Wie jeden ersten Dienstag im Monat möchten wir auch heute in diesem Artikel auf weitere bemerkenswerte Gesetzesänderungen eingehen, insbesondere im Zusammenhang mit geplanten Investitionen in den Immobilienmarkt. Zunächst möchten wir nochmals darauf hinweisen, dass am 23. März 2023 der Gesetzentwurf der Regierung zur Änderung des Raumplanungs- und Entwicklungsgesetzes sowie einiger anderer Gesetze . Wir haben bereits mit der Analyse der geplanten Änderungen begonnen und werden in den nächsten Artikeln unserer Reihe darüber berichten.
Am 13. März 2023 unterzeichnete der Präsident das Gesetz vom 9. März 2023 zur Änderung des Gesetzes über Investitionen in Windparks und bestimmter anderer Gesetze , das am 23. April dieses Jahres in Kraft tritt. Das Gesetz enthält eine Änderung, in der der Gesetzgeber ausdrücklich festlegt, dass in Angelegenheiten, die im Gesetz nicht geregelt sind, die folgenden Bestimmungen gelten:
a) das Gesetz vom 27. März 2003 über Raumplanung und -entwicklung,
b) das Baugesetz vom 7. Juli 1994,
c) die Bestimmungen des Gesetzes vom 3. Oktober 2008 über die Bereitstellung von Informationen über die Umwelt und ihren Schutz, die Beteiligung der Öffentlichkeit am Umweltschutz und an Umweltverträglichkeitsprüfungen.
Dem Gesetz wurden neue Begriffe hinzugefügt, darunter Definitionen der Gesamthöhe eines Windparks, des Betreibers eines Windparks und eines Gemeindebewohners, der als Haushaltsstromverbraucher im Sinne von Artikel 3, Abschnitt 13b des Energiegesetzes vom 10. April 1997 gilt und in der Gemeinde wohnt, in der sich der Windpark befindet. Darüber hinaus führt die Änderung ein Kapitel 2a in das geänderte Gesetz ein, das die Grundsätze für den sicheren Betrieb der technischen Komponenten eines Windparks regelt und die zulässigen Abstände des Windparks zu anderen Anlagen festlegt. Dadurch wird die sogenannte „10-Meter-Regel“, die Investitionen bisher behindert hat, eingeschränkt. Nach der bisherigen Fassung betrug der zulässige Abstand einer neuen Investition zu bestehenden Wohngebäuden und Naturschutzgebieten mindestens das Zehnfache der Höhe des Windparks. Die Änderung ermöglicht es nun, im örtlichen Bebauungsplan einen anderen Abstand in Metern festzulegen, der jedoch mindestens 700 Meter betragen muss.
Eine weitere wichtige Änderung im geänderten Gesetz ist die Hinzufügung von Artikel 6g, der dem Investor die Verpflichtung auferlegt, mindestens 10 % der installierten Kapazität des Windparks, der Gegenstand dieser Investition ist, für einen Zeitraum von 15 Jahren den Bewohnern der Gemeinde zur Verfügung zu stellen (Artikel 9). Diese Bestimmung tritt am 2. Juli 2024 in Kraft.
Das Parlament plant, das Gesetz vom 5. Juli 2018 zur Erleichterung der Vorbereitung und Durchführung von Wohnungsbauinvestitionen und damit verbundenen Investitionen („lex developer“) durch einen Gesetzentwurf zu ändern, der unnötige administrative und rechtliche Hürden beseitigen soll. Der Gesetzentwurf sieht zwei wesentliche Änderungen vor. Die erste betrifft die Möglichkeit, Wohnsiedlungen auf degradierten Flächen zu errichten, entgegen den Bestimmungen der Raumordnungsstudie, auf denen sich zuvor Bürogebäude oder große Einkaufszentren befanden. Diese Änderung könnte Investoren und damit auch zukünftigen Käufern angesichts des derzeitigen Mangels an Bauland für Wohnbauprojekte zweifellos helfen.
Die zweite geplante Änderung stößt bei Investoren auf Kritik . Sie sieht die Abschaffung der bestehenden Befugnis der Gemeinden vor, die Anzahl der Parkplätze für ein Bauvorhaben festzulegen, und die Einführung eines festen Richtwerts von 1,5 Parkplätzen pro neuer Wohnung . Laut Gesetzesentwurf soll die Änderung den aktuellen Bedürfnissen der Bewohner entsprechen. Dies führt jedoch aufgrund des Bedarfs an größeren Tiefgaragen zu höheren Preisen für Neubauprojekte. Investoren wären daher gezwungen, geplante Projekte wegen mangelnder Rentabilität aufzugeben oder die Wohnungspreise zu erhöhen, was wiederum die Nachfrage nach Wohnungen verringern könnte. Zudem wären einige Projekte aufgrund räumlicher oder umweltbedingter Einschränkungen für den Bau von Tiefgaragen nicht realisierbar. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Gesetzgeber mit dieser geplanten Änderung möglicherweise das Gegenteil des beabsichtigten Ziels erreicht. Der Senat hat den genannten Vorschlag jedoch in einer Entschließung vom 22. Februar dieses Jahres abgelehnt. Wir warten auf die Stellungnahme des Sejm.
Am 2. März 2023 trat die Verordnung des Ministers für Landwirtschaft und ländliche Entwicklung vom 13. Januar 2023 über die technischen Anforderungen an landwirtschaftliche Bauwerke und deren Standort . Die Verordnung legt die technischen Anforderungen für landwirtschaftliche Bauwerke und zugehörige Bauausrüstung sowie deren Standort fest. Gemäß § 49 der Verordnung gelten deren Bestimmungen in ihrer neuen Fassung nicht für landwirtschaftliche Bauwerke, für die vor Inkrafttreten der Verordnung 1) eine Baugenehmigung erteilt oder ein entsprechender Antrag gestellt wurde oder 2) mit Bauarbeiten begonnen wurde, für die keine Baugenehmigung erforderlich ist.
Eine weitere wichtige Änderung: Gemäß dem Gesetz vom 7. Oktober 2022 zur Änderung des Gesetzes über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden und des Baugesetzes tritt ab dem 28. April dieses Jahres die Pflicht in Kraft, dass Unternehmen, die ein Gebäude, einen Teil davon oder Räumlichkeiten verkaufen oder vermieten wollen, einen Energieausweis vorlegen . Dieser Ausweis gibt den Energiebedarf für die Nutzung des Gebäudes an (d. h. Energie für Heizung und Lüftung, Warmwasserbereitung und bei Nichtwohngebäuden auch für die Beleuchtung). Die Pflicht zur Ausstellung eines Energieausweises alle zehn Jahre entfällt für bestehende Gebäude oder Räumlichkeiten, die nicht Gegenstand eines Kauf- oder Mietvertrags sind, d. h. solche, die „für den Eigenbedarf“ genutzt werden.
Selbstverständlich beobachten wir den Immobilienmarkt kontinuierlich und haben die jüngsten Vorschläge zur Bekämpfung von Patodeweloperka (einer Form der Immobilienentwicklung) geprüft. Da diese Vorschläge jedoch so allgemein gehalten sind, werden wir sie an dieser Stelle nicht analysieren. Sie können sie auf der offiziellen Website des Ministeriums für Entwicklung und Technologie einsehen: https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/stoppatodeweloperka .
Nächste Woche setzen wir unsere Analyse des Entwurfs zur Änderung des Raumordnungsgesetzes fort. Diesmal konzentrieren wir uns auf den Flächennutzungsplan.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 3. April 2023.
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