Wie angekündigt, ist der heutige Artikel der erste einer Reihe, in der wir ausgewählte Aspekte von Bauverträgen und deren Inhalt analysieren werden. Wir beginnen mit einem zentralen Thema für viele Investoren: der gesamtschuldnerischen Haftung des Investors und des Generalunternehmers gegenüber dem Subunternehmer gemäß den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches. Dieser Mechanismus hat maßgeblich dazu beigetragen, ein weit verbreitetes und höchst ungünstiges Phänomen in der Baubranche zu beseitigen, nämlich die Vorenthaltung der fälligen Vergütung durch den Generalunternehmer gegenüber dem Subunternehmer. Unter bestimmten, im Folgenden erläuterten Bedingungen ist es möglich, die Zahlung der Vergütung aus dem Bauvertrag vom Investor einzufordern, einem Dritten, der nicht Vertragspartei des zwischen Generalunternehmer und Subunternehmer geschlossenen Vertrags war.
Es sei daran erinnert, dass die betreffende Rechtsnorm – Artikel 647 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches – bereits vor einiger Zeit durch das Gesetz vom 14. Februar 2003, mit dem das Bürgerliche Gesetzbuch und einige andere Gesetze geändert wurden, in das Bürgerliche Gesetzbuch eingeführt wurde. Sie wurde anschließend durch das Gesetz vom 7. April 2017, mit dem bestimmte Gesetze zur Erleichterung des Forderungseinzugs geändert wurden, wesentlich angepasst. Für Bauvorhaben, die dem öffentlichen Vergaberecht unterliegen, gelten andere Regelungen, die wir heute jedoch nicht behandeln werden.
Die gesamtschuldnerische Haftung des Investors und des Auftragnehmers gegenüber Subunternehmern ist nur unter den in der vorstehenden Bestimmung genau definierten Bedingungen möglich. Zunächst muss der Auftragnehmer oder Subunternehmer den Investor vor Beginn der Arbeiten über den detaillierten Arbeitsumfang informieren . Der Investor hat dann eine Frist von 30 Tagen, um der Ausführung der Arbeiten durch den Subunternehmer zu widersprechen. Die Frist beginnt mit dem Datum der Zustellung der Mitteilung an den Investor. Sowohl die Mitteilung als auch der Widerspruch müssen schriftlich erfolgen, um wirksam zu sein . Andernfalls sind Mitteilung und Widerspruch unwirksam. Wird die schriftliche Mitteilung des Subunternehmers beachtet, erhebt der Investor aber keinen schriftlichen Widerspruch (beispielsweise nur per E-Mail), so hat er kein Recht, die Zahlung an den Subunternehmer wirksam zu verweigern.
Artikel 647 Absatz 1 § 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches sieht eine Ausnahme von der oben genannten Benachrichtigungspflicht vor. Demnach ist eine Benachrichtigung nicht erforderlich, wenn der Bauherr oder der Auftragnehmer in ihrem Vertrag den genauen Gegenstand der vom benannten Subunternehmer auszuführenden Bauarbeiten festgelegt hat. Der Vertrag bedarf jedoch der Schriftform, andernfalls ist er nichtig.
Das Wesen der gesamtschuldnerischen Haftung besteht darin, dass der Kreis der zur Zahlung der Vergütung des Subunternehmers verpflichteten Parteien um den Investor erweitert wird. Daher kann der Subunternehmer die Zahlung der gesamten oder eines Teils der Vergütung von allen gesamtschuldnerisch haftenden Parteien, von einigen von ihnen oder von jeder einzelnen verlangen. Es liegt somit im Ermessen des Subunternehmers, ob er die Zahlung vom Investor oder vom Generalunternehmer (Auftragnehmer) verlangt, mit dem er den Bauvertrag geschlossen hat. In der Regel trifft diese Entscheidung der Investor, der im Bauvertrag auch Vorkehrungen für einen solchen Fall treffen sollte (z. B. das Recht, die Zahlung an den Generalunternehmer bis zur Klärung zurückzuhalten, das Recht, direkt an den Subunternehmer zu zahlen und die Vergütung des Generalunternehmers zu mindern).
