Wie bereits in unserem letzten Artikel der Reihe zum Gesetz vom 5. Juli 2018 zur Erleichterung der Vorbereitung und Durchführung von Wohnungsbauinvestitionen und damit verbundenen Investitionen („ lex developer “ oder „ Sonderwohnungsbaugesetz “) angekündigt, geben wir Ihnen einen Überblick über die geplanten Änderungen der Regierung im Zusammenhang mit der Raumordnungsreform. Gleichzeitig möchten wir darauf hinweisen, dass seit den Vorkonsultationen im Januar keine neuen Informationen über die weitere Bearbeitung des Änderungsantrags vorliegen.
Wie wir uns alle erinnern, trat das Bauträgergesetz am 22. August 2018 in Kraft und eröffnete neue Möglichkeiten für die Umsetzung von Bauprojekten, löste aber gleichzeitig heftige Kontroversen aus. Die Verfasser der Änderungen führen in ihrer Begründung aus: „In den vergangenen drei Jahren wurde die Notwendigkeit von Änderungen als Reaktion auf neu auftretende Probleme und Herausforderungen für die Kommunen erkannt.“ Kommunale Beschlüsse auf Grundlage des Sonderwohnungsbaugesetzes werden bereits gefasst, und die Regierung schlägt weitreichende Änderungen vor, darunter einen integrierten Investitionsplan ( IIP ) anstelle eines Beschlusses über den Standort von Wohnbauprojekten.
Es handelt sich hierbei nicht nur um eine Namensänderung. Der integrierte Investitionsplan wäre eine besondere Art von Flächennutzungsplan, der vom Gemeinderat auf Antrag des Investors nach Verhandlungen und dem Abschluss einer städtebaulichen Vereinbarung verabschiedet würde. Diese Vereinbarung würde die Bedingungen für die Durchführung der Investition sowie die Pflichten der Vertragspartner festlegen. Der integrierte Investitionsplan würde nach einem vereinfachten Planungsverfahren verabschiedet, das die Konsultation und Prüfung des Entwurfs sowie öffentliche Anhörungen umfasst. Darüber hinaus wäre er mit dem Flächennutzungsplan verknüpft, der – zur Erinnerung – spätestens bis 2026 die Untersuchung der Rahmenbedingungen und der räumlichen Entwicklung der Gemeinde ersetzen soll (weitere Informationen finden Sie in Artikel Nr. 85 ).
Kern dieser Lösung ist die Erweiterung des Spektrums förderfähiger Investitionen – darunter Wohnungsbau, Dienstleistungen, Produktion sowie Land- und Forstwirtschaft . Daher wird der Name des Gesetzes in „ Gesetz zur Erleichterung der Vorbereitung und Durchführung von Groß- und Begleitinvestitionen“ . Die Verordnung gilt somit nicht mehr nur für Wohnungsbauinvestitionen, sondern für Großinvestitionen – also Projekte, die Neubau, Nutzungsänderung oder Umbau umfassen und zur Errichtung eines oder mehrerer Gebäude in Wohngebieten, Dienstleistungsgebieten, Produktionsgebieten, landwirtschaftlichen, zucht- oder gartenbaulichen Betrieben oder großflächigen landwirtschaftlichen Produktionsstätten mit einer Gesamtentwicklungsfläche von mindestens 2.000 m² führen.
Die Idee ist gut, doch weitere Vorschläge werden eine Baugenehmigung nach den Vorgaben des Bauträgers in der Praxis unmöglich machen. Der Änderungsentwurf greift die Hauptabsicht des Projekts auf: die Erweiterung des Anwendungsbereichs des Sondergesetzes und die Schaffung eines alternativen Weges für die Landnutzung zu anderen als Wohnzwecken. Es ist jedoch zu betonen, dass dies nicht dem derzeitigen Verfahren zur Erlangung einer Standortgenehmigung für Wohnbauprojekte entspricht. Der Änderungsentwurf verpflichtet den Investor zum Abschluss einer städtebaulichen Vereinbarung und zur Annahme eines integrierten Investitionsplans durch die Gemeinde – was sich als deutlich schwieriger erweisen dürfte als die Erlangung einer Standortgenehmigung nach den geltenden Bestimmungen.
