Die heutige Meldung eröffnet eine Reihe von Beiträgen, in denen wir uns mit Fragen rund um die Umsetzung von Wohnungsbauinvestitionen befassen werden. Insbesondere analysieren wir den Gesetzentwurf zum Schutz der Rechte von Käufern von Wohnimmobilien bzw. Einfamilienhäusern sowie zum Bauträgergarantiefonds. Laut Tagesordnung könnte der Sejm den Bericht des Infrastrukturausschusses zu diesem Thema bereits am 14./15. April behandeln. Zunächst möchten wir jedoch die bereits geltenden Regelungen vorstellen und insbesondere die Frage der Nutzfläche von Räumlichkeiten und Gebäuden, einschließlich Wohnungen, erörtern .
Die Berechnung und Ermittlung der nutzbaren Wohnfläche einer Immobilie ist für jeden Eigentümer von größter Bedeutung. Sie ist nicht nur für die Ermittlung des Verkaufspreises entscheidend, sondern beeinflusst auch die Aufteilung des Gemeinschaftseigentums und die Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer. Auch für Gebäudeeigentümer ist dieses Thema von großem Interesse, da die nutzbare Wohnfläche unter anderem die Höhe der Grundsteuer bestimmt.
Artikel 3, Abschnitt 3 des Gesetzes über das Eigentum an Gebäuden und Grundstücken legt fest, dass der Anteil eines Wohnungseigentümers am Gemeinschaftseigentum dem Verhältnis der Nutzfläche seiner Wohnung, einschließlich der Fläche zugehöriger Räume (z. B. Abstellräume oder Keller), zur gesamten Nutzfläche aller Wohnungen, einschließlich ihrer zugehörigen Räume, entspricht. Dies bedeutet, dass ein höherer Anteil des Eigentümers einen größeren Beitrag zum Gemeinschaftsbudget leisten muss .
Eine weitere wichtige Folge dieser Regelung ist, dass die Flächenberechnung jeder Wohneinheit nach derselben Methode erfolgen muss, um eine gerechte Kostenbeteiligung an der Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen zu gewährleisten. In der Praxis ist dies jedoch nicht immer der Fall, und insbesondere in älteren Gebäuden treten häufig Probleme auf, wenn der im Grundbuch eingetragene Anteil nicht der Wohnungsgröße entspricht. Es gibt zwar Lösungsansätze für solche Situationen, diese erfordern jedoch die Zusammenarbeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und aller Eigentümer.
Der Anteil (berechnet anhand der Nutzfläche) beeinflusst auch den Steuersatz. Gemäß Artikel 3 des Kommunalsteuergesetzes liegt die Steuerpflicht bei den Eigentümern entsprechend ihrem Anteil am Gemeinschaftseigentum. Das bedeutet: Je größer der Anteil, desto höher die Grundsteuer. Bei Gebäuden gilt: Je größer die Nutzfläche, desto höher die Steuer. Diese Fläche wird entlang der Innenlänge der Wände aller Geschosse gemessen, Treppenhäuser und Aufzugsschächte ausgenommen.
Nachdem wir erläutert haben, warum die Nutzfläche so wichtig ist, kommen wir nun zur Berechnung. Es ist wichtig zu wissen, dass es im polnischen Recht keine einheitliche Definition der Nutzfläche gibt . Dies wird sowohl von Behörden als auch von Gerichten akzeptiert. So stellte unter anderem der Oberste Verwaltungsgerichtshof fest, dass „eine Wohnung eine einheitliche Nutzfläche haben sollte“, diese jedoch „je nach Verwendungszweck einer Immobilie variieren kann“ (Urteil vom 24. Februar 2020, Aktenzeichen II OSK 3795/18). Daher möchten wir zwei anwendbare Definitionen erläutern, deren Anwendung zu unterschiedlichen Ergebnissen bei der Nutzflächenberechnung führen kann.
