Im heutigen Artikel der Reihe „Dienstagmorgens für die Bauindustrie“ setzen wir unsere Diskussion über lokale Entwicklungspläne (MPZP) fort und befassen uns mit der Planungsgebühr. Diese Gebühr ist eine öffentliche Abgabe, die von Grundstückseigentümern oder Nutzungsberechtigten zu entrichten ist, die nach Inkrafttreten des lokalen Entwicklungsplans eine Immobilie verkaufen. Laut juristischer Literatur stellt sie eine Form der Beteiligung der Grundstückseigentümer oder Nutzungsberechtigten an den Kosten der Umsetzung eines lokalen Entwicklungsplans dar, wodurch der Wert ihrer Immobilien steigt.
Berechnungsregeln
Die Berechnungsgrundlagen für die Planungsgebühr, auch Planungsmiete genannt, sind im Raumordnungsgesetz vom 27. März 2003 („Raumordnungsgesetz“) festgelegt. Gemäß Artikel 36 Absatz 4 des Raumordnungsgesetzes ist die Gebühr einmalig an die Gemeinde vom Eigentümer oder Nutzungsberechtigten des Grundstücks zu entrichten, wenn der Wert des Grundstücks infolge der Annahme oder Änderung eines Flächennutzungsplans erhöht hat und der Eigentümer oder Nutzungsberechtigte das Grundstück oder das Nutzungsrecht veräußert.
Die Gemeinde ist berechtigt, vom Grundstückseigentümer oder Dauernutzer die Zahlung einer Planungsgebühr zu verlangen, wenn innerhalb von fünf Jahren nach Inkrafttreten des Flächennutzungsplans oder seiner Änderung verkauft wird. Der Eigentümer oder Dauernutzer ist zur Zahlung der Gebühr mit Inkrafttreten des Flächennutzungsplans verpflichtet.
Darüber hinaus wird die Planungsgebühr nicht nur beim Verkauf des gesamten Grundstücks, sondern auch beim Verkauf eines Teils des Grundstücks (diese Auffassung wurde vom Obersten Verwaltungsgericht in Warschau in der Entscheidung vom 17. Mai 1999, Aktenzeichen OPK 17/98, vertreten).
Die Planungsgebühr wird durch einen Verwaltungsbeschluss festgelegt , der unmittelbar nach Erhalt der notariellen Urkunde über den Verkauf der Immobilie (dauerhaftes Nießbrauchrecht) durch den Gemeindevorsteher (Bürgermeister, Stadtpräsident) ergehen sollte. Erfahrungsgemäß werden Verfahren in dieser Angelegenheit mitunter erst im fünften Jahr nach dem Immobilienverkauf eingeleitet. Die Wertsteigerung der Immobilie wird anhand eines Wertgutachtens ermittelt, das den Wert der Immobilie vor und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des örtlichen Raumordnungsplans ausweist.
Eine Gemeinde hat kein Recht, eine Planungsgebühr zu erheben, wenn die Wertsteigerung einer Immobilie auf den Erlass eines Bebauungsbeschlusses oder eines Beschlusses über den Standort einer öffentlichen Investition zurückzuführen ist. Diese Rechtslage wird durch Urteile von Verwaltungsgerichten bestätigt, auf die sich der Gesetzgeber im Rahmen der Planungsreform 2023 stützte, um eine entsprechende Bestimmung einzuführen, von der Initiative jedoch letztlich zurückzog.
Es ist wichtig zu wissen, dass gemäß Artikel 37 Absatz 7 des Raumordnungsgesetzes ein Grundstückseigentümer (dauerhafter Nießbraucher) von sich aus, auch vor dem Verkauf des Grundstücks (dauerhaften Nießbrauchs), bei der Gemeinde die Höhe der voraussichtlichen Planungsgebühr beantragen kann. Die Gemeinde ist verpflichtet, dem Eigentümer (dauerhaften Nießbraucher) diese Information in Form eines Verwaltungsbescheids mitzuteilen.
Planungsgebühren
Das Recht einer Gemeinde, eine Planungsgebühr zu erheben, besteht nur dann, wenn der örtliche Raumordnungsplan (MPZP) die Höhe oder den Prozentsatz dieser Gebühr festlegt. Fehlt die Angabe eines Prozentsatzes im MPZP, kann die Gemeinde die Gebühr nicht einziehen. Dieser Prozentsatz kann bis zu 30 % der Wertsteigerung der Immobilie betragen.
In der Praxis ist es immer üblicher, dass Kommunen unterschiedliche Gebührensätze für diese Gebühr festlegen, abhängig von der Funktion und dem Nutzungszweck eines bestimmten Gebiets. Beispielsweise beträgt der Höchstsatz für Dienstleistungen oder Wohnbebauung meist 30 %, für Lebensraum- oder Erholungsgebiete hingegen 10 %. Dies ist völlig angemessen.
Das Versäumnis, im lokalen Raumordnungsplan Tarife festzulegen, sowie das Versäumnis, Gebühren zu erheben, werden wiederum als Verstoß gegen die Grundsätze der öffentlichen Finanzdisziplin angesehen.
Verkauf von Immobilien als Voraussetzung für die Erhebung der Gebühr
Im Hinblick auf den Begriff der Immobilienübertragung ist anzumerken, dass es nicht nur um den Verkauf selbst geht. So stellte beispielsweise der Oberste Verwaltungsgerichtshof in seinem Urteil vom 10. Oktober 2013 (Az. II OSK 1076/12) fest, dass die Einbringung von Immobilien durch eine natürliche Person in eine Kapitalgesellschaft dem in Artikel 36 Absatz 4 des Boden- und Baugesetzes verwendeten Begriff der Immobilienübertragung entspricht, was die Pflicht zur Zahlung einer Planungsgebühr begründet.
Die Erhebung einer Planungsgebühr gilt jedoch nicht für Fälle, in denen die Immobilie einer nahestehenden Person geschenkt wurde.
Planungsgebühr und Erschließungsgebühr
Die Planungsgebühr ist nicht mit der Wertsteigerungsgebühr zu verwechseln. Unter Wertsteigerungsgebühr versteht man eine Gebühr, die im Zusammenhang mit der Wertsteigerung von Immobilien durch den Bau technischer Infrastruktureinrichtungen erhoben wird, sowie eine Gebühr, die im Zusammenhang mit der Zusammenlegung und Teilung von Immobilien oder nur der Teilung von Immobilien erhoben wird.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Planungsgebühr eine einmalige öffentliche Abgabe ist, die an die Gemeinde zu entrichten ist, wenn der Wert einer Immobilie aufgrund der Umsetzung des örtlichen Raumordnungsplans steigt. Obwohl es sich nicht um eine Steuer handelt, ist die Zahlung verpflichtend und stellt eine Einnahmequelle der Gemeinde dar. Die für die Festsetzung und den Einzug der Gebühr zuständige Behörde ist der Bürgermeister bzw. Stadtpräsident.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
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