Die Änderung sieht vor, dass der Investor zunächst Verhandlungen mit der Gemeinde aufnimmt einer städtebaulichen Vereinbarung münden und als Grundlage für die Investition dienen. Eine solche Vereinbarung ist bereits im Rahmen der Erstellung von Revitalisierungsplänen etabliert und wird nun auch auf sogenannte „ZPIs“ (Zonen mit besonderem Fokus auf Stadtentwicklung) angewendet. Sie kann unter anderem die Durchführung von Begleitinvestitionen sowie die vollständige oder teilweise Kostenübernahme für diese oder andere Einrichtungen regeln, die für die Umsetzung der technischen, kommunikativen oder sozialen Infrastruktur erforderlich sind. Eine interessante Lösung ist die Möglichkeit, eine Vereinbarung zwischen mehreren Investoren zu treffen, wodurch eine kohärente Entwicklung größerer Gebiete ermöglicht werden kann.
Andererseits birgt dies das Risiko höherer Kosten für Investoren. Eine Analyse der Bestimmungen zeigt, dass die ZPI sicherstellen soll, dass Kommunen mehr Einfluss auf die vom Investor geplante Entwicklung sowie auf die soziale Infrastruktur (Schulen, Straßen, Freizeitanlagen) erhalten. Folglich werden Kommunen Stadtplanungsvereinbarungen nur dann unterzeichnen, wenn sich Investoren verpflichten, zusätzliche Investitionen in öffentliche Projekte wie Schulen, Parks oder Straßen zu finanzieren und das Eigentum an diesen Projekten an die Kommune zu übertragen.
Gemäß dem Änderungsentwurf gelten die Bestimmungen über die Annahme eines lokalen Raumordnungsplans auch für die Annahme eines integrierten Investitionsplans, sofern die Bestimmungen des Entwicklergesetzes nichts anderes vorsehen.
In diesem Zusammenhang schlage ich vor, dass der Gemeinderat den Plan auf Antrag des Investors, der über den Bürgermeister, den Gemeindevorsteher oder den Stadtpräsidenten einzureichen ist, annimmt . Der vom Gemeinderat genehmigte Bebauungsplan muss mit dem im Stadtplanungsvertrag enthaltenen Entwurf identisch sein. Folglich kann der Gemeinderat den Bebauungsplan nicht eigenständig ändern . Er kann ihn entweder vollständig annehmen oder ablehnen. Sollte der Gemeinderat jedoch feststellen, dass der Entwurf Änderungen erfordert, muss er ihn ablehnen und mit Änderungsvorschlägen an den Bürgermeister, den Gemeindevorsteher oder den Stadtpräsidenten weiterleiten.
Der Änderungsentwurf hebt außerdem die Periodizität der Gültigkeit des Gesetzes auf, und das ZPI bleibt auf unbestimmte Zeit in Kraft.
Zusammenfassend gehen wir davon aus, dass die geplante Gesetzesänderung die Umsetzung von Wohnimmobilieninvestitionen erheblich verzögern und die bisher entwickelten Methoden nach den geplanten Änderungen nicht mehr anwendbar sein werden. Darüber hinaus wird die Umsetzung der Investitionen zusätzliche Kosten verursachen, was Investoren ebenfalls abschrecken dürfte.
Das Projekt befindet sich derzeit in der Vorberatungsphase, daher können die vorgestellten Lösungen noch grundlegend geändert werden. Wir werden die weiteren Entwicklungen in dieser Angelegenheit aufmerksam verfolgen und Sie über alle Änderungen im Zuge des Gesetzgebungsverfahrens auf dem Laufenden halten.
Nächste Woche starten wir eine neue Artikelserie zum Thema Bauverträge. Zunächst werden wir die Grundsätze der Haftung von Tochtergesellschaften von Investoren nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch erläutern.
Gemeinsam mit Rzeczpospolita und dem Polnischen Bauträgerverband laden wir Sie zu einer Schulung mit dem Titel „Die Bauwirtschaft im Angesicht des neuen Baugesetzes“ ein. Ziel der Schulung ist es, die Änderungen zu erörtern, auf die sich Bauträger ab dem 1. Juli 2022 nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes vorbereiten müssen. Weitere Informationen finden Sie unter konferencje.rp.pl .
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 21. März 2022
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