Im heutigen Artikel der Reihe „Dienstagmorgens für die Bauwirtschaft“ fassen wir die wichtigsten Änderungen des Raumordnungsgesetzes („ UPZP die durch das Änderungsgesetz vom 5. November 2025 eingeführt wurden. Dieses Gesetz wurde am 27. November 2025 vom Präsidenten unterzeichnet und tritt in Kraft, sobald es im Gesetzblatt veröffentlicht wurde – in der Regel sieben Tage später.
Gültigkeitsdauer der Entscheidung über die Entwicklungsbedingungen
Ein Kernpunkt der Änderung sind die Bestimmungen zu Baugenehmigungen. Die neuen Regelungen legen fest, dass nicht nur alle Baugenehmigungen, die vor dem 1. Januar 2026 rechtskräftig werden, sondern auch diejenigen, deren Antrag vor dem 16. Oktober 2025 gestellt und deren Verfahren vor diesem Datum eingeleitet wurden, Im letzteren Fall ist es unerheblich, wann die Genehmigung erteilt wurde oder rechtskräftig wird.
Es ist außerdem erwähnenswert, dass die Änderung die gesetzlichen Fristen für die Erteilung von Entscheidungen aussetzt oder unterbricht, d. h .:
- 65-Tage-Frist in Fällen, die den Erlass einer Entscheidung über die Festlegung des Standorts einer Investition im öffentlichen Interesse betreffen,
- 90 Tage für die Erteilung einer Baugenehmigung (bzw. 21 Tage für freistehende, höchstens zweigeschossige Einfamilienhäuser mit einer bebauten Fläche von bis zu 70 m² oder 65 Tage für eine landwirtschaftliche Biogasanlage).
Diese Fristen gelten erst ab dem 31. Dezember 2026 und beginnen erst wieder am 1. Januar 2027. Das bedeutet, dass die Behörden während der Übergangszeit nicht für die Überschreitung der gesetzlichen Fristen zur Rechenschaft gezogen werden können, was den Gemeinden einerseits mehr Zeit zur Anpassung an die Reform gibt, andererseits aber eine weitere Verlangsamung der Verfahren für Investoren bedeuten kann.
Änderung der Definition und der Entwicklungsparameter
Die Änderung präzisiert auch die Definition der Gebäudefläche. Gemäß den neuen Bestimmungen zählen Flächen, die unterhalb des Erdniveaus liegen, nicht zum Grundriss des Gebäudes. Dies bedeutet in der Praxis, dass Tiefgaragen und Kellergeschosse die Gebäudefläche nicht vergrößern.
Die Änderungen betreffen auch die biologisch aktive Fläche (BPA). Die Gesetzgebung erlaubt es Kommunen, die BPA-Werte in bestimmten Fällen zu senken, beispielsweise in verkehrsreichen Gebieten, auf kleinen Infrastrukturgrundstücken, in Gebieten mit historischen Denkmälern oder wenn ein bestehendes Gebäude das gesamte Grundstück einnimmt. Dies ist ein Schritt hin zu flexibleren und realistischeren Bebauungsparametern.
Allgemeines Planungsverfahren
Die Änderung strukturiert auch das Verfahren zur Genehmigung kommunaler Flächennutzungspläne neu. Zum einen wurde die Liste der Prüfstellen erweitert, zum anderen wurde die Anzahl der Stellen, mit denen der Planentwurf abgestimmt werden muss, reduziert. Diese Änderungen sollen den Planungsprozess beschleunigen.
Wichtig ist, dass die Änderung auch die Aufhebung eines Beschlusses zu einem kommunalen Flächennutzungsplan ermöglicht – einschließlich des ersten Flächennutzungsplans einer Gemeinde. Dies kann sich auf den gesamten Flächennutzungsplan oder nur auf Teile davon beziehen. Flächennutzungspläne unterliegen somit als kommunale Rechtsakte der umfassenden Aufsicht und können ganz oder teilweise aufgehoben werden .
Eine wesentliche Neuerung ist die Schließung der sogenannten „Planungslücke“. Der Gesetzgeber hat sichergestellt, dass Entscheidungen über den Standort öffentlicher Investitionsprojekte auch nach Ablauf der Studie (d. h. am 30. Juni 2026) getroffen werden können, selbst wenn die Gemeinde bis dahin keinen Flächennutzungsplan verabschiedet hat. Diese Regelung soll die Kontinuität der Umsetzung öffentlicher Investitionen gewährleisten.
Änderung des Geodätischen und Kartographischen Gesetzes
Im November unterzeichnete der Präsident zudem ein Gesetz zur Änderung des Geodätischen und Kartographischen Gesetzes. Diese Änderung beseitigt die Gebühren für die Offenlegung von Daten aus dem Immobilienpreisregister. Laut den Verfassern des Gesetzes soll dies die Transparenz des Immobilienmarktes erhöhen und allen Marktteilnehmern kostenlosen Zugang zu aktuellen und verlässlichen Preisinformationen ermöglichen. Die Regelungen treten am 13. Februar 2025 in Kraft.
Notunterkünfte (EMS)
Wir möchten Sie außerdem daran erinnern, dass die Bestimmungen des Gesetzes vom 5. Dezember 2024 über Zivilschutz und Katastrophenschutz am 1. Januar 2026 in Kraft treten. Diese Bestimmungen schreiben die Planung und den Bau von Untergeschossen in öffentlichen Gebäuden, Mehrfamilienhäusern und Tiefgaragen vor, um deren Nutzung als Notunterkünfte zu ermöglichen. Diese Bestimmungen gelten für alle Bauanträge, die ab dem 1. Januar 2026 gestellt werden. Detaillierte technische Anforderungen sind in der Verordnung des Innenministers vom 9. Juli 2025 über die Bedingungen für die Einrichtung und die Anforderungen an Notunterkünfte festgelegt.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 1. Dezember 2025
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