Der erste Artikel unserer Reihe „Dienstagmorgens für die Bauindustrie“ im Mai widmet sich den Gesetzesänderungen. Heute möchten wir Sie auf die Änderungen aufmerksam machen, die kurz vor dem 1. Mai – am 27. April 2023 – im Gesetzblatt veröffentlicht wurden und durch das Gesetz vom 26. Januar 2023 zur Beseitigung unnötiger administrativer und rechtlicher Hürden (das sogenannte Deregulierungsgesetz) umgesetzt werden.
Änderungen im Lex-Entwickler
Das Deregulierungsgesetz führt in erster Linie wesentliche Änderungen des Gesetzes zur Erleichterung der Vorbereitung und Durchführung von Wohnbauprojekten und damit verbundenen Investitionen („Entwicklergesetz“) ein. Einerseits erweitert die Änderung die Investitionsmöglichkeiten auf ehemaligen Gewerbe- und Büroflächen . Andererseits werden strenge Parkplatzauflagen eingeführt, die die Ausweisung von 1,5 Parkplätzen pro Wohnung vorschreiben (1:1 in innerstädtischen Projekten). Dies stellt eine erhebliche Bedrohung für viele laufende Bauvorhaben dar.
Wie bereits im Gesetzgebungsverfahren hervorgehoben wurde, widerspricht die Bestimmung zur Festlegung einer Mindestanzahl an Parkplätzen dem aktuellen Trend, die Parkplatzkapazität zu begrenzen, um den Autoverkehr einzuschränken. Diese Lösung schränkt zudem die Möglichkeiten des Investors ein, das Investitionsgelände anderweitig zu entwickeln, beispielsweise durch die Schaffung von Grünflächen oder Erholungsgebieten.
Weitere, weniger häufig erwähnte Änderungen umfassen die Einführung von Definitionen für „Stadtzentrumsentwicklung“ und „aktiver Biotopbereich“. Obwohl diese Begriffe auch in anderen Rechtsakten vorkommen, sind sie bei der Umsetzung von Investitionen nach dem Lex-Verfahren des Projektentwicklers gemäß der Gesetzesänderung auszulegen.
Die rechtliche Definition von Stadtzentrumsentwicklung lautet: „Eine Gruppierung von intensiven Bauvorhaben im Stadtzentrum, die im örtlichen Bebauungsplan oder, falls kein örtlicher Bebauungsplan existiert, in der Untersuchung der Bedingungen und Richtungen der räumlichen Entwicklung der Gemeinde festgelegt sind.“ Dies bedeutet, dass Investoren, falls kein örtlicher Bebauungsplan vorliegt oder das Stadtzentrum in der Studie nicht spezifiziert ist, einen Faktor von 1,5 Parkplätzen anwenden müssen.
Das zweite Konzept – biologisch aktive Fläche – wird verstanden als „eine Fläche, deren Oberfläche so gestaltet ist, dass eine natürliche Pflanzenvegetation und die Rückhaltung von Regenwasser gewährleistet sind, sowie 50 % der Oberfläche von Terrassen und Flachdächern mit einer solchen Oberfläche und andere Oberflächen, die eine natürliche Pflanzenvegetation mit einer Fläche von mindestens 10 m² gewährleisten, und Oberflächenwasser in dieser Fläche“.
Darüber hinaus verpflichtet der Gesetzgeber den Investor, den Mindestanteil der Fläche anzugeben, die als öffentlich zugängliche, nicht eingezäunte, organisierte Freizeit- und Erholungs- oder Sportfläche innerhalb des biologisch aktiven Bereichs auf dem Gelände der Wohnanlage ausgewiesen ist.
Unter Berücksichtigung der oben genannten Änderungen müssen ab dem 12. Mai 2023 eingereichte lex-Entwickleranträge die oben beschriebenen Anforderungen erfüllen.
Änderungen der Verwaltungsgerichtsordnung
Das gleiche Gesetz wird auch eine bedeutende Änderung der Verwaltungsverfahrensordnung mit sich bringen, indem es einen neuen § 1a in Artikel 127 der Verwaltungsverfahrensordnung . Diese Bestimmung besagt, dass eine Entscheidung einer erstinstanzlichen Behörde endgültig wird, wenn die Behörde auf eine Begründung verzichtet, da sie den Ansprüchen der Partei vollständig nachkommt . Dies stellt somit eine Ausnahme vom Grundsatz des zweistufigen Verfahrens dar. Diese Regelung soll die Verfahren vor öffentlichen Verwaltungsbehörden beschleunigen und vereinfachen. Der Gesetzgeber verwendet den Begriff „Verfahrensbeteiligte“ im Singular, ohne jedoch zu präzisieren, dass eine solche Entscheidung nur dann ergehen darf, wenn der Antragsteller die einzige Partei ist. Wendet die Behörde diese Bestimmung also an, wenn mehrere Parteien beteiligt sind, schränkt dies die Möglichkeiten der übrigen Parteien ein, ihre Rechte zu wahren. Da die Entscheidung endgültig ist, können die übrigen Parteien gegen die Entscheidung der Behörde keine Berufung in zweiter Instanz einlegen und sind daher gezwungen, ihre Rechte direkt vor Verwaltungsgerichten geltend zu machen. In einem solchen Fall muss die Behörde eine Begründung vorlegen, bevor sie die Akten dem Gericht übermittelt.
Die Praxis wird zeigen, ob die Bauaufsichtsbehörden bereit sein werden, diese Bestimmung anzuwenden, beispielsweise bei der Erteilung von Baugenehmigungen.
Änderung des Waldgesetzes
Die Änderung fügt Artikel 37a des Forstgesetzes einen neuen Absatz 1a ein, der dem Staatshaushalt ein Vorkaufsrecht einräumt. Bisher musste der Verkäufer bei jedem Immobilienverkauf, selbst im Stadtzentrum, eine sogenannte Forstbescheinigung , aus der hervorging, ob das Grundstück unter einen vereinfachten Forstwirtschaftsplan oder eine forstliche Inventurentscheidung fiel. Ab dem 12. Mai 2023 kann dies anhand der eidesstattlichen Erklärung des Verkäufers . In diesem Fall ist der Notar, der den Kaufvertrag aufsetzt, verpflichtet, den Verkäufer auf die Strafbarkeit einer falschen Erklärung hinzuweisen und diese Information in die notarielle Urkunde aufzunehmen.
Diese Änderung wird den Abschluss von Kaufverträgen zweifellos vereinfachen. In Zweifelsfällen empfehlen wir jedoch, unabhängig von den Aussagen des Verkäufers, die tatsächlichen Umstände zu überprüfen, da ein Vertrag, der ohne die Möglichkeit für die Staatskasse zur Ausübung ihres Vorkaufsrechts geschlossen wird, ungültig ist.
Nächste Woche werden wir das Thema der Änderung des Raumplanungs- und Entwicklungsgesetzes erneut aufgreifen und uns dabei auf die Frage der kommunalen Stadtplanungsstandards konzentrieren.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 8. Mai 2023
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