Die Haftung des Investors für die Zahlung der Honorare von Subunternehmern ist auf die Honorare der Subunternehmer beschränkt , nicht jedoch auf den Betrag, den der Investor dem Auftragnehmer für die vertraglich erbrachten Leistungen zu zahlen hat. Übersteigen die dem Subunternehmer zustehenden Honorare die dem Auftragnehmer vom Investor geschuldeten Honorare, haftet der Investor daher nur für die dem Auftragnehmer geschuldeten Honorare. Der Subunternehmer muss die Differenz vom Auftragnehmer einfordern. Darüber hinaus haftet der Investor nicht für dem Auftragnehmer entstandene Zinsen oder Vertragsstrafen; diese kann der Subunternehmer ausschließlich vom Auftragnehmer geltend machen (vgl. u. a. Urteil des Obersten Gerichtshofs vom 5. September 2012, Az. IV CSK 91/12). Dies schließt jedoch nicht aus, dass der Subunternehmer vom Investor Zinsen verlangt, wenn dieser nach Zahlungsaufforderung durch den Subunternehmer die Zahlung verzögert. In diesem Fall werden Zinsen ab dem Zeitpunkt des Ablaufs der vom Unterauftragnehmer in dem Zahlungsaufforderungsschreiben an den Investor gesetzten Zahlungsfrist fällig (siehe u. a. das Urteil des Berufungsgerichts in Poznań vom 4. Oktober 2018, Aktenzeichen I AGa 161/18).
Außerhalb des Rahmens des heutigen Artikels liegen jedoch Fragen im Zusammenhang mit Subunternehmern, die vom Investor eine Erstattung für Vertragserfüllungsbürgschaften verlangen. Dieses Thema wird in einem separaten Artikel behandelt.
Wir betonen außerdem, dass die oben beschriebenen Bestimmungen entsprechend auch für die gesamtschuldnerische Haftung des Investors, des Generalunternehmers und des Subunternehmers gelten, der mit einem Nachunternehmer eine Vereinbarung über die Zahlung einer Vergütung an diesen getroffen hat. In einem solchen Fall ist der Nachunternehmer berechtigt, die fällige Vergütung sowohl vom Generalunternehmer, mit dem er einen Bauvertrag hat und gegen den der oben genannte Einwand nicht erhoben wurde, als auch vom Subunternehmer, Generalunternehmer und Investor (sofern eine entsprechende Benachrichtigung erfolgt ist) zu verlangen, da alle diese Parteien dem Nachunternehmer gegenüber gesamtschuldnerisch haften.
Wichtig ist, dass diese Bestimmung zwingend ist . Das bedeutet, dass die Parteien die sich aus dieser Bestimmung ergebende Haftung in ihrem Vertrag weder ausschließen noch anderweitig nachteilig einschränken können. Versuchen die Parteien daher, die Anwendung dieser Bestimmung in ihrem Vertrag auszuschließen oder ihren Wortlaut zu ändern, ist diese Bestimmung unwirksam, und die beschriebene Bestimmung bleibt an ihrer Stelle wirksam. Dies ist in Artikel 647 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, § 6 der betreffenden Bestimmung, eindeutig festgelegt.
Zusammenfassend ermöglicht die gesamtschuldnerische Haftung des Investors Subunternehmern, die ihnen zustehende Vergütung für abgeschlossene Bauarbeiten vom Investor zu erhalten, wenn der Generalunternehmer die Zahlung verweigert oder verzögert. Voraussetzung für die Entstehung dieser Haftung ist jedoch die Einhaltung des formellen Meldeverfahrens und dass der Investor der mit dem Subunternehmer geschlossenen Vereinbarung nicht widerspricht. Entscheidend ist, dass der Investor zur Zahlung der Vergütung des Subunternehmers verpflichtet ist, selbst wenn er den Generalunternehmer bereits für die geleisteten Arbeiten bezahlt hat.
Nächste Woche bleiben wir beim Thema Bauverträge und werden uns auf Vertragsklauseln im Zusammenhang mit Vertragsstrafen konzentrieren.
Gemeinsam mit Rzeczpospolita und dem Polnischen Bauträgerverband laden wir Sie zu einer Schulung mit dem Titel „Die Bauwirtschaft im Angesicht des neuen Baugesetzes“ ein. Ziel der Schulung ist es, die Änderungen zu erörtern, auf die sich Bauträger ab dem 1. Juli 2022 nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes vorbereiten müssen. Weitere Informationen finden Sie unter konferencje.rp.pl .
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 28. März 2022
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