczniej zrobić porządek od razu.

Jako Kancelaria możemy pomóc w uporządkowaniu dokumentacji, terminów, oraz wynegocjowaniu jak najkorzystniejszego odszkodowania.

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 12 lutego 2026 r.

Autor: