Im heutigen Artikel unserer Reihe „Dienstagmorgens für die Bauwirtschaft“ analysieren wir das jüngste Urteil des Obersten Verwaltungsgerichtshofs ( NSG ) zur rechtlichen Beurteilung von baulichen Veränderungen oder dem Vorhandensein von Trennwänden in Wohneinheiten ohne Benachrichtigung oder Baugenehmigung. Das Urteil erging am 5. Dezember 2023 unter dem Aktenzeichen II OSK 500/21 und ist rechtskräftig („ Urteil “).
Auf den ersten Blick schien der Fall unkompliziert: Es ging um Arbeiten in einer Wohnung eines Mehrfamilienhauses, darunter der Abriss mehrerer Trennwände DBI nahm die Arbeiten auf und leitete ein Verwaltungsverfahren wegen Bauarbeiten im Zusammenhang mit dem Umbau der Wohnung ein, die ohne die erforderliche Genehmigung der zuständigen Baubehörde durchgeführt worden waren. Bei der Inspektion stellte sich heraus, dass die Bauarbeiten aus dem Abriss von Trennwänden und der Entfernung des gesamten Bodenbelags (einschließlich der Deckenkonstruktion) bestanden. Die DBI setzte die Arbeiten aus und forderte den Bauherrn unter anderem zur Vorlage eines Bauprotokolls und eines technischen Gutachtens über die Ausführungsmethode und die ordnungsgemäße Durchführung der Bauarbeiten auf.
Trotz der eingereichten Erklärungen und Unterlagen ordnete die Behörde die Einstellung der Renovierungsarbeiten an der Wohnung an. Die Beschwerdeinstanz hob diese Entscheidung auf und verwies den Fall zur erneuten Prüfung an die Bauaufsichtsbehörde. Diese ordnete daraufhin den Abriss der trotz der Einstellung der Arbeiten durchgeführten Arbeiten an, darunter auch zwei Trennwände zwischen Bad und Wohnung. Die Behörde betonte, dass der Investor bis zum Datum der Entscheidung keine weiteren Arbeiten durchführen dürfe.
Nach einem erfolglosen Einspruch reichte der Investor Klage beim Verwaltungsgericht Krakau („PAC“) ein. Laut PAC waren die Entscheidungen der Verwaltungsbehörden beider Instanzen aufzuheben, da die von ihnen vorgenommene rechtliche Einstufung der Bauarbeiten fehlerhaft war. Das PAC stellte fest, dass die vom Investor durchgeführten Bauarbeiten – unter anderem die Errichtung zweier Trennwände zur Abtrennung eines Badezimmers – keine Umgestaltung im Sinne von Artikel 3 Absatz 7a des Baugesetzes darstellten . Zur Begründung führte das Gericht aus, dass die durchgeführten Arbeiten nicht als Eingriff in die Gebäudestruktur und somit als Änderung der funktionalen oder technischen Parameter des bestehenden Gebäudes zu werten seien. Da eine Trennwand kein tragendes Element des Gebäudes darstellt, weder dessen bestimmungsgemäße Nutzung noch seinen technischen Zustand beeinträchtigt und auch nicht die räumliche Trennung von separaten Wohneinheiten im separaten Eigentum bestimmt, handelt es sich bei Tätigkeiten wie dem Abriss oder dem Bau einer solchen Wand um Bauarbeiten, die keiner Baugenehmigung oder Meldung an die zuständige Behörde bedürfen . Der PAC verwies auch auf die Praxis bei Renovierungen auf dem Immobilienmarkt – nach Ansicht des Gerichts ist der Abriss und die Errichtung von Trennwänden eine gängige Arbeitsweise –, und anzunehmen, dass es sich dabei um eine Form der Rekonstruktion eines Gebäudes handelt und eine Baugenehmigung oder auch nur eine Meldung erforderlich ist, wäre ein übertriebener und ungerechtfertigter Formalismus.