Die erste Definition wird für die Zwecke des Grundstücks- und Gebäuderegisters verwendet . Gemäß ihrem Wortlaut ist die nutzbare Geschossfläche eines Gebäudes:
• Die Fläche aller Räume im Mietobjekt, insbesondere Zimmer, Küchen, Speisekammern, Flure, Nischen, Dielen, Korridore, Badezimmer und andere Räume, die den Wohn- und wirtschaftlichen Bedürfnissen des Mieters dienen , unabhängig von ihrem Zweck und ihrer Nutzungsart,
die Fläche von Balkonen, Terrassen und Loggien, Zwischengeschossen , Schränken und Stauräumen in Wänden, Waschküchen, Trockenräumen, Fahrradräumen, Dachböden, Kellern und Räumen, die zur Lagerung von Brennstoffen bestimmt sind, wird nicht als nutzbare Fläche des Mietobjekts
Die zweite Definition, die für die Zwecke eines Bauprojekts verwendet wird, lautet:
- Die nutzbare Fläche des Gebäudes [und entsprechend der Räumlichkeiten] verringert sich um die Fläche des horizontalen Querschnitts aller inneren Gebäudewände, Durchgänge und Öffnungen in diesen Wänden, Durchgänge in äußeren Wänden, Balkone, Terrassen, Loggien, Innentreppen und Treppenabsätze in mehrgeschossigen Wohnräumen sowie unbrauchbare Dachböden.
- Die nutzbare Fläche des Gebäudes durch die Fläche von Zwischengeschossen , Wintergärten und eingebauten Wandschränken, Abstellräumen und Ankleidezimmern vergrößert
Es ist bemerkenswert, dass diese Definitionen übereinstimmen, dass Balkone, Terrassen und Loggien nicht zur nutzbaren Geschossfläche zählen, jedoch in Bezug auf Zwischengeschosse eine völlig andere Auffassung vertreten. Leider tragen juristische Auslegungsmethoden nicht zur Klärung dieser Diskrepanzen bei, und letztlich hängt vieles von den Umständen des Einzelfalls ab.
Es ist außerdem darauf hinzuweisen, dass die Fläche in beiden Definitionen wie folgt berechnet werden sollte: (i) in Quadratmetern mit einer Genauigkeit von zwei Dezimalstellen und (ii) im Falle von Räumen: mit einer Höhe von 2,20 m oder mehr sollten zu 100 % in die Berechnungen einbezogen werden, mit einer Höhe von 1,40 m oder mehr, aber weniger als 2,20 m – zu 50 %, mit einer Höhe von weniger als 1,40 m sollten vollständig unberücksichtigt bleiben.
Beide Definitionen beziehen sich auf die polnische Norm. Die erste Definition spricht von der Norm „geeignet zur Bestimmung und Berechnung von Flächen- und Volumenindikatoren im Bauwesen“, während die zweite explizit die Anwendung der Norm PN-ISO 9836 vorschreibt. Bis zum 18. September 2020 galt die polnische Norm PN-ISO 9836:1997, während für Bauvorhaben, die gemäß den geänderten Bestimmungen des Baugesetzes eingereicht werden, die Norm PN-ISO 9836:2015-12 Anwendung findet. Vor diesem Hintergrund ergeben sich zahlreiche Unstimmigkeiten und Unklarheiten, die im Rahmen dieser kurzen Mitteilung nicht behandelt werden können. Sollten Sie diese Punkte weiter erörtern wollen, kontaktieren Sie uns bitte.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass es im polnischen Recht keine einheitliche, übergreifende Definition gibt, die eine konsistente Berechnung der Nutzfläche von Gebäuden und Grundstücken gewährleisten würde. Die Definition hängt vielmehr vom jeweiligen Verwendungszweck ab. In der Praxis begegnen wir verschiedenen Berechnungsmethoden, und vieles hängt von den Vereinbarungen mit dem Vermesser ab, der die Fläche des Grundstücks oder Gebäudes vermessen hat.
Heute laden wir Sie ein, eine weitere Meldung zu lesen, in der wir die vorgeschlagenen Bestimmungen des neuen Entwicklungsgesetzes genauer unter die Lupe nehmen werden. Dieses Gesetz führt eine neue Vertragsart in das Zivilrecht ein, den sogenannten Reservierungsvertrag.
Diese Mitteilung dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
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