Der heutige Artikel der Reihe „Rechtsberater für Landwirte“ befasst sich mit einem Vorschlag zur gesetzlichen Regelung von Pachtverträgen für landwirtschaftliche Flächen. Die Grundsätze dieses Vorschlags wurden vom Ministerium für Landwirtschaft und ländliche Entwicklung (im Folgenden: „das Ministerium “) vorgelegt. Die Verabschiedung des entsprechenden Gesetzesentwurfs wird im vierten Quartal dieses Jahres erwartet.
Die vorgestellten Annahmen unterstreichen, dass die Verpachtung landwirtschaftlicher Flächen im Allgemeinen ein positives Phänomen darstellt – sie ist Ausdruck der Flächenkonzentration infolge der Rationalisierung der Bewirtschaftung kleinbäuerlicher Betriebe. Es ist anzumerken, dass solche Betriebe nach wie vor den Großteil der polnischen Landwirtschaft ausmachen. Daher kann das Land, selbst wenn kein Interesse an unrentabler landwirtschaftlicher Produktion auf kleinen Flächen besteht, weiterhin von anderen Landwirten genutzt werden, wodurch die Produktionskontinuität gewährleistet wird.
Das Ministerium stellte jedoch fest, dass die Nutzung landwirtschaftlicher Flächen ohne Offenlegung der Eigentumsverhältnisse weit verbreitet ist. Dies führt zu Unsicherheit und Instabilität für die Nutzer. In solchen Fällen sollte die Position des Pächters gestärkt werden, während die Rechte des Verpächters gewahrt bleiben. Das Ministerium verwies zudem auf Daten, wonach bis zu 75 % der in Polen abgeschlossenen Pachtverträge mündlich sind. Dies ist auf den aktuellen Rechtsrahmen zurückzuführen, der den heutigen Herausforderungen der Landwirtschaft nicht gerecht wird und die Dauerhaftigkeit und Kontinuität von Pachtverträgen nicht gewährleistet. Die Annahmen des Projekts heben außerdem die mutmaßlichen Manipulationen einiger Landwirte bei Ausschreibungen des Nationalen Förderzentrums für Landwirtschaftliche Entwicklung (KOWR) hervor, insbesondere durch das Auslassen von Flächen, die auf Grundlage mündlicher Verträge verpachtet und zuvor für Direktzahlungen registriert wurden. Darüber hinaus besteht bei mündlichen Verträgen das Risiko, finanzielle Unterstützung zu verlieren, da der Nachweis des Eigentumsrechts am Land schwierig sein kann. Laut Ministerium schafft diese Situation eine „Grauzone“ bei der Verpachtung landwirtschaftlicher Flächen.
Das Ministerium wies zudem darauf hin, dass die Verpachtung landwirtschaftlicher Flächen in anderen EU-Ländern, darunter Frankreich und Italien, durch separate Gesetze und Verordnungen geregelt ist. Darüber hinaus würde die Einführung separater Bestimmungen außerhalb des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) die systemischen Veränderungen umgehen, die sich aus der Regelung von Pachtverträgen im BGB ergeben, auf die sich die Bestimmungen zu Mieten entsprechend beziehen. Diese Regelungen würden, so das Ministerium, derzeit den Bedürfnissen der Landwirtschaft nicht gerecht.
Die oben genannten Probleme sollen durch ein neues Gesetz gelöst werden, das die Verpachtung von Immobilien und landwirtschaftlichen Betrieben umfassend regelt und über die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches hinausgeht. Die neuen Bestimmungen sollen unter anderem Folgendes regeln:
- die Art und Weise des Vertragsabschlusses (einschließlich seiner Form) – der neue Mietvertrag muss schriftlich mit einem bestimmten Datum abgeschlossen werden (d. h. amtliche oder notarielle Bestätigung seines Abschlusses);
- Mietzahlungsregeln;
- die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien, d. h. unter anderem das Recht des Pächters, nach Zustimmung des Verpächters oder des Gerichts Investitionen zur Produktionssteigerung zu tätigen, das Recht des Verpächters, das gepachtete Land oder den gepachteten Bauernhof zu betreten, um die Vertragserfüllung durch den Pächter zu überprüfen;
- Einführung einer Unterteilung in kurzfristige Verträge (bis zu 5 Jahre) und langfristige Verträge (von 5 bis 30 Jahren);
- Probleme der gesetzlichen Nachfolge werden durch die Einführung der Möglichkeit eines Wechsels des Pächters in folgenden Fällen gelöst: (i) Er hat das Rentenalter erreicht, (ii) er überträgt seine Rechte und Pflichten auf seinen Ehepartner oder seine Nachkommen, und (iii) er überträgt seinen landwirtschaftlichen Betrieb an einen Nachfolger im Sinne der Bestimmungen über die Sozialversicherung für Landwirte;
- Methode zur Beendigung des Vertrags.
Gegenstand der neuen Vereinbarung sind landwirtschaftliche Betriebe bzw. landwirtschaftliche Grundstücke,
ausgenommen Grundstücke, die in der Landwirtschaftlichen Grundbesitzliste der Staatskasse enthalten sind.
Die vorgeschlagenen Regelungen sollen die Position des Mieters stärken und gleichzeitig die Rechte des Vermieters wahren. Der Mieter kann vom Vermieter verlangen, dass er die notwendigen Ausgaben tätigt, um ihm die Nutzung des Mietobjekts zu ermöglichen.
Der Gesetzentwurf regelt auch die Beendigung von Mietverträgen, die Kostenabrechnung und sieht ein Vorrecht des Mieters bei der Neuvermietung von 50 % des Mietobjekts vor. Es wird jedoch nicht erläutert, warum es sich dabei lediglich um 50 % handeln soll.
Das Ministerium weist zweifellos zu Recht auf die Probleme hin, die durch mündliche Pachtverträge und die geltenden Regelungen zur Verpachtung landwirtschaftlicher Flächen entstehen. Der Wunsch, die Position der Pächter zu stärken und ihr Eigentumsrecht am Land zu sichern, ist lobenswert. Der Versuch, Land- und Pachtverträge vollständig vom Rechtssystem zu trennen und separat zu regeln, könnte jedoch zu einem gewissen Chaos führen. Zudem ist zu beachten, dass Verträge vor allem den Willen der Vertragsparteien widerspiegeln sollten. Die Ersetzung der Vereinbarungen durch zwingende Bestimmungen könnte die Umgehung des Gesetzes weiter begünstigen. Daher sollten die vorgeschlagenen Regelungen einer umfassenden Konsultation unterzogen und mit großer Sorgfalt ausgearbeitet werden, um die Entstehung einer neuen „Grauzone“ zu vermeiden.
Sobald ein auf den oben genannten Annahmen des Ministeriums basierender Gesetzentwurf veröffentlicht wird, wird er sicherlich einer Analyse unterzogen werden – daher empfehlen wir Ihnen, die Reihe „Der Anwalt auf dem Bauernhof“ zu verfolgen.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Der aktuelle Stand der Rechtslage ist der 17. September 2025.
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