Aufgrund der laufenden Arbeiten an den vom Minister für Entwicklung und Technologie angekündigten Änderungsentwürfen, einschließlich des Gesetzes vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Rechte von Käufern von Wohnräumen oder Einfamilienhäusern und über den Bauträgergarantiefonds (nachfolgend „Entwicklungsgesetz“ genannt), werden wir im heutigen Artikel aus der Reihe „Dienstagmorgen für die Bauindustrie“ einzelne Änderungsvorschläge besprechen, die derzeit zur öffentlichen Konsultation eingereicht wurden.
Gemäß Artikel 56a des Gesetzentwurfs zur Änderung des Bauträgergesetzes („Änderungsentwurf“) wird das DOM-Portal (Portal für Daten zum Wohnungsmarkt) vom Versicherungsgarantiefonds betrieben. Es wird Daten und Informationen über den Handel mit Wohnimmobilien und Einfamilienhäusern auf dem Gebiet der Republik Polen sowie Folgendes erfassen und verarbeiten:
a) Schaffung, Aufrechterhaltung und Weiterentwicklung eines Zugangspunkts zu Informationen über Transaktionspreise von Wohnimmobilien und Einfamilienhäusern;
b) Erstellung oder Weiterentwicklung statistischer Informationen zur Umsetzung einer Politik, die darauf abzielt, den Wohnraumbedarf der Bürger zu decken, einschließlich statistischer Informationen über die Teilnehmer an diesem Handel.
Die oben genannten Daten werden aus allen Transaktionen gewonnen, die die Übertragung des rechtlichen Eigentums an Immobilien auf dem Gebiet der Republik Polen betreffen, d.h.:
a) Immobilien, die Wohnräume und Einfamilienhäuser aus dem Primärmarkt darstellen und die der Pflicht zur Führung eines Wohnungstreuhandkontos gemäß den Bestimmungen des Bauträgergesetzes unterliegen;
b) Immobilien, die Wohnräume aus dem Primärmarkt darstellen und nicht der Pflicht zur Führung eines Treuhandkontos unterliegen;
c) und Immobilien aus dem Primär- und Sekundärmarkt, die vom Leiter der Nationalen Steuerverwaltung auf der Grundlage von Informationen aus notariellen Urkunden, die von Notaren gemeldet wurden, übertragen wurden.
Laut Begründung des Änderungsentwurfs sollen die vorgeschlagenen Änderungen die Transparenz des Immobilienmarktes erhöhen und dadurch den Schutz potenzieller Käufer stärken sowie die Investitionsplanung für Fachleute im Wohnungssektor erleichtern. Der erwähnte Käuferschutz soll verhindern, dass Käufer übereilte Entscheidungen bei der Immobilienauswahl treffen und sich dabei ausschließlich auf Gebotspreise verlassen, wodurch ein echter Preisvergleich ähnlicher Objekte in einem bestimmten Gebiet ausgeschlossen wird. Gleichzeitig weist der Verfasser des Änderungsentwurfs darauf hin, dass die Erhebung dieser Daten es den Behörden ermöglicht, den Wohnungsmarkt zu analysieren und die Wohnungspolitik entsprechend umzusetzen.
Gemäß Artikel 56e des Änderungsentwurfs veröffentlicht das DOM-Portal Daten zur Anzahl der Transaktionen und zu den durchschnittlichen Transaktionspreisen für Wohnimmobilien und Einfamilienhäuser bzw. deren Medianwerte in den vom Nutzer des DOM-Portals ausgewählten Regionen, Zeiträumen und Kategorien. Die oben genannten Daten werden nur dann veröffentlicht, wenn sie insgesamt für die vom jeweiligen Nutzer des DOM-Portals ausgewählten Regionen, Zeiträume und Kategorien gelten.
a) Die Anzahl der Wohneinheiten oder Einfamilienhäuser beträgt mindestens sechs;
b) die Anzahl der Käufer beträgt mindestens sechs.
Nach Argumentation des Befürworters des Änderungsentwurfs wirft die Beschränkung von Datensuchen auf, wenn die Anzahl der Transaktionen in einer bestimmten Zeitaufschlüsselung sechs nicht übersteigt oder wenn ein und dasselbe Unternehmen beispielsweise sechs Wohneinheiten erwirbt, die Frage auf: Welches Kriterium diente als Grundlage für die Beschränkung der Datensuchen auf die im Änderungsentwurf genannte Anzahl? Folglich stellt sich die Frage, ob die Anforderungen an den Schutz personenbezogener Daten, die die Grundlage für die Argumentation zur Einführung einer solchen Beschränkung bilden, in einem solchen Fall tatsächlich erfüllt sind.
Gleichzeitig sollte nicht übersehen werden, dass der Projektinitiator zusammen mit dem geplanten DOM-Portal vorschlägt, die Daten über Transaktionen zu erweitern, die der Leiter der Nationalen Einnahmenverwaltung für die Zwecke der Verpflichtungen aus dem Gesetz vom 1. März 2018 zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung erhalten kann.
Darüber hinaus hätte der Versicherungsgarantiefonds als Betreiber des DOM-Portals, wie in Artikel 4 des Änderungsentwurfs dargelegt, auf Grundlage von Änderungen der Steuerverordnung, obwohl er keine öffentliche Verwaltungsbehörde ist, uneingeschränkten Zugriff auf Informationen, die von öffentlichen Verwaltungsstellen erhoben werden und dem Steuergeheimnis unterliegen, zum Zwecke des Betriebs des Portals.
Bei der Analyse der vorgeschlagenen Regelungen ist es daher wichtig zu berücksichtigen: Erstens, ob das vorgeschlagene Instrument zukünftige Käufer tatsächlich auf Grundlage der gesammelten Informationen, einschließlich Immobilienpreisen, schützt, und zweitens, ob ein solches Instrument eine solide Grundlage für die Verbesserung der Wohnsituation auf dem polnischen Markt, einschließlich der Weiterentwicklung der Wohnungspolitik, bieten kann. Ungeachtet dessen, ob die geplanten Änderungen tatsächlich zur Verbesserung der Wohnsituation in Polen beitragen, werden sie zweifellos zusätzliche, weitreichende Befugnisse für öffentliche Verwaltungsbehörden sowie den Versicherungsgarantiefonds zur Informationsbeschaffung über Immobilientransaktionen einführen.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 23. September 2024
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