Der Januar ist vorbei, doch er war geprägt von zahlreichen Ankündigungen von Gesetzesänderungen, die zweifellos rechtliche Herausforderungen für die Bau- und Immobilienbranche mit sich bringen werden. Zu Beginn des Jahres kündigte die Regierung unter anderem Maßnahmen gegen unseriöse Bauträger an und legte einen Gesetzentwurf vor, der die institutionelle Vermietung faktisch einschränken würde. Heute stellen wir Ihnen außerdem eine neue Form der Wohnungsinvestition vor: Genossenschaften. Lesen Sie weiter!
Zunächst sei daran erinnert, dass der Minister für Entwicklung und Bauwesen im Kampf gegen sogenannte „ Patho-Bauträger “ Änderungen der technischen Anforderungen vorgeschlagen hat. Diese umfassen unter anderem die Erhöhung des Mindestabstands von Mehrfamilienhäusern zur Grundstücksgrenze von vier auf sechs Meter, die Verlängerung der Sonnenscheindauer von drei auf dreieinhalb Stunden sowie den Bau von „Sichtschutzbalkonen“ und „komfortablen Spielplätzen“. Der genaue Inhalt des Gesetzentwurfs ist noch nicht bekannt, doch es besteht kein Zweifel, dass die vorgeschlagenen Änderungen die Baukosten weiter erhöhen und neue Investitionen abschrecken könnten. Folglich könnten die neuen Regelungen, wie auch die PZFD betont, die Verfügbarkeit von Wohnraum in Zukunft negativ beeinflussen.
Die zweite wichtige und unerwartete Ankündigung betraf die geplanten Änderungen der Regeln für den Erwerb größerer Wohnungsmengen, insbesondere im institutionellen Mietsektor. Wie die Initiatoren erklärten, stellen steigende Immobilienpreise ein ernsthaftes Problem für potenzielle Käufer dar, und die vorgeschlagenen Lösungen sollen den Preisanstieg eindämmen. Dies beruht darauf, dass die Preissteigerungen vermutlich auf Massenkäufe von Mietobjekten durch große, spezialisierte Unternehmen zurückzuführen sind, wodurch die Anzahl der für Privatpersonen verfügbaren Wohnungen begrenzt wird.
Was genau der Gesetzentwurf zur Beschränkung des Erwerbs von Wohnimmobilien ? Er sieht vor, den Erwerb von Wohnimmobilien einzuschränken, sobald eine Person oder ein Unternehmen mindestens fünf Wohnungen besitzt. Nach Überschreiten dieser Grenze kann eine Person oder ein Unternehmen, die/das eine weitere Wohnung erwerben möchte, dies nur noch mit einer Rate von einer Wohnung alle zwölf Monate tun. Diese gesetzliche Regelung wird die ohnehin schon geringe Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt zweifellos negativ beeinflussen. Darüber hinaus ist für den Erwerb der sechsten und jeder weiteren Wohnung eine höhere Steuer auf zivilrechtliche Transaktionen geplant. Dieser Entwurf stieß nicht nur auf Kritik seitens des Marktes, sondern auch von Regierungsvertretern. Wir warten daher auf die endgültige Fassung und werden ihn anschließend erneut analysieren.
Wohnungsgenossenschaften hinweisen .
Eine Wohnungsgenossenschaft ist eine neue Möglichkeit, Wohnraum für den eigenen Wohnbedarf zu schaffen. Genossenschaften werden durch das Gesetz vom 4. November 2022 „Über Wohnungsgenossenschaften und die Regeln für die Veräußerung von Immobilien im Besitz der Gemeinde zur Förderung von Wohnungsbauinvestitionen“ geregelt. Die Bestimmungen dieses Gesetzes treten am 1. März 2023 in Kraft.
Eine Genossenschaft ist eine Initiative, die als eingetragene Lebenspartnerschaft organisiert ist. Diese Gruppe kann von der Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) einen garantierten Wohnungsbaukredit erhalten und damit ein Wohnbauprojekt zur Deckung ihres eigenen Wohnraumbedarfs realisieren. Dieses Vorhaben darf grundsätzlich nicht gewinn- oder investitionsorientiert sein. Eine Investorengruppe muss aus mindestens drei Personen bestehen, und nur natürliche Personen können teilnehmen. Das Grundstück, auf dem die Genossenschaftswohnungen errichtet werden, wird aus kommunalen Mitteln bereitgestellt.
Zur Durchführung einer Wohnungsbaugenossenschaftsinvestition müssen die Mitglieder der Investorengruppe einen Gesellschaftsvertrag oder einen Wohnungsbaugenossenschaftsvertrag abschließen (Artikel 5 Absatz 1 Nummern 1 und 2 des oben genannten Genossenschaftsgesetzes). Der Genossenschaftsvertrag regelt Folgendes:
- Gegenstand von Wohnimmobilieninvestitionen;
- die Anzahl der im Rahmen einer Wohnungsbauinvestition geplanten Wohneinheiten oder Einfamilienwohngebäude, bei denen keine separaten Wohnräume vorgesehen sind;
- Grundsätze der Finanzierung von Wohnungsbauinvestitionen;
- Grundsätze für die Abwicklung von Immobilieninvestitionen;
- die Art und Weise, wie Angelegenheiten geregelt und Entscheidungen getroffen werden;
- Repräsentationsprinzipien;
- Regeln für den Vertragsabschluss und Regeln für den Rücktritt vom Vertrag;
- Vertragsdauer;
- Regeln für die Beendigung des Vertrags.
Die Parteien des Kooperationsvertrags haften gesamtschuldnerisch für die entstandenen Verpflichtungen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Jahresbeginn viele Ankündigungen von Gesetzesänderungen mit sich brachte, die sich erheblich auf den Wohnungsmarkt auswirken könnten.
Nächste Woche werden wir das Thema der Digitalisierung des Investitions- und Bauprozesses erneut aufgreifen und die Funktionsprinzipien einer elektronischen Datenbank für Bauprojekte beschreiben.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 7. Februar 2023.
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