Der heutige Artikel schließt unsere Reihe zum Thema Dienstbarkeiten ab. Zur Erinnerung: Wir haben bereits über Wesen und Arten von Dienstbarkeiten, deren Eintragung und Löschung im Grundbuch sowie über persönliche Dienstbarkeiten, Grundstücksdienstbarkeiten und Notwegerechte geschrieben. In diesem Artikel möchten wir einige praktische Aspekte von Dienstbarkeiten bei Immobilieninvestitionen beleuchten.
Zunächst sollte ein potenzieller Immobilienkäufer die Einträge in Abschnitt III des Grundbuchs prüfen, also jenem Abschnitt, in dem Dienstbarkeiten eingetragen sind. Dies ist natürlich nicht die einzige Möglichkeit, eine Immobilie sicher zu erwerben. Die Einträge im Grundbuch basieren auf entsprechenden Dokumenten – Verträgen oder Erklärungen. Daher empfiehlt es sich, die Akten des Grundbuchs beim zuständigen Amtsgericht einzusehen und sich mit den Grundlagen der darin enthaltenen Einträge vertraut zu machen.
Der Grundbucheintrag selbst bietet nur einen allgemeinen Überblick über die Belastungen eines bestimmten Grundstücks; detailliertere Informationen finden sich in den Akten des Grundbuchs. Diese Analyse hilft uns festzustellen, ob die Dienstbarkeit das Grundstück tatsächlich belastet, in welchem Umfang sie ausgeübt wird (z. B. welchen spezifischen Landstreifen sie umfasst) und ob sie zahlungspflichtig ist. Falls ja, klären wir, ob die Zahlung als Einmalbetrag oder in monatlichen Raten erfolgt (und in welcher Höhe).
Die Erfahrung zeigt, dass Dokumente zu Dienstbarkeiten häufig nicht im Grundbuch des erworbenen Grundstücks, sondern in anderen Registern zu finden sind, von denen das Grundstück beispielsweise abgetrennt wurde. Daher erfordert die Analyse oft die Prüfung mehrerer Grundbücher. Es kommt auch vor, dass Karten, die den Verlauf der Dienstbarkeit darstellen, den entsprechenden Dokumenten nicht beigefügt sind oder aufgrund ungeklärter Umstände verloren gehen.
Eine gründliche Analyse der Belastungen ist von größter Wichtigkeit, da die bestehenden Belastungen oder deren Umfang die Umsetzung der geplanten Investition oft wirksam verhindern können.
Es ist zu beachten, dass ein Eintrag im Grundbuch für die Begründung einer Dienstbarkeit nicht zwingend erforderlich ist. Dies ist jedoch beim Kauf von Immobilien von entscheidender Bedeutung, da nicht eingetragene Dienstbarkeiten nicht durch das öffentliche Vertrauen in das Grundbuch geschützt sind. Dienstbarkeiten, die nicht unter Abschnitt III fallen, erlöschen in der Regel mit dem Verkauf. Dies gilt jedoch nicht für Dienstbarkeiten, die auf Verwaltungsentscheidungen beruhen, für notwendige Wege, für die Überquerung einer Grundstücksgrenze während der Bauarbeiten oder für Versorgungsleitungsdienstbarkeiten. Diese Ausnahme ist in Artikel 7 des Gesetzes vom 6. Juli 1982 über Grundbücher geregelt.
Es ist wichtig zu beachten, dass bei Erwerb nur eines Teils eines Grundstücks, für das ein Grundbuch geführt wird und bereits Dienstbarkeiten eingetragen sind, gemäß der allgemeinen Regelung aus Artikel 290 des Bürgerlichen Gesetzbuches im Falle einer Grundstücksteilung die Dienstbarkeit für jeden der durch die Teilung entstehenden Teile bestehen bleibt. Hinsichtlich der Führung von Grundbucheinträgen gilt gemäß § 93 Absatz 2 der Verordnung des Justizministers vom 15. Februar 2016 über die Einrichtung und Führung von Grundbucheinträgen in einem elektronischen System: Wird für einen Teil des belasteten Grundstücks ein neues Grundbuch angelegt oder wird ein Teil des belasteten Grundstücks in ein anderes Grundbuch übertragen, überträgt das Gericht von Amts wegen alle Rechte, Ansprüche und sonstigen Belastungen oder Beschränkungen des Grundstücks in die Mitbelastung.
Die Lösung für die oben genannte "Neuschreibung" von Dienstbarkeiten in neu eingerichtete Grund- und Hypothekenregister besteht darin, die Zustimmung des Dienstbarkeitsinhabers zur Abtrennung des erworbenen Grundstücks ohne Belastungen einzuholen.
Selbstverständlich sind die oben genannten Punkte nur Beispiele, und bei jeder Transaktion können Probleme auftreten, die in diesem Artikel nicht behandelt werden.
Wir laden Sie herzlich ein, unsere Artikelserie zu verfolgen – nächste Woche widmen wir uns dem Thema der bevorstehenden Reform der Raumplanung.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 12. August 2022
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