Im heutigen Artikel aus der Reihe „ Dienstagmorgen für Bauarbeiter “ möchten wir Ihnen das Thema der Hypothekenaufnahme auf Aktien vorstellen.
Zur Erinnerung: Gemäß dem Gesetz über Grund- und Hypothekenregister kann eine Hypothek auf folgende Rechte eingetragen werden:
- Immobilieneigentumsrecht
- das Recht auf ewigen Nießbrauch an Grundstücken,
- Genossenschaftliches Eigentumsrecht an den Räumlichkeiten,
- durch eine Hypothek besicherte Forderung (sogenannte „Subintabulate“).
Wenn das gewählte Recht von mehreren Personen gemeinsam gehalten wird, belastet die Hypothek die jeweiligen Anteile dieser Personen . Es ist jedoch zu beachten, dass ein Alleineigentümer, der das Eigentum besitzt, seinen Anteil am Eigentum nicht abtrennen und belasten kann.
Es ist zulässig, eine Hypothek auf einen Anteil an gemeinschaftlichem Eigentum zu bestellen . Dies ist nicht zu verwechseln mit der Belastung eines physisch markierten Teils des Grundstücks, beispielsweise eines geodätischen Grundstücks.
Es ist jedoch möglich, separate Hypotheken auf einzelne Aktien zu bestellen. Eine solche Hypothek muss jedoch die gesamte Aktie abdecken .
Um eine Hypothek auf einen Anteil zu begründen, muss der Eigentümer eine Erklärung über die Begründung der Hypothek einreichen. Diese Erklärung ist in Form einer notariellen Urkunde einzureichen.
Grundsätzlich benötigt ein Miteigentümer oder Mitmieter, der seinen Anteil mit einer Hypothek belasten möchte, nicht die Zustimmung der anderen Miteigentümer oder Mitmieter . Dies ergibt sich aus den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches über das Miteigentum, die auch für Hypotheken gelten. Diese Regel gilt jedoch nicht für Anteile an einem Nachlass – für deren Belastung ist die Zustimmung der übrigen Erben erforderlich. Fehlt diese Zustimmung, ist eine solche Belastung unwirksam.
Ein interessantes Problem im Zusammenhang mit der Belastung von Anteilen mit einer Hypothek ist die Frage der (gerichtlichen oder vertraglichen) Aufhebung des Miteigentums an Räumlichkeiten, wenn einige davon mit Hypotheken belastet sind. Dies war Gegenstand einer Entscheidung des Verfassungsgerichts.
Unter den tatsächlichen Umständen, die die Grundlage für das Urteil des Gerichts vom 10. Juli 2012 (Ref. P 15/12) bildeten, wurde ein Antrag auf lastenfreie Trennung der Räumlichkeiten zugunsten derjenigen Personen gestellt, deren Anteile am gemeinsamen Eigentum frei von Hypothekenbelastungen waren, wobei die Hypotheken in Abschnitt IV des für das Grundstück und die Hypothekenobjekte geführten Grundbuchs auf die Anteile der vorherigen dinglichen Schuldner (Hypothekenschuldner), die in das Grundbuch eingetragen waren, von denen die Räumlichkeiten getrennt werden sollten, bestehen bleiben sollten.
Es wurde darauf hingewiesen, dass andernfalls der Hypothekengläubiger übermäßig privilegiert und "überbesichert" wäre, was zu Lasten derjenigen Personen ginge, die nicht an dem Verfahren zur Eintragung der Hypothek in das Grundbuch beteiligt sind.
Des Weiteren wurde argumentiert, dass, wenn Hypothekenschuldner nach Auflösung der gemeinschaftlichen Eigentümerschaft ihre Gläubiger nicht befriedigen können, jeder Miteigentümer (selbst einer, der nicht selbst Schuldner ist) dem Risiko ausgesetzt wäre, dass sein Eigentum versteigert wird. Dies würde eine Situation schaffen, in der der Hypothekengläubiger mehr Einfluss auf den Rechtsstatus eines bestimmten Objekts hätte als der Eigentümer, der nicht persönlich schuldnerisch ist.
In dem zuvor genannten Urteil stellte das Verfassungsgericht fest, dass es nicht haltbar sei, der Auffassung zuzustimmen, dass jede Belastung eines Anteils alle Miteigentümer in den Wirkungsbereich der Beziehung zwischen dem Hypothekengläubiger (z. B. einer Bank) und dem Schuldner (d. h. dem Miteigentümer der Immobilie) einbeziehe und ihre Rechtsstellung im Falle bestimmter Ereignisse, wie etwa der Beendigung des Miteigentums, beeinträchtige . Es betonte die Notwendigkeit, dass der Gesetzgeber die Interessen der Eigentümer der Immobilie schützt, deren Anteile nicht belastet sind und auch nicht belastet werden sollten. Es entschied, dass der Gläubiger das mit der zeitlich begrenzten Natur des Miteigentums verbundene Risiko tragen müsse .
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass bei einer Hypothekenbelastung eines Immobilienanteils dieser Anteil ausschließlich diesen spezifischen Anteil an der Immobilie belasten sollte. Der Hypothekengläubiger kann daher seine Forderung nur an diesem Anteil geltend machen, beispielsweise durch Zwangsvollstreckung, hat aber kein Recht, das gesamte Eigentum zu übernehmen.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 14. April 2025
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