Am 7. Februar 2025 wurde auf der Website des Government Legislation Center ein Gesetzentwurf zu Maßnahmen zur Verbesserung der Verfügbarkeit von Bauland für den Wohnungsbau, auch bekannt als „Angebotsgesetz“ (im Folgenden „Entwurf“ oder „Gesetz“), veröffentlicht. Wir berichteten bereits Anfang des Jahres in Ausgabe Nr. 235 über die Grundannahmen dieses Gesetzentwurfs. Im heutigen Artikel unserer Reihe „Dienstagmorgens für die Bauwirtschaft“ möchten wir Sie jedoch mit den konkreten Annahmen dieses Gesetzentwurfs vertraut machen.
Das Hauptziel der im Projekt vorgesehenen Lösungen ist die Beseitigung von Hindernissen, die die Umsetzung von Wohnungsbauinvestitionen behindern (einschließlich der Erhöhung des Angebots an Bauland für den Wohnungsbau), und daher sind sie von großer Bedeutung für die Umsetzung von Investitionen, einschließlich Entwicklungsinvestitionen.
Nachfolgend listen wir die wichtigsten geplanten Änderungen auf.
I. Änderungen des LEX-Entwicklergesetzes
Das Projekt sieht Änderungen des Gesetzes zur Erleichterung der Vorbereitung und Durchführung von Wohnungsbauinvestitionen und damit verbundenen Investitionen vor.
Der wichtigste, seit Langem angekündigte Plan sieht die Abschaffung der Mindestanzahl an Parkplätzen vor, die derzeit bei 1,5 pro Wohneinheit liegt . Laut Entwurf könnte diese Zahl in den örtlichen städtebaulichen Standards festgelegt werden. Bei der Verabschiedung eines Beschlusses ist der Gemeinderat nicht mehr an die gesetzliche Mindestanzahl an Parkplätzen gebunden, sondern kann diese selbst bestimmen. Die Kommunen müssen jedoch weiterhin die Anzahl der für die Investition vorgesehenen Parkplätze im Standortbeschluss festlegen.
Wir möchten jedoch darauf hinweisen, dass der derzeitige Indikator von 1,5 für Anträge auf Standortbestimmung einer Wohnbauinvestition gilt, die vor Inkrafttreten des Gesetzes gestellt wurden.
Die Projektverantwortlichen gaben außerdem an, dass die Mindestnutzungsfläche für gewerbliche oder Dienstleistungsaktivitäten im Rahmen von Wohnbauprojekten abgeschafft wird. Derzeit beträgt diese mindestens 5 % und maximal 20 % der Wohnfläche.
Darüber hinaus wird die Verpflichtung abgeschafft, einen Mindestanteil an öffentlich zugänglichen, nicht eingezäunten, ausgebauten Erholungs- und Freizeit- oder Sportflächen innerhalb des biologisch aktiven Gebiets bereitzustellen.
II. ERHÖHUNG DES LANDANGEBOTS
Das Projekt setzt die Aufhebung der Beschränkungen für den Handel mit landwirtschaftlichen Immobilien innerhalb der Verwaltungsgrenzen von Städten und den Verzicht des Nationalen Unterstützungszentrums für Landwirtschaft („KOWR“) auf das Rückkaufsrecht voraus.
Die wichtigsten Änderungen sind: (i) die Erweiterung des Katalogs der vom Gesetz über die Gestaltung des Agrarsystems ausgenommenen Grundstücke um landwirtschaftliche Grundstücke innerhalb der Verwaltungsgrenzen von Städten, (ii) die „Entsperrung“ von Grundstücken, die Staatskassenunternehmen gehören, und von Grundstücken, die von der KOWR verwaltet werden.
Dem Entwurf zufolge kann der für Bauwesen, Raumplanung und Wohnungsbau zuständige Minister Grundstücke aus dieser Ressource unentgeltlich beschlagnahmen, die für Wohnzwecke entwickelt werden können, und sie anschließend an die Staatskasse übertragen, die vom Bezirksvorsteher verwaltet wird. Der Bezirksvorsteher kann dieses Land je nach lokalem Bedarf an die Gemeinden verteilen. Wird die Investition jedoch nicht innerhalb von fünf Jahren abgeschlossen, fällt das Land an die Staatskasse zurück.
III. ÄNDERUNGEN IM BAURECHT UND IM RAUMPLANUNGSRECHT
Das Projekt sieht außerdem Änderungen des Baugesetzes und des Raumordnungs- und Entwicklungsgesetzes vor.
