Im heutigen Artikel aus der Reihe „Dienstagmorgen für Bauarbeiter“ werden wir die Frage der Pflicht zur Zahlung von Grundsteuer im Falle des Miteigentums an der von einer solchen öffentlichen Steuer erfassten Immobilie erörtern.
Wie bereits erwähnt, haben Miteigentümer im Allgemeinen identische Rechte an Immobilien. Bedeutet dies, dass sie auch identische Pflichten haben, einschließlich der Zahlung öffentlicher Gebühren? Berücksichtigen die Behörden darüber hinaus die individuellen Anteile der Miteigentümer bei der Berechnung der Steuerschuld?
Die Pflicht zur Zahlung der Grundsteuer ist im Gesetz vom 12. Januar 1991 über lokale Steuern und Gebühren (im Folgenden „Lokalsteuergesetz“ ) geregelt. Gemäß Artikel 3 Absatz 4 des Lokalsteuergesetzes eine Immobilie oder ein Gebäude, das im gemeinsamen Eigentum von zwei oder mehr Rechtssubjekten steht, ein separates Steuerobjekt dar, und die Steuerpflicht für die Immobilie oder das Gebäude lastet gesamtschuldnerisch auf allen Miteigentümern oder Besitzern. Der Gesetzgeber hat jedoch eine Ausnahme vorgesehen, nach der der Grundsatz der gesamtschuldnerischen Haftung der Miteigentümer nicht gilt:
a) Im Falle des Miteigentums an Bruchteilen eines Gewerbeobjekts – einer Mehrwagengarage in einem Wohngebäude zusammen mit dem Grundstück, das einen separaten Eigentumsgegenstand darstellt – liegt die Steuerpflicht in einer solchen Situation bei den Miteigentümern im Umfang ihres jeweiligen Anteils am Eigentumsrecht.
b) Im Falle der Eigentumstrennung an Räumlichkeiten obliegt die Pflicht zur Zahlung der Grundsteuer auf das Grundstück und auf die Teile des Gebäudes, die das Gemeinschaftseigentum bilden, den Eigentümern im Umfang ihres Anteils am Gemeinschaftseigentum.
c) Sind ein oder mehrere Miteigentümer oder Besitzer von der Grundsteuer befreit oder unterliegen sie dieser Steuer nicht, so haftet derjenige Miteigentümer oder Besitzer, der der Grundsteuer unterliegt und nicht von dieser Steuer befreit ist, gesamtschuldnerisch und einzeln, und zwar im Umfang seines gemeinsamen Anteils am Eigentums- oder Besitzrecht.
Gemäß der oben genannten Rechtsgrundlage ist jeder Miteigentümer zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet, und die vollständige Zahlung dieser Steuer durch einen der Miteigentümer befreit die anderen von dieser Verpflichtung .
Das bedeutet, dass ein Miteigentümer, der einen Teil der Steuer entsprechend seinem Anteil entrichtet, weiterhin zur Zahlung des vollen, vom Finanzamt festgesetzten Grundsteuerbetrags verpflichtet bleibt, bis die übrigen Miteigentümer den Restbetrag beglichen haben. Eine Ausnahme besteht, wenn einem Miteigentümer der Steuerbescheid noch nicht zugestellt wurde . In diesem Fall haftet dieser Miteigentümer nicht gesamtschuldnerisch mit den anderen Miteigentümern für die Steuerzahlung, bis ihnen der Steuerbescheid für das gemeinschaftliche Eigentum wirksam zugestellt wurde.
Es ist wichtig, dass die Steuerbehörde bei der Festsetzung der Grundsteuer im Rahmen einer Verwaltungsentscheidung die Steuerhöhe für jeden Miteigentümer nicht anhand seines Anteils ermittelt . Daher ist es für die Steuerbehörde unerheblich, ob die Miteigentümer eine außergerichtliche Vereinbarung über den Umfang ihrer Steuerpflicht getroffen haben.
Die gesamtschuldnerische Haftung der Miteigentümer für die Grundsteuer macht es unerheblich, ob nur ein Miteigentümer von der Immobilie profitiert, vorausgesetzt, die Immobilie steht im gemeinsamen Eigentum aller Miteigentümer. Gleichzeitig kann die Frage des Nutzenbezugs die Steuerpflichten derjenigen Miteigentümer, die keinen Nutzen aus der Immobilie ziehen, erheblich beeinflussen.
Wir weisen außerdem darauf hin, dass bei gewerblicher Nutzung einer Immobilie alle Miteigentümer unter Umständen einen erhöhten Steuersatz zahlen müssen. Diese Auffassung wird unter anderem durch das Urteil des Verwaltungsgerichts Rzeszów vom 24. September 2010 (Aktenzeichen I SA/Rz 401/10) bestätigt: „Die Auslegung des Gesetzes durch die Steuerbehörde, wonach eine natürliche Person, die Miteigentümerin einer Immobilie mit einer juristischen Person ist, die eine gewerbliche Tätigkeit ausübt, zur Zahlung der für gewerblich genutzte Grundstücke geltenden erhöhten Grundsteuer verpflichtet ist , verstößt nicht gegen die Bestimmungen des Gesetzes.“ Das Gericht stellte außerdem fest: „Da die Wahl des Steuersatzes durch die wirtschaftliche Natur des Steuergegenstands und nicht durch die subjektiven Merkmale der Steuerpflichtigen bestimmt wird und die Steuerpflicht alle Miteigentümer des Steuergegenstands gesamtschuldnerisch bindet, gibt es keine gerechtfertigte Grundlage für eine Differenzierung des Steuersatzes aufgrund subjektiver Kriterien . Die gesamtschuldnerische Natur dieser Haftung schließt die Möglichkeit aus, sie unter einzelnen Steuerpflichtigen aufzuteilen und dabei je nach deren subjektiven Merkmalen unterschiedliche Steuersätze anzuwenden. Daher ist die alle Miteigentümer belastende Haftung auf Grundlage des gemeinschaftlich besessenen Steuergegenstands zu bestimmen, wobei ein einheitlicher, dem Steuergegenstand angemessener Steuersatz anzuwenden ist.“
Es ist jedoch zu beachten, dass die Pflicht zur Zahlung dieser öffentlichen Abgabe anders geregelt ist, wenn nur ein Miteigentümer das gemeinschaftliche Eigentum besitzt . Gemäß Artikel 3, Absatz 3 des Kommunalsteuergesetzes obliegt die Pflicht zur Zahlung der Grundsteuer dem Alleinbesitzer. Daher ist nur derjenige Miteigentümer, der das gemeinschaftliche Eigentum allein besitzt, zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet .
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass nach dem Steuerrecht jeder Miteigentümer , außer in den im Gesetz ausdrücklich genannten Fällen, verpflichtet ist, die volle Grundsteuer in der vom Finanzamt festgesetzten Höhe zu entrichten . Diese Verpflichtung besteht bis zur vollständigen Zahlung der Steuer. Für das Finanzamt sind die Höhe des Anteils des jeweiligen Miteigentümers, eine zivilrechtliche Vereinbarung zwischen den Miteigentümern über ihre Steuerpflicht entsprechend ihrem Anteil sowie die Tatsache, dass nur ein Miteigentümer die Immobilie nutzt, unerheblich.
Zum Abschluss unserer Reihe vor Weihnachten wünscht Ihnen das Immobilien-Team frohe und besinnliche Feiertage. Wir hoffen, dass das kommende Jahr Ihnen viele erfolgreiche Investitionen, realisierte Chancen und fantastische Projekte bringen wird. Alles Gute!
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 18. Dezember 2023
Autoren:
