Als wir im Juni 2020 unsere Reihe „Dienstagmorgens fürs Bauen“ starteten, wollten wir Sie mit den Änderungen im Zusammenhang mit dem Inkrafttreten der Baugesetzänderung vertraut machen. Seitdem haben wir diese Themen ausführlicher behandelt und hoffen, dass sie Ihnen bei Ihren Investitionen hilfreich sind. Nach zwei Jahren möchten wir eine kleine Änderung einführen: Ab dem ersten Dienstag jedes Monats fassen wir die wichtigsten Gesetzesänderungen, die in Kraft getreten sind oder in Kraft treten werden, sowie aktuelle Urteile und Auslegungen zusammen. Kurz gesagt: Wir präsentieren Ihnen prägnant aktuelle Informationen, die für den Immobilienmarkt relevant sein könnten. Selbstverständlich sind wir uns weiterer geplanter und angekündigter Änderungen des Baugesetzes bewusst; dieses Thema wird jedoch in einem separaten Artikel behandelt.
Beginnen wir also mit dem heutigen Artikel.
I. Frist für die Einreichung von Erklärungen zu Wärmequellen – 30. Juni 2022.
Die Pflicht zur Abgabe von Meldungen zu Wärmequellen ergibt sich aus dem geänderten Gesetz vom 21. November 2008 zur Förderung der thermischen Modernisierung und Sanierung sowie zum Zentralen Emissionsregister für Gebäude. Die Änderung trat am 1. Juli 2021 in Kraft und führte eine 12-monatige Frist ein, innerhalb derer alle Gebäudeeigentümer Meldungen abgeben mussten, die in das Zentrale Emissionsregister für Gebäude (CEEB) aufgenommen werden. Die Details dazu haben wir in Artikel Nr. 58 ; wir empfehlen Ihnen, diesen erneut zu lesen.
Die Erklärungen können in Papierform beim zuständigen Gemeindeamt eingereicht oder online über die ZONE-App unter https://ceeb.gov.pl/ (Anmeldung über ein vertrauenswürdiges Profil, E-ID oder über ausgewählte Banken erforderlich). Laut dem Generalamt für Bauaufsicht wurden bis zum 18. Mai 2022 über 3,5 Millionen Erklärungen abgegeben.
Gleichzeitig möchten wir Sie daran erinnern, dass die Nichtabgabe einer Erklärung gemäß den Vorschriften mit einer Geldbuße geahndet wird, die gemäß der Strafprozessordnung für geringfügige Ordnungswidrigkeiten verhängt wird.
II. Das neue Entwicklungsgesetz tritt am 1. Juli 2022 in Kraft.
Wir haben schon oft und ausführlich darüber geschrieben ( #47 , #48 , #49 , #50 , #51 , #52 , #53 , #54 , #55 , #56 , #57 ), aber es ist ein so wichtiges Thema, dass es einer erneuten Erinnerung bedarf – am 1. Juli 2022 tritt ein neues Entwicklungsgesetz in Kraft , nämlich das Gesetz vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Rechte von Käufern von Wohnimmobilien oder Einfamilienhäusern und über den Entwicklergarantiefonds.
Selbstverständlich haben Bauträger in den nächsten zwei Jahren das Recht, die Bestimmungen des geltenden Gesetzes anzuwenden, sofern sie vor diesem Datum mit dem Verkauf beginnen und mindestens einen Bauträgervertrag abschließen. Es ist jedoch zu beachten, dass das neue Bauträgergesetz alle Bauträger verpflichtet, Treuhandkonten einzurichten und bestehende Bauträgervertragsvorlagen um zusätzliche Bestimmungen zu ergänzen (auch wenn das Bauvorhaben unter den geltenden Bestimmungen durchgeführt wird).
Die Verordnung des Ministers für Entwicklung und Technologie bezüglich der Prozentsätze zur Berechnung der Beiträge zum Entwicklergarantiefonds ist noch nicht unterzeichnet; bisher liegt lediglich der Entwurf vor. Laut Entwurf soll der Satz für offene Treuhandkonten 0,45 % betragen , weniger als die Hälfte des im neuen Entwicklungsgesetz vorgesehenen Satzes. Für geschlossene Treuhandkonten ist ein Satz von 0,1 % vorgesehen , der maximal zulässige Satz.
Interessanterweise merkte der Präsident des Amtes für Wettbewerb und Verbraucherschutz (UOKiK) in seiner Stellungnahme zum Verordnungsentwurf an, dass der Beitrag „zu niedrig angesetzt wurde und die aktuellen Risiken für Käufer, einschließlich der Unterschätzung von Zahlungen im Zusammenhang mit Bauträgerinsolvenzen aufgrund der gegenwärtigen wirtschaftlichen und geopolitischen Lage, nicht berücksichtigt“. Auch die Polnische Nationalbank (NBP) und der Versicherungsgarantiefonds (UFG) sind der Ansicht, dass der Beitragssatz für offene Treuhandkonten deutlich zu niedrig angesetzt ist. Der UFG gibt ausdrücklich an, dass dieser Beitrag 0,96 % betragen sollte. Der Polnische Bauträgerverband (PZD) hingegen plädiert für einen Satz von 0,2 %. Das Ministerium für Finanzen und Technologie (MRiT) erklärte in seiner Stellungnahme, die Kommentare berücksichtigt zu haben, hält aber weiterhin an dem ursprünglich vorgeschlagenen Beitragssatz fest. Dieser könne gegebenenfalls (möglicherweise sogar erhöht) werden . Daher ist davon auszugehen, dass der ursprünglich vorgeschlagene Beitragssatz beibehalten wird.