Eine am Verfahren beteiligte Partei – die Wohnungsbaugenossenschaft des Gebäudes, in dem die Arbeiten durchgeführt wurden – legte gegen das dem Investor positive Urteil des Provinzverwaltungsgerichts Kassationsbeschwerde ein. Daraufhin erließ der Oberste Verwaltungsgerichtshof ein Urteil, dessen Auslegung der des erstinstanzlichen Gerichts widersprach Arbeiten, die die Versetzung von Trennwänden beinhalten (d. h. den Abriss der bestehenden Wände und deren Errichtung an einem neuen Standort), nicht nur dann einen Umbau darstellen, wenn es sich um tragende Wände handelt . Laut Oberstem Verwaltungsgerichtshof stellt der Bau von Trennwänden in einer separaten Wohneinheit innerhalb eines Mehrfamilienhauses einen Umbau dar, wenn er zu einer Änderung der Geschossfläche der Räumlichkeiten führt, da dies eine Änderung der in Artikel 3 Absatz 7a des Baugesetzes genannten funktionalen Parameter darstellt .
Würde die vorliegende Auslegung als richtig akzeptiert, hieße das, dass jede Änderung der Position von Trennwänden im Inneren der Räumlichkeiten einen Umbau darstellt, für den eine Baugenehmigung erforderlich ist.
Diese Position weicht deutlich von der bisherigen Rechtsprechung ab. Bislang ging man davon aus, dass der Abriss von Trennwänden innerhalb eines Gebäudes nicht als Wiederaufbau eines Gebäudes im Sinne von Artikel 3 Absatz 7a des Baugesetzes einzustufen ist. Es wurde argumentiert, dass die Änderung des inneren Erscheinungsbildes (und der Oberfläche) einzelner Räume in keiner Weise die tatsächlichen funktionalen oder technischen Parameter des gesamten Gebäudes verändert, weder dessen Volumen, Grundfläche, Höhe, Länge, Breite noch die Anzahl der Stockwerke beeinflusst und daher nicht als Bauarbeiten im Sinne von Artikel 3 Absatz 7 des Baugesetzes angesehen werden kann (siehe u. a. Urteil des Obersten Verwaltungsgerichts vom 12. Januar 2007, Aktenzeichen II OSK 460/06; Urteil des Obersten Verwaltungsgerichts vom 25. Januar 2013, Aktenzeichen II OSK 627/12; Urteil des Obersten Verwaltungsgerichts vom 9. Januar 2018, Aktenzeichen II OSK 750/16; Urteil des Landverwaltungsgerichts Krakau vom 7. Oktober 2020, Aktenzeichen II SA/Kr 1250/16). Bisher ging man davon aus, dass der Abriss einer Trennwand, die kein tragendes Bauteil ist, weder die funktionalen noch die technischen Parameter des bestehenden Gebäudes verändert. Nach dem Abriss einer Trennwand sollten sich keine technischen oder funktionalen Parameter des Gebäudes ändern. Daher wurden Arbeiten, die die Anordnung oder das Vorhandensein von Trennwänden betreffen, im weitesten Sinne als Innenausbau eingestuft. Solche Arbeiten galten nicht als Bauarbeiten, für die eine Baugenehmigung erforderlich wäre.
Wir möchten daran erinnern, dass es in Polen keine Präzedenzfälle gibt und das ergangene Urteil nur für die Verfahrensparteien bindend ist. Daher hoffen wir, dass die vorliegende Auslegung in der Praxis keine Anwendung findet. Unserer Ansicht nach ist sie übermäßig formalistisch und steht im Widerspruch zu den jüngsten Änderungen des Baugesetzes, die darauf abzielen, die Liste der genehmigungs- und meldepflichtigen Bauvorhaben zu erweitern, anstatt sie zu vereinheitlichen.
Unserer Meinung nach ist dies ein so interessantes Urteil, dass wir nächste Woche eine Zusammenfassung der Gesetzesänderungen bzw. deren Ankündigungen vom März präsentieren werden.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 2. April 2024
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