Änderung von Artikel 10b des Baugesetzes regelt in erster Linie die Formvorschriften für Rechtsbehelfe gegen Entscheidungen nach diesem Gesetz . Gemäß den vorgeschlagenen Bestimmungen muss ein Rechtsbehelf oder eine Beschwerde gegen eine Entscheidung oder einen Beschluss die Einwände gegen den Beschluss, den Umfang des Antrags und Beweismittel . Bislang galten die allgemeinen Bestimmungen der Verwaltungsverfahrensordnung, die keine spezifischen Formvorschriften vorsahen – eine schriftliche Erklärung der Unzufriedenheit mit der Entscheidung genügte. Wir sind uns der Wirksamkeit dieser Lösung nicht sicher, begrüßen aber jede Maßnahme, die die Einlegung unbegründeter Rechtsbehelfe einschränkt (oder vielmehr verhindert, dass diese verhandelt werden).
Eine weitere Änderung besteht darin, die Möglichkeit einzuführen, Immobilien für Wohnungsbauinvestitionen unabhängig vom lokalen Bebauungsplan aufzuteilen (basierend auf einem Standortbeschluss).
Es werden außerdem Änderungen der Vorschriften vorgeschlagen, um den Prozess der Entwicklung eines integrierten Investitionsplans zu vereinfachen, indem die Pflicht zur Einholung der Zustimmung des Gemeinderats für den Beginn der Arbeiten abgeschafft und die Notwendigkeit, in einem frühen Stadium des Verfahrens einen vollständigen Entwurf einer städtebaulichen Vereinbarung zu erstellen, beseitigt wird.
In diesem Zusammenhang sieht der Gesetzentwurf auch vor, dem Gemeinderat das Recht einzuräumen, einen Beschluss zu fassen, der als lokales Recht gilt und Richtlinien für die städtebauliche Vereinbarung festlegt, insbesondere die Grundsätze zur Definition des Umfangs der Verpflichtungen des Investors. Dies könnte unserer Ansicht nach ein wichtiges Instrument sein, um Investoren zu Verhandlungen mit der Gemeinde zu bewegen und so die Transparenz des Verhandlungsprozesses für die städtebauliche Vereinbarung zu erhöhen.
IV. Änderungen bezüglich Straßenvereinbarungen gemäß Artikel 16 des Gesetzes über öffentliche Straßen
Dem Entwurf zufolge soll der bekannte Artikel 16 des Gesetzes über öffentliche Straßen geändert werden. Investoren in Projekte außerhalb des Straßenbaus werden demnach verpflichtet, eine öffentliche Straße zu bauen oder zu sanieren. Gemäß den Annahmen des Gesetzes könnte die Erfüllung dieser Verpflichtung auch die Überweisung von Geldern durch den Investor an den Straßenbetreiber .
Die Begründung für die Einführung der genannten Änderung liegt in der zunehmend verbreiteten Auffassung in der juristischen Literatur, dass ein Straßenbauverwalter einen Investor nicht zur Finanzierung des Straßenbaus verpflichten kann. In der Praxis kommt dies jedoch vor, daher ist es positiv, dass der Gesetzgeber dies erkannt hat.
V. WEITERE ÄNDERUNGEN IM RAHMEN DES IMMOBILIENRECHTS
Es sind auch Änderungen geplant, wie beispielsweise die Wiedereinführung des Rechts auf dauerhaftes Nutzungsrecht für Wohnzwecke. Diese Lösung wiederherstellen , der durch das Gesetz vom 20. Juli 2018 zur Umwandlung des dauerhaften Nutzungsrechts an zu Wohnzwecken erschlossenen Grundstücken in Eigentumsrechte an diesen Grundstücken eingeführt wurde. Unserer Ansicht nach wird dies das Baulandangebot nicht wesentlich beeinträchtigen.
Die geplante Befreiung von Planungsgebühren für Immobilien, die innerhalb von zwei Jahren nach Inkrafttreten des Gesetzes verkauft werden (das sogenannte Moratorium für die Erhebung von Planungsgebühren), könnte wiederum zu einem Anstieg der Grundstücksverkäufe beitragen. In der Praxis haben wir wiederholt Fälle erlebt, in denen Verkäufer den Verkauf von Immobilien gerade wegen des Risikos der Planungsgebühren verzögert haben.
Detaillierte Informationen zum Projekt finden Sie unter diesem Link:
https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12394350/katalog/13110202#13110202
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 17. Februar 2025
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