Was den Gesetzentwurf zur Verschiebung des Inkrafttretens des neuen Entwicklungsgesetzes betrifft, so heißt es auf der Website des Sejm weiterhin, die Antragsteller seien aufgefordert worden, zusätzliche Begründungen vorzulegen. Angesichts der Tatsache, dass der 1. Juli in weniger als vier Wochen bevorsteht, sind die Chancen für eine Verabschiedung des Gesetzentwurfs in der Tat gering.
III. Technische Bedingungen – Verlängerung der Änderungsfrist um 2 Jahre
Ende 2021 legte der damalige Minister für Entwicklung und Technologie einen Verordnungsentwurf zu den technischen Anforderungen an Gebäude und deren Standorte zur Konsultation vor . Wer diesen 208-seitigen Entwurf gesehen hat, weiß, dass sein Inkrafttreten im September 2022 den gesamten Immobilienmarkt negativ beeinflussen würde.
Auch der Gesetzgeber nahm dies zur Kenntnis, und am 10. Mai 2022 wurde das Gesetz vom 24. März 2022 zur Änderung des Gesetzes zum Schutz der Mieterrechte, der kommunalen Wohnungsressourcen und des Bürgerlichen Gesetzbuches sowie des Gesetzes zur Gewährleistung der Barrierefreiheit für Menschen mit Behinderungen veröffentlicht. Dieses Gesetz verlängerte die Gültigkeitsdauer der bestehenden Verordnung des Infrastrukturministers vom 12. April 2002 über die technischen Anforderungen an Gebäude und deren Standort um weitere zwei Jahre. Sie läuft somit erst am 20. September 2024 aus. Es ist zu hoffen, dass bis dahin eine neue Verordnung erlassen wird, die die Bedürfnisse aller am Investitions- und Bauprozess Beteiligten berücksichtigt.
IV. Gesetz über garantierte Wohnungsbaudarlehen – 26. Mai 2022
Im Mai traten auch die Bestimmungen des Gesetzes vom 1. Oktober 2021 über garantierte Wohnungsbaudarlehen in Kraft. Nach Ansicht des Gesetzgebers soll dieses Gesetz die Zahl der Menschen erhöhen, die sich ein Eigenheim leisten können, indem es eine „Garantie für die Rückzahlung eines Teils des garantierten Wohnungsbaudarlehens“ vorsieht und somit die für eine Hypothek übliche Anzahlung ersetzt.
Angesichts der aktuellen Wirtschaftslage scheinen die im Gesetz zugrunde gelegten Koeffizienten, die den Berechnungen zugrunde liegen, jedoch eindeutig zu niedrig zu sein, sodass Käufer in den meisten Großstädten keinen Zugang zu dieser Vergünstigung haben werden. Berichten zufolge plant die Regierung, diese Koeffizienten anzuheben, doch dazu ist derzeit noch nichts Genaues bekannt.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass ein solches Instrument im Falle einer signifikanten Erhöhung der Koeffizienten, die die Grundlage für die Gewährung von Garantien bilden, die Zahl potenzieller Wohnungskäufer sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt erhöhen könnte.
V. Auslegung der GUNB hinsichtlich der Übertragung des Beschlusses über die Legalisierung ungenehmigter Bauten
Offizielle Auslegungen von Vorschriften haben in Polen zwar keine Rechtskraft, prägen aber in der Praxis die Arbeitsweise von Architektur- und Bauaufsichtsbehörden. Die Website der Generaldirektion für Bauaufsicht (GUNB) veröffentlicht regelmäßig Artikel in der Reihe „Interessante Auslegungen“ unter dem Reiter „Neuigkeiten“. Der jüngste Artikel befasste sich mit der Möglichkeit der Übertragung eines Legalisierungsbescheids für ein Gebäude gemäß Artikel 40 des Baugesetzes .
Die GUNB wies darin darauf hin, dass, da der Gesetzgeber diese Entscheidung in dem genannten Artikel nicht erwähnt hat, nicht davon ausgegangen werden kann, dass die in Artikel 49 Absatz 4 des Baugesetzes genannte Legalisierungsentscheidung übertragbar ist.
Was bedeutet das in der Praxis? Wenn nach Erlass eines Legalisierungsbescheids ein Eigentümerwechsel an einer Immobilie mit einem illegalen Anbau erfolgt, für den noch keine Nutzungsgenehmigung vorliegt, kann die Person, die Eigentümer des illegalen Anbaus geworden ist, aber nicht Adressat des Legalisierungsbescheids war, keine solche Genehmigung erhalten. Nur der Adressat des Legalisierungsbescheids kann einen Antrag stellen. Daher ist es ratsam, bei Immobilienkaufverträgen eine entsprechende Zusage des Vorbesitzers einzuholen. Ein Problem entsteht jedoch, wenn der Vorbesitzer verstorben oder liquidiert wurde. In diesem Fall muss das Legalisierungsverfahren anscheinend wiederholt werden.
Aufgrund des großen Interesses und der vielen Anfragen im Zusammenhang mit dem Inkrafttreten des Gesetzes über garantierte Wohnungsbaudarlehen werden wir nächste Woche einen Artikel in unserer Reihe diesem Thema widmen.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 6. Mai 2022
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